Lakshmi Mittal, Londra’da dünyanın en pahalı evini 117 milyon Sterlin’e satın alıyor.
Türk demir çelik üreticisi Borusan’la da ortaklığı olan İngiliz çelik üreticisi ArcelorMittal’in sahibi Lakshmi Mittal, İngiltere’nin başkenti Londra’da dünyanın en pahalı evini 117 milyon Sterlin’e (232 milyon dolar) satın alıyor. Saray gibi olan konut, Batı Londra’da bulunuyor.
Mittal inkar ediyor
Mittal’in, kontratı evin sahibi ABD’li Noam Gottesman’la tamamlaması bekleniyor. Prenses Diana’nın eski caddesi olan West London’da Kensington Palace Gardens’daki malikane, eşyalı ve sanat koleksiyonuna sahip. Malikane, 7 bin 400 metrekare genişliğinde olan ev, 57 yaşındaki Mittal, alıcı olduğunu inkar ederken, 32 yaşındaki oğlu Aditya için 27.7 milyar Sterlin tutarındaki servetini savurganca harcıyor.
Şu anki evi 12 odalı
Mittal, dört yıl önce 67 milyon dolar ödeyerek şu anda yaşadığı 12 yatak odalı evine taşınmıştı. Mittal’in evi yarım mil, üç yönlü özel yola sahip.
Çağlar’ın eşinin köşkü 27.6 milyon YTL’ye satılacak
TASARRUF Mevduatı Sigorta Fonu (TMSF), Nergis Grubu borçlularından Cavit Çağlar’ın eşi Nursel Çağlar’a ait Sarıyer Tokmakburnu’nda bulunan köşkü 25 Haziran’da satışa çıkaracak. TMSF’den yapılan yazılı açıklamaya göre, muhammen bedeli 27 milyon 600 bin YTL olan köşkün açık artırmasının, TMSF’nin Esentepe’deki satış mahallinde gerçekleştirilecek. Yoğun ilgi görmesi beklenen bahçeli kagir köşkün tapu kaydına göre İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Mirgün Mahallesi, 93 ada, 21 parselde kayıtlı 920,10 metrekare yüzölçümlü bahçeli kagir köşk ile 20 parsel sayılı 641,56 metrekare yüzölçümlü müfrez arsadan oluşuyor. Düzenlenecek ilk açık artırmada alıcı bulmaması durumunda gayrimenkulün, ikinci satışı 2 Temmuz’da aynı adreste yapılacak.
Hürriyet
İmarı alınmış, ifrazlı tapusu olan arsalar yatırımcısına en ideal kazancı sunmaya devam ediyor.
Yeşil Vadi Arsa Ofisi Yönetim Kurulu Başkanı Rafet Orhan, arsa alırken bölgenin göç alması, sanayisinin planlı bir şekilde olması ve aktif yollar üzerindeki bir bölgede bulunması kriterlerinin çok önemli olduğunu belirtiyor. Orhan, “Bugün yarım daire parası ile alacağınız bir arsa size 3-5 yılda birkaç daire olarak dönecektir. Bu yüzden arsa her dönemin en çok kazandıran yatırım aracıdır” diyor. Rafet Orhan'la arsaya yatırımı ve projelerini konuştuk.
En garantili yatırım
Özellikle İstanbul'da arsa çok pahalı, bu dönemde arsaya yatırım yapılabilir mi?
Arsa, her dönemin en garantili ve en önemli yatırım aracıdır. İfrazlı-İmarlı ve planlaması yapılmış arsalar her zaman kazandırmıştır. 2007 yılındaki gerek dolar kurundaki durağanlık, gerekse altın fiyatlarındaki duraksama, arsa konusuna halkımızın daha da eğilmesine yol açtı. Bu da sektörü canlı tuttu. Bunlarla beraber Türkiye genelinde yükseliş trendinde olan gayrımenkul sektöründeki canlılık; çalışma bölgemiz olan Çorlu-Misinli, Çerkezköy-Kapaklı ve Büyükyoncalı bölgeleri de kendine has gelişmeleri en iyi şekilde yaşadı. Yatırım bölgemiz olan Çerkezköy, Saray ve Çorlu üçgeni beklenen miktarın çok üzerinde sanayiciyi ve yatırımcıyı bünyesine kattı. Bu faktörler bir araya geldiğinde arsa sektörü kaçınılmaz olarak yükselişe geçti.
Çerkezköy-Kapaklı, Çorlu-Misinli ve Büyükyoncalı'yı neden bu kadar önemsiyorsunuz?
Arsada sanayi ile bütünleşmiş ve gelişimini hızla yapan bölgeler çok kazandırıyor. Bunun yanında temiz havası ve muhteşem doğası olan bölgeler de her zaman yatırımcısını güldürüyor. Ülkemizin en fazla gelişen bölgelerinden olan Çorlu-Misinli, Çerkezköy Kapaklı ve Büyükyoncalı kısa sürede garantili ve en fazla kazanmanın adresi olarak karşımızda duruyor. Bu çerçevede her anlamda kazananlardan biri olmak ve yatırımcılarımıza kazandırmak için var gücümüzle ekibimizle birlikte çalışıyoruz.
Arsa seçiminde bunun dışında önemli noktalar var mı?
Bizler temiz havayı ve doğayı hiçbir dönem terk etmemiş bir memleketiz. Evimizin yanında bir boşluk olsa hemen bir fidan dikeriz ve yeşillendiririz. Arsalarımız Türkiye'nin en temiz havasının, bol oksijenin, doğa, orman ve en iyi şehirleşmesinin olduğu bölgelerde bulunuyor. Bu yüzden arsa alanlar hemen ev yapıp yerleşmeyi düşünüyor.
Villalık arsalar var mı?
Yatırımcılara Büyükyoncalı'da şehir merkezine çok yakın ormanın yanıbaşında villalık geniş arsalar hazırladık. Yoncakent Konakları ve Villa Arsaları adını verdiğimiz bu projede en az 450 m2lik arsalar bulunuyor. Projesi hazır olan bu konakları dilerseniz kendiniz yapıyorsunuz, dilerseniz bizler ahşap evler olarak 50 günde teslim ediyoruz.
Misinli bölgesine yatırım çok cazip
Misinli bölgesinde yatırım avantajlı mı?
Çorlu, bağlı bulunduğu Tekirdağ ilini her açıdan geride bırakmış, şehir merkezinin güzelliği, havaalanının işlevselliği, dev marketleri, kaliteyi ilke edinmiş sağlık kuruluşları, modern inşaat yapısı ve eğitim imkanları ile Trakya bölgesinin adeta metropolü hüviyetinde bir ilçedir. Çorlu'yu cazip kılan geniş bir bölgeye yayılmış sanayisi, hızlı göç alması ve yerleşime müsait yapısıdır. Son 20 yılda Çorlu'da köy olarak adlandırılan her bölge gelinen noktada birer belde ve ilçe haline dönüşmüştür. Misinli ise son zamanlarda yaptığı sıçramalar ile dikkatimizi çekmiş ve bağlantı yolları üzerindeki konumuyla bizi yatırıma sevk etmiştir. "Halkalı-Bulgaristan Hududu Demiryolu Projesi" kısa sürede hayata geçecek bir projedir.
Paranız varsa arsa alın
Yatırımcılara tavsiyeleriniz var mıdır? Birikimlerini mutlaka gayrımenkul ve arsada değerlendirsinler. Bizler yatırımcılar ve vatandaşlarımız adına yüksek bir sorumlulukla hareket ediyoruz. Onların her kuruşlarının sorumluluğunda olarak birikimlerini yönlendiriyoruz. Güvenli, garantili ve çok kazanmanın tadına varın, arsa alın diyorum.
Yeni Şafak
TOKİ Başkanı, ''Gayrimenkul dünyada en kıymetli olan altın ve elmastan daha kıymetlidir'' dedi
Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Başkanı Erdoğan Bayraktar, gayrimenkulün dünyada üretilmesinin imkansız olduğunu belirterek, "Türkiye'de gayrimenkulu çok iyi kullanmak lazım. Gayrimenkul dünyada en kıymetli olan altın ve elmastan daha kıymetli bir nesnedir" dedi.
TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar, Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Tanşınmaz. Geliştirme Anabilim Dalı'nda 'Türkiye'nin konut sorunu ve TOKİ'nin faaliyetleri' hakkına öğrencilere bilgi verdi. Öğrencilere TOKİ'nin tarihçesini anlatan Bayraktar, "Ülkemizin yaşadığı hızlı nüfus artışı ve hızlı kentleşme sebebiyle oluşan konut ve kentleşme sorunlarının çözülmesi ve üretimin artırılarak işsizliğin azaltılması amacıyla, 1984 yılında Genel İdare dışında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı kuruldu" dedi.
Çalışmalarında alt gelir grubuna ağırlık verdiklerini vurgulayan Bayraktar, 'önümüzdeki dönem içerisinde alt gelir grubu ve yoksullara yönelik konut üretimini artıracağız. Belediyelerle birlikte kentsel yenilemelere ve gecekondu dönüşümlerine ağırlık vereceğiz' dedi.
İrade oluşturuldu
Bu hükümetle konut üretimi hızlandı Bayraktar, bu hükümet döneminde, konut üretiminin hızlandırılması, alt ve orta gelir grubu ile yoksullara konut üretilmesinin sağlanması, şehirlerin düzenli hale getirilmesi, gecekonduların kaldırılarak yerlerine sağlıklı yapıların inşa edilmesi için irade oluşturulduğunu söyledi.
Fazlı ŞAHAN / Yeni Şafak
Lykia Group,100 milyon euro yatırımla Lykia World & Links Golf Antalya tesisini yaptı.
8. Cumhurbaşkanı Turgut Özal’ın Antalya sahillerini helikopterle gezerken beğendiği, “Burayı özel çevre ilan edelim, betonlaşmasını önleyelim, bir yatırımcıya tahsis edip denize nazır golf sahalı otel yaptıralım” dediği 1000 dönümlük arsaya, Burhan Silahtaroğlu 100 milyon euro yatırımla Lykia World & Links Golf Antalya tesisini yaptı.
12 yıl davalarla uğraştı
Lykia Group Yönetim Kurulu Başkanı Burhan Silahtaroğlu, “Turgut Özal burası betonlaşmasın, doğal güzelliği bozulmasın diye 2.5 kilometrelik sahile sahip 1000 dönümlük arsayı özel çevre ilan etti. Mesut Yılmaz, 1992’de arsayı bize golf sahası ve otel yapmamız için tahsis etti” dedi.
Arsanın kendilerine tahsis edilmesine karşın 12 yıl ‘arsa benim’ diyenlerin açtığı davalarla uğraştıklarını kaydeden Silahtaroğlu şunları söyledi: “Buranın köylülerinden tutun da, Gülriz Sururi bile ‘2. Dünya Savaşı’nda dedem bu arsayı almış’ diyerek dava açtı. Bu davaların hepsini kazandık. Hazine arsayı bize 49 yıllığına verdi.”
Davalar bittikten sonra 2006 yılında otelin inşaatına başladıklarını kaydeden Silahtaroğlu, 2 yılda 18 delikli profesyonel golf sahası, 9 delikli akademi golf sahası ve 449 oda, 16 villalık tesis yaptıklarını kaydetti.
Dünyada bulunan 36 bin golf sahasının sadece 300’ünün denize sıfır sahası olduğunu vurgulayan Silahtaroğlu, “Önünüz deniz, arkanız dağ. Dünyanın 2. büyük tur operatörü yöneticisi bu tesisi görünce, ‘Burası Türkiye için referans olacak’ dedi. Türkiye’yi ucuz turizm ülkesi olmaktan çıkaracağız. Büyük bey golf oynarken, hanımı Wellness’ta masaj yaptıracak, küçük hanım ata binecek, küçük bey dağ bisikletiyle gezecek. Türkiye’nin en pahalısı olacağız” diye konuştu.
12 ay hizmet vereceklerini belirten Silahtoroğlu, 600 çalışanları olduğunu, tam pansiyon hizmet vereceklerini ancak, her şey dahil bir otel olmadıklarını söyledi. Fiyatlarının KDV hariç 125 euro’dan başlayacağını belirten Silahtaroğlu, villalarda 1 gece konaklamanın 1500 euro’dan başlayacağını söyledi.
Deniz suyuyla çim sulayacak
Otelin ısıtma ve soğutmasını Köprüçay suyundan sağlanarak enerji tasarrufu yaptıklarını kaydeden Lykia Group Yönetim Kurulu Üyesi Zeynep Silahtaroğlu Baykal, “Golf çevreye zararlı denir. Biz Amerika’dan özel çim tohumu getirdik. Bu saha deniz suyuyla bile sulanabiliyor. Sahanın sulamasını şebekeden almıyoruz. Köprüçay’ın denize dökülen ağzından ve otelimizin arıtılmış kanalizasyon suyundan alıyoruz” diye konuştu.
Lykia World LinksGolf Antalya Genel Müdürü Jens Lehmann de otele gelen misafirlerin Türkiye’ye ait bir değerle dönmeleri için Türkiye gecesi düzenlediklerini belirterek şunları söyledi: “Bu gecede Türkiye’yi gezip bulduğum, yerel en iyi zeytin, şarap, peynir, zeytinyağı üreticilerinin ürünleri, bunların ürünlerini tanıtan resim sergisi bulunuyor. Bunlardan biri şarap üreticisi, eski mimar Reşit Soley, diğeri zeytinyağı üreticisi Mustafa Kürşat. Misafirler bu ürünleri satın alıyor.”
Milliyet
Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabii olan konut ve işyeri sahiplerinin en çok karşılaştığı sorunlar neler?
Mülkiyet hukukunun en çok tartışılan konuları, kat mülkiyetinden kaynaklanmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabii olan konut ve işyeri sahiplerinin en çok karşılaştığı sorunlar neler? Kat irtifakı ile kat mülkiyeti ayrımı konut ve işyeri alıcıları için ne kadar önemli?
1) Kat mülkiyeti nedir? Nasıl kurulur? Kat irtifakından farkı nedir?
Kat mülkiyeti; bir arsa üzerinde inşa edilen, bağımsız bölüm, ortak yerler, eklentiler ve arsa payından oluşan özel bir mülkiyet biçimidir. Bu nedenle, kat mülkiyeti sahipliğinde kendine özgü bir tapu senedi düzenlenmektedir.
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda öngörülen şartların yerine getirilmesi ve bunun sonucunda tapu siciline tescil ile doğan bir haktır. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için; inşaat ruhsat, plan ve projesinde belirtilen tüm bağımsız bölümlerin tamamlanmış olması; inşa edilen gayri menkulde müstakil kullanıma elverişli yapı kurulması, binanın ahşap veya toprak olmaması ve KMK de öngörülen belgelerin ilgili tapu müdürlüğüne sunulması zorunludur.
Kat irtifakı, kat mülkiyetinin başlangıç aşaması sayılabilecek nitelikte bir haktır. Kat irtifak tapusu; fiilen ve/veya hukuken bitmemiş bir inşaatı-yapıyı işaret eder. Bu nedenle, satın alacağınız taşınmaza ait tapunun, kat irtifakı tapulu mu yoksa kat mülkiyeti tapulu mu olduğunu bilmeniz yararlı olacaktır.
2) Kat mülkiyetine konu binalarda ön alım(şufa) hakkı kullanılabilir mi?
Hisseli arsa ve konutlarda, hissedarların, diğer hissedarların hisselerinin satın alınması konusunda öncelik hakkı(şufa-ön alım) bulunmakta iken, kat mülkiyetine konu olan bir taşınmazda, bağımsız bölüm sahiplerinin diğer bağımsız bölümleri satın almak bakımından ön alım hakkı bulunmamaktadır. Yani, apartmanınızdaki 10 nolu daire maliki, bu dairesini satacağı zaman, aynı apartmanda bulunmaktan dolayı, satışa konu edilen bu 10 nolu bağımsız bölümü satın almak konusunda bir öncelik hakkınız bulunmamaktadır.
Ancak; kat mülkiyetine konu olmakla beraber, hisseli bağımsız bölüm söz konusu ise, diğer hissedarın ön alım hakkı bulunmaktadır.
3) 5 yıl içinde, kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmezse, kat irtifakı sona erer mi?
Ülkemiz inşaat uygulamalarında, müteahhitlerin, inşaat yapacakları arsa üzerinde derhal “kat irtifakı” kurdukları gözlenmektedir. Bunun nedeni, arsa üzerinde bağımsız tapu düzenlenmesini sağlayarak alıcılara tapu vermek ve kendilerine finansman sağlamaktır. Bu çerçevede, kat irtifak tapusu sahibi alıcılarda, müteahhit firmanın inşaatı bitirememesi-gecikmesi halinde tapularını kaybedecekleri şeklinde ciddi kaygılar ortaya çıkmaktadır.
Bu kaygıların dayanağı, Kat Mülkiyeti Kanunun 48/3 fıkrasındaki düzenlemedir. Buna göre, “.. kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre 5 yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hakimi gerektiğinde ilgilileri dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine…… karar verir.”
Ancak, Kanunun öngördüğü 5 yıllık süre, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için zorunlu tutulan bir süre değildir. Bu süre, kat irtifakı kurulmuş bir arsa üzerinde yapının inşa edilmesi için konulmuş bir süredir. Kat irtifakı kurulmuş ve 5 yıl içinde inşaata başlanılmamışsa veya başlanılmış olan inşaat düşük seviyede ise kat irtifakı istek üzerine sona erecektir. Özetle, arsa üzerinde yapı yapılmış ise, irtifakın sona ermesi kural olarak mümkün değildir.
4) Kat mülkiyeti tapu kütüğünde “mesken” olarak belirlenmiş bir daire “işyeri” olarak kullanılabilir mi?
Kat mülkiyetine konu olan taşınmazlarda, tapu kütüğünde “mesken” olarak belirlenmiş bir bağımsız bölümün, işyeri olarak kullanılması apartman sakinleri arasında genellikle sorun olmaktadır. Böyle bir durumda, Kat Mülkiyeti Kanununun 24 ncü maddesine göre genel kural; resmi kütüğe uygun kullanımdır. Ancak, kanunun özel olarak yasakladığı işler hariç olmak üzere, kat malikleri kurulunun “oybirliği” ile alacağı karar üzerine, tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı bir taşınmaz, “işyeri” olarak kullanabilir.
5) Üzerinde kat irtifakı kurulmuş bir arsa, arsa malikleri tarafından “ortaklığın giderilmesi suretiyle satış” davasına konu edilebilir mi?
Kat irtifakı ve mülkiyeti, arsa üzerinde kurulmaktadır. Arsalarda ise çoğunlukla birden fazla kişi hissesi bulunmaktadır. Kat irtifakı kurulmuş bir arsanın ortakları arasında ortaya çıkan bir uyuşmazlık nedeni ile ortaklardan birisi tarafından “ortaklığın satış suretiyle giderilmesi” mahkemeden istenebilir mi?
Kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmuş yerlerde, arsa payı bir bağımsız bölüm ve eklentilerine bağlanmış olduğundan, bu yerlerde ortaklığın giderilmesi davasının açılamayacağı KMK 7 nci maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Bu nedenle, hisse sahipleri tarafından “ortaklığın giderilmesi” davası açılamayacaktır. Açılan bir dava ise, yukarıda belirtilen yasa hükmü çerçevesinde reddedilecektir.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
Konutlarda Ayıp Nedir? Gizli Ayıp-Açık Ayıp Ayrımı Ne Kadar Önemli? Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibine İsabet Eden Konutlardaki Ayıp İle Tüketici İşlemi Niteliğindeki Konut Alımındaki Ayıp Farklı Mı? Satın Aldığınız Konut Ayıplı İse Ne Yapılmalı?
Türk Özel Hukukunda “ayıp” kavramı çeşitli Kanunlarda farklı içerikler ile tanımlanmaktadır. Mevzuatımızda “ayıp” kavramı, Borçlar Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) çerçevesinde anlam ve değer bulmaktadır. Konutlardaki “ayıp”; gerek Borçlar Kanunu gerekse de TKHK çerçevesinde ayrı değerlendirilmesi gereken bir özellik taşımaktadır.
1. KONUTLARDA AYIP NEDİR?
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) ; ayıp kavramını; “ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda ya da reklam ve ilânlarında yer alan veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar” şeklinde belirlemektedir. Borçlar Kanunu metninde doğrudan doğruya bir “ayıp” tanımı yapılmamıştır.Hatta Kanunun terminolojisi “ayıp” değil ”kusur” dur.
Bir konuttaki ayıp tespiti, konutun özellik-niteliklerine bakılarak her somut durumda ortadaki esere bakılarak değerlendirme yapılmasını gerekli kılar.
Daha önceki bir yazımda da değindiğim üzere; “eksik iş” ile “ayıp” farklı kavramlar olup, bir konuttaki eksik işten kaynaklanan davanın niteliği ve zamanaşımı ile ayıptan kaynaklanan davanın niteliği ve zamanaşımı farklıdır.
Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde veya tüketici işlemi olarak değerlendirilmesi mümkün olmayan konut satışlarında Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) hükümlerinin uygulanması mümkün değildir.
2. KONUTLARDA AÇIK AYIP-GİZLİ AYIP AYRIMI NEDİR?
Borçlar Kanununun 362 nci madde metni dikkate alındığında; açık ayıp; “usulü veçhile yapılan muayenesinde görülebilen” ayıplardır. Kanunun bu deyimini; ortalama-genel bilgi-gözlem yeteneği ile tespit edilebilen ayıplar açık ayıptır şeklinde anlamak yerinde olur. Bir konutun; sıva; boya işçiliği, kapıların kalitesi vb.. şeklindeki ayıpları “açık ayıp” olarak kabul edilmektedir.
Gizli ayıp ise; özel teknik araştırma veya zaman içinde ortaya çıkan ayıplardır. Gizli ayıpta konut alıcısı sıradan-rutin bir bilgi-gözlem ile ayıbı tespit edememektedir. Bir konuttaki kolonlar, inşaat demirinin-çimentosunun noksan-yetersiz olması gizli ayıp kapsamında değerlendirilmektedir.
3) GİZLİ-AÇIK AYIP AYRIMI NEDEN ÖNEMLİ?
Satın alınan konutun ayıplı olması halinde, satıcıya karşı yasal haklar kullanılmak istendiğinde belirli usul-prosedürlere uyulması gerekir. Ayıbın niteliğine göre, ayıbın ilgiliye ihbarı ve ayıptan kaynaklanan yasal hakların tabi olduğu zamanaşımı süreleri farklıdır.
Gizli ayıpta; müteahhitin bu ayıbı tazmin borcu, Borçlar kanunu 363/2 fıkrası uyarınca konutun tesliminden itibaren 5 yıldır. Ancak; müteahhit, ağır kusurlu olarak ve kasten ayıplı malzeme kullanarak ayıplı konut imal etmişse sorumluluğunun Borçlar kanunu 126/ 4 fıkrasına göre teslim tarihinden itibaren 10 yıl olduğu kabul görmektedir.
Açık ayıplar bakımından ise; konut alıcısı; konutu teslim aldıktan itibaren makul-en kısa zamanda durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açık ayıplarda, ayıbın ilgiliye makul-en kısa süre içerisinde ihbar edilmemesi yasal haklara kavuşmayı engellemektedir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 1987 tarihli 1987/2341 sayılı kararında; “ iş sahibinin inşaatı teslim aldığı tarihten itibaren 40 gün sonra mahkeme aracılığıyla tespit yaptırdığı ve mevcut ayıplı işlerin varlığını müteahhide ihbar ettiği anlaşıldığından; süresinde muayene ve ihbarda bulunmayan davacıların; açık ayıba dayalı nefaset farkından dolayı bir istekte bulunma hakları kalmamıştır” şeklinde bir içtihat oluşturmuştur.
Borçlar Kanununun deyimi ile “muayene ve ayıbı ihbar yükümlülüğü” vaktinde ve ispatı mümkün yöntemlerle yapılmalıdır. Bu çerçevede; açık ayıplar bakımından en kısa sürede, 10-15 gün; ayıbın tespiti ve satıcıya ihbarı gerekmektedir. Bu makul süre içerisinde ayıp ihbarında bulunulmaması; konutun ayıplı olarak kabul edildiği şeklinde yorumlanmaktadır.
Öte yandan, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) ayıbın ihbarı yükümlülüğü için açıkça 30 günlük süre öngörmüştür. Tüketici işlemi niteliğindeki konut alımında 30 günlük süreye dikkat edilmelidir.
4. SATIN ALINAN KONUT AYIPLI İSE NE YAPILMALIDIR?
Satın alınan konut ayıplı ise Mahkeme aracılığı ile tespit işlemi yaptırılmalı ve durum ilgiliye ihtarname ile bildirilmelidir. İhtar gereğini yerine getirmeyen satıcı aleyhine, Mahkemece yapılan tespit içeriğinde doğrultusunda dava açılması gerekmektedir.
Av. Mehmet Parlak
Hisseli taşınmaz satın alınırken nelere dikkat edilmeli?
Miras, satın alma vs. sebeplerle birden fazla kişinin malik olduğu hisseli taşınmazların ortakları arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar neler? Hissedarların taşınmazın kullanımı konusunda karşılaştıkları sorunlar ve çözümleri? Hisse ortaklığı nasıl ortadan kaldırılabilir?
Ülkemizde, taşınmazlar üzerindeki hisseli mülkiyet ilişkisi çoğu defa miras nedenine dayanmaktadır. Hisseli mülkiyet ilişkisi, ortaklık yapma bilincinin zayıf-sorunlu olduğu ülkemizde bir çok sorunu beraberinde getirmektedir.
1)Hisseli mülkiyet, “müşterek mülkiyet” veya “iştirak halinde mülkiyet” şeklinde ortaya çıkmaktadır.
Taşınmaz üzerinde her ortağın, pay miktarı-oranının açıkça belirli olduğu hisseli mülkiyet ilişkisine “müşterek mülkiyet”, hisse miktarının açık-net olarak bilinmediği mülkiyet ilişkisine ise “iştirak halinde mülkiyet” denilmektedir. İştirak halinde mülkiyet ilişkisinin tipik örneğini mirastan kaynaklanan hisseli mülkiyet ilişkisi oluşturmaktadır.
Mirastan kaynaklanan iştirak halinde mülkiyete konu olan bir taşınmazın tapu kayıtlarında; iştirak halinde malik olanların ismi yazılıdır. Tapu kütüğünde bu isimler ortak bir parantez içerisinde belirtilir ve kütükte “veraseten iştirakli” ibaresi bulunur.
2) Hisseli Taşınmazların, Kat Karşılığı Müteahhite Verilmesi vb. İşlemler İçin Hissedarların Oybirliği İle Karar Vermesi Gerekmektedir.
Hisseli taşınmazlarda; taşınmazın kullanımı, işletimi gibi temel konular müşterek kararlar alınmasını gerekli kılmaktadır. Özellikle hisseli arsa ortaklıklarında, taşınmazın kullanım amacını esaslı olarak değiştiren işlemleri (arsanın kat karşılığı müteahhite verilmesi vs) yapabilmek için hissedarların oybirliği ile karar alması gerekmektedir. Pratikte, oybirliği ile karar alınması bir çok sebeple (kişisel husumet, arsadan beklenen amaç, hissedarların bir kısmının nerede olduğunun bilinmemesi vs) gerçekleşememektedir.
Öte yandan; hisseli taşınmaz satın alırken, aleyhinize diğer hissedarların şufa hakkı kullanması söz konusu olabileceğini dikkat almak gereklidir.
Hisseli Taşınmaz Ortaklarının Şufa Hakkı Bulunmaktadır.
Şufa (öncelik) hakkı; Türk Medeni Kanununda, bir taşınmaz malın satılması halinde, o taşınmazı diğer alıcılara göre öncelikle satın alabilme hakkı olarak tanımlanmıştır. Bir taşınmazda hissesi bulunan kişi, bu taşınmaza ait bir bölümün, hissedar olmayan kişilere satılması halinde, şufa hakkına dayalı olarak satışın iptalini sağlayabilir.
Şufa hakkının kullanılması bakımından, taşınmazdaki hisse oranı ve miktarının hukuken bir önemi bulunmamaktadır. 10 metrekare hisse sahibi olan ile 250 metrekare hisse sahibi olan arasında hakkın kullanımı bakımından fark yoktur. Kanuni şufa hakkının tapuya tescili zorunlu değildir. Bu nedenle, hisseli bir yeri satın almayı düşünen kişi, bu yasal durumu bilmek zorundadır. Aksi halde, ortaya çıkabilecek durumlara(dava vs) katlanmak zorundadır.
4) Hisseli Taşınmaz Malikleri; Taşınmazın Müşterek Kullanımı Ve Aralarında Taksimi Konusunda Anlaşamazlarsa Mahkemeye Başvurarak Hissedarlığın Satış Yolu İle Giderilmesini (İzale-i Şuyu Davası) Talep Etmelidir.
İştirak veya müşterek mülkiyet esasına göre; birden fazla kişi adına kayıtlı bulunan hisseli taşınmazın, kullanım amacının değiştirilmesi, işletilmesi, kiraya verilmesi vb. ana konularda aralarında anlaşamamaları halinde genellikle sorun dava yolu ile çözümlenebilmektedir.
Yargı literatürüne, “izale-i şuyu” davası olarak geçen bu uyuşmazlık türü; hissedarlar arasında ortaklıktan kaynaklanan uyuşmazlığın, Mahkeme aracılığıyla ortadan kaldırılması olarak tanımlanabilir. Ortaklığın giderilmesine ilişkin dava sonucunda, satış sureti ile ortaklığın giderilmesine Mahkemece karar verilmesi halinde, taşınmaz İcra İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde ihale ile satışa çıkarılır ve satış bedelinden hissedarlara payları oranında ödeme yapılır.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
Gayrimenkul alım satımı başta olmak üzere; bir çok tapu işleminde vatandaşların karşısına çıkan “harç” nedir ? Tapu harçları nasıl belirleniyor?
Gayrimenkul satış işlemlerinde harç ödeme yükümlülüğü alıcıya mı yoksa satıcıya mı ait ? Harç ödemekten kaçınmak, muafiyet elde edebilmek mümkün mü? Tapu harçları konusunda bilinmesi gereken ayrıntılar…
Gayrimenkul ile ilgili satış, bağış vs. başta olmak üzere bir çok işlem belirli maliyet taşımaktadır. Bu maliyetin en önemli kalemini “tapu harçları” oluşturmaktadır. Genel olarak harç; devletin bir kısım iş-işlemleri nedeniyle, kamu hizmeti sunumuna karşılık olarak işlemlerin taraflarına getirdiği zorunlu bir mali yükümlülüktür. Harçlar ile ilgili ilke ve usuller; 492 sayılı Harçlar Kanunu ile belirlenmiştir. Tapu Harçları; anılan Kanunun eki olan 4 sayılı cetvelde belirlenen oran ve miktarlar üzerinden vatandaşlardan tahsil edilmektedir.
1)GAYRİMENKUL ALIM SATIMINDA ÖDENECEK HARÇ MİKTARI GAYRİMENKULÜN “EMLAK BEYAN DEĞERİ” ÜZERİNDEN TESPİT EDİLMEKTEDİR.
Vatandaşların pratik hayatlarında karşı karşıya oldukları en önemli tapu işlemi “gayrimenkul satış” ıdır. Gayrimenkul alım satımında, tapu harcı; gayri menkulün “emlak beyan değeri” üzerinden belirlenmektedir. “Emlak beyan değeri” ise, gayri menkulün bulunduğu belediye kayıtları aracılığı ile belirlenir.
Genel olarak; tapu senetlerinin üzerinde gösterilen “satış bedeli” ibaresi, söz konusu gayri menkulün ilgili belediye kayıtlarındaki emlak beyan değeri olup, harç; bu bedel üzerinden tahsil edilmektedir.
2) HARÇLAR KANUNU UYARINCA SATIŞ İŞLEMİNDE TAPU HARCI GAYRİMENKULÜN EMLAK BEYAN DEĞERİNİN %015 İDİR. HARÇ YÜKÜMLÜLÜĞÜ ALICI VE SATICI İÇİN AYRI AYRI %015 OLARAK UYGULANIR.
Harçlar Kanunu uyarınca; gayrimenkul satış işleminde tapu harcı her iki taraftan (alıcı ve satıcı) ayrı ayrı %015 oranında tahsil edilir. Böyle bakıldığında, gayri menkulün emlak beyan değerinin %030 u oranında tapu harcı ödeneceği görülecektir. Kanundaki durum bu olmakla beraber, ülkemiz uygulamasında, taraflar arasındaki anlaşma üzerine, alım-satımdan kaynaklanan harç genel olarak gayrimenkul alıcıları üzerinde bırakılmaktadır. Dolayısıyla, gayrimenkul almak isteyenler, alacakları gayrimenkul ile ilgili maliyet hesabı yaparken; %030 oranındaki peşin tapu harcını dikkate almalıdırlar.
3) EMLAK BEYAN DEĞERİNİN ALTINDA SATIŞ BEDELİ GÖSTERİLMEMELİDİR.
50.000 (Ellibin) Ytl “emlak beyan değeri” bulunan bir gayri menkulün satışı esnasında hazineye ödenecek tapu harcı; toplam %030 üzerinden 1500 (Binbeşyüz) Ytl dir. Somut örnek üzerinden de görüleceği üzere, tapu harçları ortalama bir vatandaş için dikkate değer bir maliyet kalemidir.
Bu maliyet kaleminin düşürülmesi amacı ile vatandaşlar tarafından tapu müdürlüklerinde, gayri menkulün emlak beyan değeri altında satış bedeli gösterilmektedir. Bu tür uygulamalar daha sonra cezalı olarak daha fazla ödemeye yol açmaktadır. Bu nedenle, gayrimenkul satışlarında emlak beyan değeri altında satış bedeli kesinlikle gösterilmemelidir.
4) EMLAK VERGİSİ İLE TAPU HARCI FARKLI MALİ YÜKÜMLÜKLERDİR.
Emlak vergisi ile tapu harcı farklı mali yükümlülüklerdir. Tapu harçları, tapu işlemleri nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Emlak vergisi ise ilgili Kanun uyarınca mülkiyet sahipliğine bağlı bir vergi niteliğindedir. Emlak vergisi ülkemizde halen belediyelerce tahsil edilmektedir.
5) TAPU HARÇLARI ÖDENMEDİĞİ TAKDİRDE TAPUDAKİ İŞLEMİNİZİ YAPMANIZ MÜMKÜN DEĞİLDİR.
Tapu Müdürlükleri; Harçlar Kanunu gereği tahsil edilmesi gereken harçlar ilgilisi tarafından ödenmeden, talep edilen işlemi( satış, bağış vs) yapmayacaklardır. Dolayısıyla, bir kısım tapu işlemleri harcın ödenmesi ön koşuluna bağlıdır.
6) HARÇ MUAFİYETİ-İSTİSNASINA TABİİ OLANLAR BU DURUMLARINI BELGELEYEREK HARÇ YÜKÜMLÜĞÜNDEN KAÇINABİLİRLER.
Bir kısım özel kanunlarla ile bazı kurum, kuruluş ve kişiler tapu harçları yönünden muaf tutulmuşlardır. Bu muafiyet hakkına haiz olan kişi ve kuruluşların tapu işlemi sırasında muafiyete ilişkin belgeleri yanında bulundurmaları gerekmektedir. Ülkemizde, tapu müdürlükleri muafiyete tabii olup olmadığınızı resen araştırmadığı için, bu durumdan yaralanmak isteyenler mevcut hallerini belgelemeleri ve hatta bu haklarını kullanmak konusunda ısrarcıları olmaları gerekmektedir.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
“Aile konutu” niteliğindeki bir taşınmaz ile ilgili olarak, eşlerin ve konut alıcılarının bilmesi gereken ayrıntılar neler? Özellikle boşanma- ayrılık durumunda olan kadınlar neler yapmalı? İyi niyetli konut alıcıları, “aile konutu” satın alırken nelere dikkat etmeli?
“Aile konutu” kavramı ve bu nitelikteki bir konutun tapuya şerhi işlemi, 1 Ocak 2002 tarihinde yürürlüğe giren Türk Medeni Kanunu ile yasal bir çerçeve kazandı. Ancak, bu yeni ve orijinal düzenlemenin getirdiği hukuksal haklar ve koruma düzeneği, Medeni Kanunun yürürlüğe girişinden itibaren 5 yılı aşan bir süre geçmiş olmasına rağmen kamuoyunda pek bilinmemektedir. Şimdi ise bilinmeyen veya çok az kişinin bilidği noktaları aktaracağım.
1)”Aile Konutu” nedir?
“Aile konutu”, aralarında resmi nitelikte bir evlilik ilişkisi bulunan eşlerin, yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği ve düzenli yerleşim amacıyla kullandıkları mekan olarak tanımlanmaktadır. Dolayısıyla, resmi nitelik taşımayan, fiilen evli gibi yaşama hallerinde, “aile konutu” ile ilgili yasal haklar kullanılamayacaktır.
2) Yazlık evler aile konutu kapsamında mıdır?
Sürekli olarak oturulmayan, yazlık olarak kullanılan konut, aile konutu kapsamında değerlendirilmemektedir.
3) “Aile Konutu” üzerinde eşlerin ne tür hakları bulunmaktadır?
Türk Medeni Kanunun 194 ncü maddesine göre, “eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz”.
Ülkemizde, mülkiyet haklarının, konut tapularının çok yüksek oranda, erkek eş üzerinde bulunduğu dikkate alındığında, Kanunun getirdiği düzenlemenin kadın eş yönünden önemli bir hak ve koruma düzeneği getirdiği görülecektir.
Birlikte oturulan konutun mülkiyeti, tapusu, diğer eş adına kayıtlı ise, “aile konutu” şerhini tapuya verdirmeniz yararlı olacaktır. Özelikle, boşanma-ayrılık vs durumunda olan eşler bakımından, tapuda hak sahibi olan eşin; diğer eşe zarar vermek kastı ile konutu, bir başkasına devir etmesi söz konusu olabilmektedir. Bu tür bir mağduriyet yaşamamak için, “aile konutu” şerhini, konutun bulunduğu yer tapu siciline şerh verdirmeniz yararlı olacaktır.
4) “Aile konutu” şerhi nasıl konulur? Maliyeti nedir?
Tapu işlemleri bakımından, tapu kütüğünün şerhler sütununda, o gayrimenkulun, aile konutu olduğuna dair bir şerh yoksa, resmi işlemler yönünden aile konutu olduğu bilinemeyeceğinden, Kanunun aradığı şartlara bakılmaksızın, tapu memuru, devir işlemini tek eşin imzası ile gerçekleştirecektir. (Tapu kaydına güven ilkesi.) Böyle bir olumsuzlukla karşılaşmamak için, “aile konutu” şerhinin tapuya şerh ettirilmesi gerekmektedir.
Aile konutu şerhi, tapuda malik olmayan eşin talebi üzerine tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenir. (Taraflar, bu şerhin konulması konusunda birlikte de istekte bulunabilirler)
Aile konutu şerhinin konulması için, a) İkametgah belgesi b) Evliliği belgeleyen nüfus kayıt örneği c) Nüfus cüzdanı ek yapılarak, istek dilekçesi ile Tapu Müdürlüğü’ne başvurulması yeterlidir.
“Aile konutu” şerhi konulması için, ilgiliden kural olarak Harçlar Kanunu çerçevesinde harç vs adı altında masraf alınmamaktadır.
5) “Aile Konutu” niteliğindeki konut, hileli olarak başkasına devir edilmişse ne yapılmalıdır?
“Aile konutu” niteliğindeki bir taşınmazın, tapu maliki eş tarafından, hileli olarak başka-üçüncü şahıslara devri halinde yapılması gerekenleri , yukarıda belirttiğimiz “şerh”in olup olmasına göre belirlemek gerekir.
Tapuya “aile konutu” şerhi işlenmemiş bir konutta, tapu maliki eşin hileli devir yaptığı, işlemin mal kaçırma amaçlı olduğu ve konut alıcısının iyi niyetli olmadığı vs gerekçeleri ile “tapu iptal-tescil” davası açılmalıdır. Bu durumda, konut alıcısı, iyi niyetli olduğunu Medeni Kanunun 1023 maddesi (tapuya güven ilkesi) gereğince ortaya koyması halinde, konutun yeniden eş adına tescili pek mümkün görünmemektedir.
Tapuda “aile konutu” şerhi işlenmiş bir konut bakımından ise, Medeni Kanunun 194 ncü maddesi gereği, tek eşin imza ve rızası ile konut devir edilememekle beraber, bir şekilde böyle bir devir tapuda gerçekleştirilmiş ve üçüncü bir şahıs anılan konutun maliki olmuş ise, yukarıda belirtilen şerhin yararlı etkisini göreceksiniz. Çünkü, bu halde, açacağınız “tapu iptal-tescil” davası sonucunda, hile-iyiniyet vs gibi ispat kurallarına çok da ihtiyaç duymaksızın, konutu yeniden eşiniz adına tescil ettirmeniz mümkün olacaktır.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
Proje aşamasında satışa sunulan bir konutu satın almak isteyenler; müteahhit sıkışmışken ucuz konut sahip olmayı hesaplayanlar; konut satış vaadi sözleşmesi yaparken nelere dikkat etmeli?
Bu sözleşme, konut alıcısını doğrudan doğruya tapu sahibi yapar mı? Konut satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili hukuki incelik ve ayrıntılar neler?Konut; bireylerin yaşam süreçlerinde sahip olmak istedikleri en temel-zorunlu ihtiyaçları arasındadır. Gerek, hukuksal anlamda mülkiyet sahipliğinin tesis edilmesi, gerekse de ekonomik olarak kazançlı durumda olabilmek için, konutlarda hakkın doğumunun (tapunun alınması vs) nasıl gerçekleştiğinin bilinmesi önemlidir. Tapulu konutların satışı; bir kısım kural ve biçim şartlarını zorunlu kılmaktadır. Bu zorunlu kural ve biçimlere uyulmaması, konut tüketicisi için ekonomik anlamda ciddi sıkıntılar oluşturmaktadır.
Son yıllarda, konut-emlak sektöründeki değişim ve dönüşüm ile birlikte; pazarlama-reklam konusunda uzman profesyonel firmalar aracılığıyla “proje aşamasında” resmi tapusu bulunmayan konut satışları yapılmaktadır. Bu durumlarda; konutun tapusu bulunmadığı için; genel olarak satıcı ile konut alıcısı arasında “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” yapılmaktadır.
1)Konut satış vaadi sözleşmeleri bir ön sözleşme niteliğinde olup; taşınmaz mülkiyetini doğrudan doğruya sağlamaz.
Konut satış vaadi sözleşmesi ile konutun mülkiyeti doğrudan doğruya alıcıya geçmemektedir. Bu sözleşme konut tüketicisine, konutu satmayı vaat edeni, konutu kendi adına tapuda tescil, devir etmeye zorlama hakkı vermektedir. Konutların satışı; tapu müdürlüklerinde yapılır. Noterlik huzurunda yapılan “satış” işlemleri de “satış vaadi” niteliğindedir. Konut satış vaadi sözleşmesi ile satıcı; tapu müdürlüğündeki asıl satış aktini yapmayı üstlenmektedir.
2)Konut satış vaadi sözleşmelerinin noter huzurunda yapılması zorunludur.
Konut satış vaadi sözleşmesi; noter huzurunda yapıldığı takdirde hukuksal sonuç doğurmaktadır. Borçlar Kanunu 213 maddesi ve Noterlik Kanunu hükümleri çerçevesinde; resmi bir merci huzurunda yapılmayan, sadece taraflar arasında yapılan “satış vaadi sözleşmesi” hukuken sonuç doğurmamaktadır. Noter huzurunda yapılmayan bu tür sözleşmelerde, şahit bulundurulması da sözleşmeye geçerlilik kazandırmamaktadır.
3) Konut satış vaadi sözleşmesi; açık-kesin olarak belirli olan bir taşınmazı içermelidir.
Satıcı ile konut tüketicisi arasında imzalanan konut satış vaadi sözleşmesi içeriğinde konutun;
yeri, konumu, adası, parseli, daire numarası belirli ve açık olmalıdır. Uyuşmazlığa konu olan birçok benzer davada Yüksek Mahkeme; sözleşmenin konu yönünden belirsiz olması halinde, sözleşmenin geçersiz olduğuna karar vermiştir. Bu nedenle, konut satış vaadi sözleşmesi ile konut satın alacak kişilerin; sözleşme içeriğinde konutun özelliklerini açık-seçik ve net olarak belirtmeleri gerekmektedir.
4) Konut satış vaadinde bulunan satıcının konutun maliki olması zorunluluğu yoktur.
Ülkemizde konut satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili uyuşmazlıkların ve kafa karışıklarının çoğu bu madde başlığı etrafında ortaya çıkmaktadır. Türk hukukunda, konut satışını ancak tapuda kayıt maliki olan şahıs yapabilmektedir. Tapuda kayıt maliki olmayan kişinin satışı gerçekleştirebilmesi mümkün değildir. Ancak; konut satış vaadi sözleşmesi bakımından ise satıcının kayıt maliki olma zorunluluğu bulunmamaktadır. Konut satış vaadinde bulunan satıcının, sözleşme tarihinde konutun maliki olması zorunlu olmadığı gibi, hukuk sistemimiz böyle bir taahhütte bulunulmasına imkan tanımaktadır.
Kamuoyuna yansıyan bir çok “dolandırılma” iddiası ve “konut skandalı” bu ince ayrıntının bilinmemesi nedeni ile ortaya çıkmaktadır.
5)Satış vaadi sözleşmesi, alıcıya, tahliye ve müdahalenin önlenmesi davalarını açma hakkı vermez.
Türk Medeni Kanunu ve Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun uyarınca, tapu kayıt maliki olmak “tahliye” ve “müdahalenin önlenmesi” davası açmak için zorunlu koşuldur. Bu nedenle, konut satış vaadi sözleşmesi ile konutu edinen alıcının, tapuda kayıt maliki olmadığı için, konuttaki kiracı veya işgalci aleyhine “tahliye” veya “müdahalenin önlenmesi” davası açamayacaktır. Davaların açılması halinde, dava reddedilecektir.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
Konut sahibi olma arzu ve gerekliliği; herkesin öncelikli ve meşru talepleri arasındadır. Özellikle; ülkemizde; piyasadaki konut arzı sıkıntısı ve düşük gelirli nüfus fazlalığı ile birlikte düşünüldüğünde; konut edinmek isteyen insanlar, hukuksal bilgi eksikliği nedeni ile hayatları boyunca telafi etmeleri imkansız ekonomik zarara uğrayabilmektedirler.Bu nedenle, konut satın alırken dikkat edilmesi gereken asgari hukuki koşullar bulunmaktadır.
1)Kat İrtifakı Kurulmuş Binalara Ait Konut Alımında Dikkat Edilmesi Gereken Konular:
Konut satın almak isteyen bir kişi, öncelikle; konutun bulunduğu yer Tapu Müdürlüğü'ne giderek; tapu kayıtları alenidir ve tüm vatandaşların sözlü - yazılı bilgi başvurularına açıktır; satın alacakları konutun ada, parsel numarasını belirtip, konutun tapu kaydı üzerinde ipotek, haciz, irtifak hakları (intifa,sükna vb) vs şeklinde konutun kullanmasını sınırlayan bir durumun bulunup bulunmadığını öğrenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, satın alınan konutu bir başkasının borcu nedeni ile kaybetmek başta olmak üzere, konutun kullanımını sınırlayan birçok sorunla karşılaşma ihtimali söz konusu olacaktır.
2) Kat İrtifakı Kurulmamış Binalara Ait Konut Alımında Dikkat Edilmesi Gereken Konular:
Bazı hallerde düşük fiyatla konut almak düşüncesi ile, kat irtifakı dahi kurulamamış, genelde, yüklenici-müteahhit hissesine düşen konutlar, adi yazılı protokolle satın alınmaktadır. Bu tür bir durumda, Tapu Müdürlüğüne gidiliğinde, satın alınan daireye(örnek 9 nolu daire) hiçbir şekilde rastlanılamayacaktır. Zira, anılan ada,parselde kat irtifakı bulunmadığı için; sadece arsa olarak kayıt bulunacaktır. Bu halde, konut alıcısının yüksek oranda parasını risk altına sokmamak için, konut alımını nasıl bir hukuki belge ile gerçekleştireceği vs konularda kesinlikle profesyonel yardım alması gerekmektedir.
3) Kat irtifakı Kurulmuş Olmasına Rağmen Kat Mülkiyetine Konu Edilmemiş Binalara Ait Konut Alımında Dikkat Edilmesi Gereken Konular:
Ülkemizde, konut satın alan kişilerin en sık karşılaştığı sorunların başında, binaların neredeyse %70 inde kat mülkiyetine geçilememiş olmasından kaynaklanmaktadır. Bu hususu, biraz daha doğrudan ifade etmek gerekir ise, ülkemizdeki konut tapularının büyük bir bölümü özellikle yeni inşa edilmiş binalarda, tapunun kat irtifak tapusu olmasıdır. Konut alıcıları, Tapu Müdürlüğünce kendisine malik olduğunu belgeleyen resmi senet olan tapu belgesi verilmiş olduğunda tüm sorunlarını çözdüklerini düşünmektedirler.
Bu halde yapılması gereken şey; binanın ''kat mülkiyeti'' ne geçip geçmediğini Tapu Müdürlüğünden sormaktır. Zira, Kat Mülkiyetine geçilebilmesi; ancak; ilgili Belediye' nin binaya ''iskan ruhsatı'' vermiş olması ile mümkün olabilmektedir. Bu husus dikkate alınmadığı takdirde, yapı müteahhitinin ''iskan ruhsatı'' alması için zorunlu olan SSK ,Vergi borçlarını ödemek başta olmak üzere, su, elektrik-doğalgaz aboneliği verilmemesi gibi birçok sorunla karşı karşıya kalınabilmektedir.
NOT: Bu ilk yazı. Hukuk dilinin sıkıcı ve hukukun iş -işlem yapmadaki engelleyici etkilerinin havasına sizleri hemencecik sokmuş olduğumu hissettim. Bu sitede; haftada asgari 2 defa, g.menkul-imar hukuku alanın en temel problemlerini paylaşmak, bu alandaki temel hukuk bilgilerini sizlerle paylaşmaktan başka bir niyetim yok. Gayrimenkul sahibi olmaktan korkmayınız ….
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
Üzerinde haciz bulunan bir taşınmaz sahibi tarafından satılabilir mi? Hacizli konut satın almanın riskleri neler? Tedbir ile haciz aynı hukuki kurumlar mı?
Sitedeki yazılarıma gelen mailler arasında en sık sorulan konulardan biri de bu: Hacizli bir konut satılabilir mi? Sitedeki köşemde hacizli konutlar ile ilgili bir kısım değinmelerim olmasına rağmen, doğrudan doğruya bu konuda bir makale yazmamıştım. Ancak, gelen soru sıklığı ve okuyucuların bir kısım hukuki kavramlardaki eksik bilgisi dikkate alındığında bu konuya özel olarak değinmek istiyorum.
1) İcra-İflas Kanunu çerçevesinde gerçekleştirilen haciz ise taşınmazın satışını engellemez. Kamu haczi ise taşınmazın satışını engeller.
İcra-İflas Kanunu çerçevesinde icra müdürlükleri aracılığı bir taşınmaza haciz konulmuş ise, bu haciz, taşınmazın tapuda devrini-satışını engellemez. Alıcı, taşınmazın haczi koyan alacaklının borcunun ödenmemesi sonucu icra yolu ile satılması riskine katlanmak şartı ile taşınmazı devralabilir. Ancak, “kamu haczi” denilen, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanun uyarınca taşınmaza Belediye, SSK; Vergi daireleri tarafından haciz konulmuş ise, bu haciz taşınmazın devir ve satışına engel bir nitelik taşır. Kamu haczinde, haciz kalkmadan veya haczi koyan devlet kurumunun izni olmadan taşınmazın devri mümkün değildir.
2) Tedbir ile haciz farklı hukuki kurumlar olup, üzerinde tedbir bulunan bir taşınmazın bir başkasına satışı mümkün değildir.
“Tedbir” ve “haciz” farklı hukuki düzenlemelerdir. Mailime gelen sorulardan bu iki kurumun kamuoyunda birbirine karıştırıldığı görülmektedir. Tedbir, bir dava esnasında davaya konu veya uyuşmazlığa ilişkin bir taşınmazın el değiştirmesini önlemek amaçlı olarak Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu ve bir kısım özel kanunlarda öngörülmüş bir hukuki kurumdur. Tedbir kararları olayına özgü olarak çeşitli türlerde olmaktadır. Ancak, gayrimenkul uyuşmazlıklarında tedbir genellikle taşınmazın dava süresince dava dışı kişilere satılmasının engellenmesi amaçlı olarak mahkemelerce verilmektedir.
Mahkemelerce bu çerçeve içerisinde verilmiş bir tedbir kararı, taşınmazın satışını ve diğer mahiyetteki devirlerini kesin olarak engeller. Mahkemece verilmiş olan tedbir kararı tapu müdürlüklerine bildirilir. Bu bildirim üzerine gelen yazı tapu kütüğünün şerhler hanesine kaydedilir. Şerhler bölümündeki tedbir kaydını gören tapu memuru taşınmazın derini yapmamakla yükümlüdür.
Av. Mehmet Parlak
mehmetparlak @emlakkulisi.com
Arsa veya konutunuza ait tapu senedi üzerindeki bilgiler ne anlama geliyor? Tapu senedi konusunda bilinmesi gerekenler neler? Tapu senedini incelerken nelere dikkat etmeli? Kat mülkiyetine konu olan dairenizin kaç metrekare olduğunu tapu senedinden anlamak mümkün mü? Tapu senedi üzerinde bulunan bilgiler gayrimenkul hakkında yeterli bilgiyi içeriyor mu?
Bilindiği üzere, hukuk sistemiz arsa, konut vb. mülkiyet haklarının doğumunu tapu senedinin ilgili kişi adına tescili şartına bağlamıştır. Yani, tapu senedi lehinize-adınıza düzenlenmediği sürece mülkiyet hakkını kazanmış sayılmazsınız. Halk arasında bu durum; “para bir yana, tapu bir yana” şeklindeki formül etrafında deyimleştirilmiştir.
Peki, mülkiyet hakkını doğuran tapu senedi nasıl bir belgedir? Tapu senedi üzerindeki bilgiler ne anlama gelmektedir? Tapu senetleri üzerindeki bilgileri okuma-anlama yöntemi nedir? Tapu senedi üzerinde bilgiler vatandaşları aydınlatmak için yeterli mi?
1) Tapu Senedi Resmi Bir Belgedir. Belgeyi Düzenleme Yetkisi Sadece Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne Aittir. Tapu Senetlerinin Noterler Tarafından Düzenlenmesi Mümkün Değildir.
Tapu senedi resmi nitelikte bir belgedir. Bu belge sadece Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı birimler tarafından düzenlenebilir. Dolayısıyla, Noterler tarafından tapu senedi düzenlenmesi mümkün değildir. Vatandaşlar arasında noterler tarafından düzenlenen gayri menkule ilişkin sözleşmeleri tapu senedi ile karıştırma eğilimi çok yaygındır. Tapu senedi sadece tapu müdürlükleri tarafından düzenlenebilir, noterler tarafından düzenlenen belgeler kesinlikle tapu yerine geçmemektedir.
2) Tapu Senedi Üzerinde Gayri Menkule İlişkin Olarak Yer Alan Bilgiler Tapu Kütüğünde Kayıt Ve Bilgilerin Özetidir. Bu Bilgiler Konusunda Çok Dikkatli Olunması Gerekmektedir.
Tapu senedi olarak tanımlanan mülkiyet hakkını gösteren resmi belge üzerinde; taşınmaz ile ilgili olarak;
Bulunduğu mevki,
Satış bedeli,
Ada, parsel, yüzölçümü bilgileri,
Niteliği,
Edinme sebebi, Sınırı
Sahibi,
Mülkiyet hakkını kazanma (edinme tarihi) tarihi,
Taşınmazın tapu kütüğündeki cilt, sahife nosu ile yevmiye nosu bulunmaktadır.
Görüldüğü üzere tapu senedi üzerindeki bu bilgiler, taşınmazın niteliğine ait tüm bilgileri içermez. Taşınmaz ile ilgili olarak tapu kütüğü kayıtları asıldır. Tapu kütüğü; taşınmazın bulunduğu yer tapu sicil müdürlüğü nezdinde tutulmaktadır.
3) Konut Tapu Senetlerinde Konutun Kaç Metrekare Kullanım Alanına Sahip Olduğu Bilgisi Bulunmaz.
Özellikle kat irtifakı ve kat mülkiyetine konu olan konutlar bakımından konutun kaç metrekare kullanım alanına sahip olduğu çok önemli bir husustur. Ancak, bu tür konutların kullanım alanı konusunda tapu senetlerinde ve tapu sicilinde vatandaşlar için çok önemli olan bu bilgi yer almamaktadır. Şeffaflık ve vatandaşların aydınlatılması için, hukukumuzda bu bilginin tapu kütüğü ve senedinde yer alması yönünde bir düzenleme yapılması yerinde olacaktır.
Öte yandan, vatandaşların, kat mülkiyeti ve kat irtifaklı tapular üzerinde bulunan arsa payını (Örnek: 53/704) gösterir ibareleri zaman zaman konutun kullanım alanı ile karıştırdığı görülmektedir.
4) Hisseli Arsa Tapularında Hissedar Sayısı Belirtilmez. Hisseli Arsa Alıcıları, Tapu Kütüğünü İnceleyerek Hisseli Arsa Satın Almalıdır.
Arsa satın alan bir kişi için; arsanın hisseli olması halinde, arsa üzerindeki hisse miktarı tapu senedinde belirtilmektedir. Ancak, tapu senedinde arsanın kaç hissedarı olduğu ve diğer hissedarların durumu ile ilgili bilgiler bulunmamaktadır. Kanaatimizce, bir arsanın hissedarları ve arsadaki hisse oranları konusunda bilgi sahibi olmak çok önemli olduğundan, arsa alıcılarının tapu kütüğünü incelemeleri ;arsanın hisse sahipleri ve maliklerin hisse oranları konusunda bilgi sahibi olmaları yararlı olacaktır.
5) Tapu Kütüğünün Şerhler Ve Beyanlar Sütununda Belirtilen Bilgiler Tapu Senedinde Genel Olarak Bulunmaz.
Konut veya arsa niteliğindeki bir taşınmazın “karakutusu”; tapu kütüğünde bulunan şerhler ve beyanlar sütunudur. Taşınmaz üzerinde “haciz, tedbir” olup olmadığı; taşınmazın “kamulaştırma ,imar” düzenlemesine tabi olup olmadığına kadar bir çok önemli kayıt bu sütunlarda yer almaktadır.
Tapu senetlerinde, tapu kütüğünün “beyanlar” ve “şerhler” bölümünde bulunan bilgiler bulunmaz. Bu nedenle, salt tapu senedi üzerindeki bilgiler ile yetinilerek bir kısım gayri menkul yatırımlarında bulunulması ciddi mağduriyetlere yol açmaktadır.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
“Tapu Garantili” konut satışı hukuki açıdan ne anlama geliyor? Konut tapusu nasıl olmalı?
Bir kısım inşaat- konut firmaları tarafından televizyon ve gazetelerde yayınlanan reklam ve ilanlarda sıkça kullanılan bir deyim-hatta slogan var: “tapu garantili konutlar-işyerleri” . “Tapu garantili konut-işyerleri” deyiminin anlamını hukuk tekniği açısından irdelemekte yarar görüyorum.
1- “Tapu garantisi verilemez”, ancak “tapu senedi” verilebilir.
Hukuk tekniği açısından “tapu garantisi” şeklinde bir deyim-kavram bulunmamaktadır. Bu deyimin, eski yıllarda imar affı uygulaması çerçevesinde elinde “tapu tahsis belgesi” bulunan vatandaşlara, belediye başkan adaylarının “tapu dağıtma” vaadini içeren siyasi bir hatırayı içermesi dışında bir orijinalliği bulunmamaktadır. Bu konuda bilinmesi gereken en önemli ayrıntı şu: Taşınmazın parasını ödedikten sonra tapu müdürlüğü tarafından düzenlenmiş bir “tapu senedi” almışsanız en önemli garanti budur.
2- Kat Mülkiyeti Tapusu” –“Kat İrtifak Tapusu” Ayrımı Önemlidir.
Tapu müdürlüğü tarafından verilmiş olan tapu senedinin de “kat mülkiyeti tapusu” olmasına dikkat edilmelidir. Kat irtifak tapusu, yaygın halk deyimi ile arsa tapulu konut, her zaman mülkiyet hakkının sizin lehinize doğmuş olduğunun garantisini içermez.
Kat irtifaklı bir bina tapuda halen “arsa” niteliğindedir.“Arsa” niteliğinden “bina” niteliğinde kat mülkiyeti esasına uygun bir yapının kurulabilmesi için;
1- Yapının tamamlanmış olması,
2- İskan ruhsatının verilmiş olması;
3- “Arsa” nın, “bina” olarak cins değişikliğinin gerçekleştirilmesi, zorunludur.
Özetle, “tapu garantili” deyimi hukuk tekniği açısından hiçbir bağlayıcı- sonuç doğurucu yön taşımadığından bu tür ilan ve reklamlara fazla prim verilmemelidir. Ayrıca, konut satışına aracılık eden ve “mesleki”(!) formasyonu 10 kadar ezberletilmiş pazarlama cümlesinden ibaret şahıslara da itibar edilmemelidir.
Av. Mehmet Parlak
mehmetparlak@emlakkulisi.com
Devletin vatandaşların özel mülkiyet hakkına müdahalesi hangi hallerde mümkün?
Mülkiyet hakkına yönelik olarak; kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, imar uygulaması vs şekillerde ortaya çıkan devlet müdahalesi karşısında neler yapılabilir? Vatandaşların; arsa, konut niteliğindeki taşınmazları bakımından hak kaybına uğramaması için öngörülen hukuki tedbir ve imkanlar neler?
Anayasa başta olmak üzere, Türk Medeni Kanunu ve diğer mevzuatımızda, mülkiyet hakkı konusunda özel mülkiyet esası benimsenmiştir. Bu temel ilke etrafında, vatandaşların mülkiyet hakkının dokunulmazlığı, mutlaklığı kabul gören yan ilkelerdir. Ancak, arsa, bahçe, işyeri veya konut vs niteliğindeki mülkiyet hakkına devletin müdahalesi büsbütün imkansız da değildir. Bazı hallerde, devlet, vatandaşların mülkiyet hakkına müdahale edebilmektedir. Bu müdahalenin birçok türü olmakla beraber; en sık karşılaşılan müdahaleler, “kamulaştırma”, “kamulaştırmasız el atma” ve “imar uygulamaları” çerçevesinde ortaya çıkmaktadır.
1) Kamulaştırma nedir? Taşınmazı kamulaştırılan vatandaşlar ne yapmalıdır?
Kamulaştırma; özel mülkiyete konu olan bir taşınmaza; devlete ait kurum ve kuruluşlarca kamu yararı ilkesi çerçevesinde el konulması işlemi olarak tanımlanmaktadır. Kamulaştırma; özel mülkiyete konu olan taşınmazın bir kısmı veya tamamı üzerinde gerçekleştirilebilir. Kamulaştırma söz konusu olduğunda; devletin, kamulaştırılan taşınmazın bedelini ilgili kişiye ödemesi gerekmektedir.
Özel mülkiyetinde bulunan arsa-konut vs nitelikteki taşınmazı kamulaştırılan vatandaşlar; kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda “iptal davası” açabilecektir. Bu dava; kamulaştırma işleminin iptaline yönelik olup; vatandaş bu dava ile kamulaştırmayı tamamen reddetmektedir.
Ancak, ülkemiz uygulamalarında, kamulaştırma ile ilgili uyuşmazlıklar yaygın olarak “bedel tespiti” konusu etrafında ortaya çıkmaktadır. 24.04.2001 tarihli 4652 sayılı Kamulaştırma Kanunu değişiklikleri öncesinde; kamulaştırılan taşınmazın bedeli, kamulaştırmayı yapan devlet kurumu tarafından tespit edilmekteydi. Bu dönemde; taşınmazı kamulaştırılan kişi, işlemi yapan kuruluşun tespit ettiği bedelin arttırılması için Asliye Hukuk mahkemesinde dava açabilmekteydi.
24.04.2001 tarihli Kamulaştırma kanunu değişiklikleri sonrasında, kamulaştırmayı yapan devlet kurumu; mahkemeye başvurarak “bedel tespiti” davası açmaktadır. Bu durumda, taşınmazı kamulaştırılan vatandaş; bu davayı takip etmeli ve hakkının gerçek değerinin tespitine ilgili mahkeme huzurunda katkı koymalıdır.
2) Kamulaştırmasız el atma nedir? Bu durumda yapılması gerekenler neler?
Kamulaştırmasız el atma, devlete ait kurum ve kuruluşların idari bir karar olmadan, özel mülkiyete konu olan taşınmaz malları fiili olarak kullanmalarıdır.
Devlet tarafından el atılan taşınmaz üzerinde bir yapı-bina vs bulunmakta ise, yapı sahibinin kamulaştırmasız el koyma işlemini yapan devlet kurumuna karşı arsa ve bina bedelinin kendisine ödenmesi için bedel tazmini davası açma hakkı bulunmaktadır.
Bedel tazmini davası açılabilmesi ve bu yolla taşınmaz bedelinin ilgili kuruluştan tahsil edilebilmesi için, taşınmazın tapuya kayıtlı olması ve bedel tazmini davasının tapu sahibi tarafından açılması gerekmektedir
3) İmar düzenlemesi nedir? İmar düzenlemesi sırasında mülkiyet hakkına müdahale halinde neler yapılmalıdır?
Şehirleşme, düzenli sosyal hayatın kurulması için devlet özel mülkiyete imar düzenlemeleri aracılığı ile de müdahale etmektedir.
Bu kapsamda, 3194 sayılı İmar Kanununun 1 nci maddesinde “ .. yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan,fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak” şeklinde bir amaç ortaya koymaktadır. Bu çerçevede, devlet kuruluşları, kural olarak belediyeler, bir kısım usul-esaslar çerçevesinde imar kanunu ve alt düzenlemeleri ile, özel mülkiyete konu olan taşınamazlarla ilgili olarak müdahalelerde bulunmaktadır.
İmar düzenlemeleri çerçevesinde, özel mülkiyet konu olan taşınmazlar ile ilgili olarak, sahibinin rızası olmaksızın taşınmazdan %40 a kadar düzenleme ortaklık payı alınması, taşınmazlarda ifraz-tevhit işlemleri vs yapılabilmektedir.
Bu düzenlemeler çerçevesinde, mülkiyet hakkının değer yönünden kaybı başta olmak üzere, hakkın özüne zarar veren işlemler dava konusu edilmelidir.Ancak, imar planları aleyhine açılacak davalarda yasal sürelerin kaçırılması sıkça görülen bir durumdur. Bu nedenle, taşınmazın bulunduğu yerleşim yerinde imar düzenlemesi uygulamalarının yakından takip edilmesinde yarar bulunmaktadır.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
Tapu işlemlerinin büyük bir bölümü noterde düzenlenen vekaletnamelerle ile gerçekleştirilmektedir. Vekaletli işlemler konusunda yapılacak bir hata veya ihmalin, ilgilisi için çok ağır ekonomik sonuçları olduğu dikkate alındığında, vekaletname verilirken bilinmesi ve yapılması gerekenler neler?
Ülkemizde; satış, bağış, taksim, hisse devri, miras intikali başta olmak üzere, bir çok tapu işlemi, ilgilisi tarafından değil, ilgilisinin vekalet verdiği bir başka şahıs aracılığı ile gerçekleştirilmektedir. Tapu işlemleri ile ilgili sorunların çok önemli bir kısmı “vekaletname” ile iş görülmesi sırasında ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle, mülkiyet hakkınızın korunması için, tapu müdürlüğünde yapılacak işlemlere esas olacak nitelikte bir vekaletnamede aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir.
Vekile, hangi konularda yetki verildiği bilinerek vekaletname imzalanmalıdır.
Tapuda; konut veya arsanız ile ilgili olarak yapılacak işlemler konusunda vekalet verirken, vekaletname ile vekile hangi yetkileri verdiğinizi çok iyi bilmeniz gerekir. (Satış, bağış, taksim, miras intikali vs )
Vekaletname düzenlenirken, vekil tayin edeceğiniz kişiye hangi konuda yetki verecekseniz, bunu açık-net olarak notere belirtmeniz yararlı olacaktır. Vekaletnamede belirtilmemiş bir yetkinin tapuda kullanılması mümkün değildir. Ancak, noter tarafından düzenlenen vekaletnamede bulunan bir yetki, vekil tarafından tapuda kullanabilecektir. “Mirasın intikali” için düzenlenen bir vekaletname kapsamında, aynı zamanda “taksim” yetkisi de bulunuyorsa, vekil bu yetkisini kötüye kullanarak, miras payınızı bir başka kimseye taksim ederek hakkınızın kaybına yol açabilecektir.
2) Vekaletname kapsamı; “süre”, “işlem mahalli” ve “şartlı” olarak belirlenmelidir. Olumsuz durumlarla karşılaşmamak için, tapu işlemleri konusunda verilecek vekaletin, “işlem yapılacak il-ilçe”, “süre” ve “..şartlı” olarak verilmesi yararınızadır. Bu durumun önem arz etmesi nedeni ile önerimize uygun bir vekalet için örnek vermek yararlı olacaktır.
“İstanbul ili, Kadıköy 1 nolu tapu sicil müdürlüğünde adıma kayıtlı .. ada, … parselde kayıtlı bulunan taşınmazımın, 10.07.20007-13.07.2007 tarihleri arasında, ….. isimli şahısa, …….. YTL bedel karşılığında ve bu bedelin Kadıköy Ziraat bankasındaki … nolu hesabıma yatırılması şartı ile satışı konusunda …. ‘ yı yetkilendirdim. ”
3) Vekilin azli halinde, azil durumunu tapu müdürlüğüne resmi olarak bildirilmelidir. Ayrıca, vekil tayin ettiğinizin kişiyi “azil” (vekillik yetkisinin ortadan kaldırılması) etmek istiyorsanız, “azil” yönündeki resmi beyanınızın ilgili tapuya en kısa zamanda bildirilmesi gerekmektedir. Azlin, sadece vekil tayin edilen kişiye bildirilmesi yeterli olmayıp, ilgili tapuya gidilerek, vekilin azledildiği hususunun tapu müdürlüğünde tutulan “aziller siciline” işlenmesi sağlanmalıdır.
Aksi takdirde, azledilmiş dahi olsa, kötü niyetli vekil, adına düzenlenmiş vekaletname ile sizin adınıza işlem yapabilecektir. Zira, vekilin azledildiğini tapu müdürlüğü kendiliğinde bilemeyeceğinden, hak kaybına uğramanız söz konusu olabilecektir.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
Ülkemizde başta konut satış olmak üzere; bir çok taşınmaz satışı “satış vaadi sözleşmesi” yapılarak gerçekleştirilmektedir. Bu sözleşmelerde “zamanaşımı”, sözleşmeye bağlı hak iddia etme süresi kaç yıl? |
Daha önceki bir yazımda taşınmazlar, özel olarak “konut” lar ile ilgili olarak imzalanan “satış vaadi sözleşmeleri” nde nelere dikkat edilmesi gerektiğine değinmiştim. (Bkz: “Satış Vaadi Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken 5 Püf Nokta” başlıklı yazı.) Ancak, o yazıda değinilmeyen önemli bir ayrıntı; müteahhit şirket veya arsa sahibinden “satış vaadi sözleşmesi” ile satın alınan bir taşınmaz ile ilgili hukuki açıdan sözleşmeye dayalı hak iddiasının ne kadar bir süre içerisinde kullanılması gerektiği idi. ( Bu süreye hukuk tekniğinde “zamanaşımı” diyoruz.) “Zamanaşımı” süresinin dolması halinde, sözleşmeye bağlı hakkın dava yolu ile talep edilmesi mümkün olmayacağından bu hususa özel olarak dikkat edilmelidir. Gerek Borçlar Kanunu, gerekse de diğer özel kanunlarda “satış vaadi sözleşmeleri” ile ilgili olarak özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir.Bu nedenle, Borçlar Kanunu 125 nci maddesindeki 10 yıllık süre bu tür sözleşmeler içinde geçerlidir. Zamanaşımı; kural olarak; sözleşmenin düzenlendiği tarihte başlar. Yasal durum bu olmakla beraber, yüksek mahkeme içtihatlarında zamanaşımı süresinin vaad alacaklısı ( konut veya arsa alıcısı vs) lehine uzatıldığı dikkat çekmektedir. Ayrıca, bir kısım hukukçular “satış vaadi sözleşmesi” ne dayalı olarak açılacak “tapu iptal tescil” davasında “zamanaşımı” süresi olmadığını ileri sürmektedirler. Zamanaşımı süresinin sadece sözleşmeye bağlı parasal-mali nitelikli hakların iadesi çerçevesinde söz konusu olacağını ileri sürmektedir. Sonuç: Teknik ayrıntı ve detaylar bir tarafa bırakılırsa, satış vaadi sözleşmesi yaparak bir konut vs. nitelikte bir taşınmaz satın aldığınızda, satıcıdan tapu alamadıysanız; size tavsiyem; sözleşmenin düzenleme tarihinden itibaren en geç 10 yıllık sürede yasal haklarınızı kullanmanızdır. Av. Mehmet Parlak |
Geçtiğimiz bir - iki ay içinde faiz oranları çok hızlı bir şekilde yüzde 1.30' dan yüzde 1.50'ler seviyesine gelmişti.
Bu harekete ABD' deki subprime mortgage' ın yol açtığını, yurt dışındaki global kriz ve yurt içinde de AKP kapatma davasını sebep olarak göstermiş, bunlara paralel bono fiyatlarının ve paranın maliyetinin artmış olmasının faizleri de yukarı yönde hareketlendirdiğini ve bunun da tüm finans sektöründeki kişiler de dahil olmak üzere önümüzdeki günlerde bu krizin boyutunu hesaba katarak faizlerin daha da yukarı gitme ihtimali olduğunu belirtmiştik. Ama bir sabah uyandık ve ne gördük? Bazı büyük özel ve kamu finans kurumları ciddi faiz indirimlerine gitmiş. Tabi bu hareketi yapan finans kurumlarının ciddiyetini göze alarak bunun mutlaka bir nedeni olması gerektiğini düşünüp bunu hemen araştırmaya başladık. Hemen faizin yukarı yönde gitmesine neden olan olayları tekrar gözden geçirdik, acaba hangi gösterge değişmiş ve olumluya gitmişti ki bu finans kurumları faiz indirmişti?
Yurt dışındaki krizin boyutu mu değişmişti ? Hayır
AKP kapatma davası mı sonuçlanmıştı ? Hayır
Paranın maliyeti mi bir anda düşmüştü ? Hayır
Bonolar tekrar 18' lerin altına mı gerilemişti ? Hayır
Peki ne olmuştu da bir anda faizleri yukarı çekenler tekrar bir anda indirmişti ?
İşte gördüğünüz gibi maalesef yaşadığımız bazı durumların bizde açıklamasını bulamıyoruz. Bizim açıklama bulamadığımız bu durumları konut almayı düşünen vatandaşlarımız nasıl anlayabilir ki ? İnşaat sektörü nasıl bu durumlara karşı bir strateji belirleyebilir ki ? Yarın küçük bir haberle tekrar yukarı yönde hareket ettirmeyeceklerinin garantisini kim verebilir ki ?
Unutmayalım mortgage daha stabil ekonomilerde daha sağlıklı ilerler. Her ay nedenini bile kestiremediğimiz hareketlerin yaşandığı ülkemizde değil.
Faizin %1.50' lere çıkmış olması bile inanın bu ani ve ekonomik açıklamasını bile bulamadığımız dalgalanmalar kadar zarar vermez. Çünkü konut alan ve konut satan kendisini mevcut faiz oranına göre ayarlar ve ona göre aksiyon planı oluşturur. Bu nedensiz dalgalanma ise hem konut alanı hem de satanı inanın sersem eder.
Bu haftalık dalgalanmalar ile Büyük konut projelerine giren firmalar ne yapacak peki? Faizdeki bu hareket ile nasıl kampanyaya çıkıp da satış yapacaklar? Kampanyaya çıkacaklar ama maalesef aylık hatta bazen haftalık kampanyaya bile çıkamayacaklar... Peki bu dalgalı durumun sektöre nasıl zarar verdiğini acaba görmüyorlar mı? diye soruyorum kendi kendime çoğu zaman...
Daha düne kadar faizler yukarı çıktığında yazılı ve görsel basında neler denmişti isterseniz bir anımsayalım...Sektörün önde gelenleri, görsel basına çıkıp "Faizler yukarı çıktığında konut fiyatları düşer ve tam alım zamanıdır" dememişler miydi? Yazılı basında hemen hemen her gün "Konut alım zamanı, işte tam fırsat" diye haberler çıkmamış mıydı? Peki şimdi faizleri düşürdükleri zaman "Alım zamanı değil, biraz daha bekleyin daha da düşecek" mi diyecekler?
Şunu unutmayalım; hepimiz aynı geminin içindeyiz, bu gemi su almaya başlarsa başta finans sektörü olmak üzere sistemin içinde yer alan tüm 300' e yakın sektör çok büyük yara alır.
Bu yüzden kısa vadeli, pazar payı kaygıları gibi hesaplar yüzünden, henüz yeni başladığımız ve daha uzun bir maraton olan bu mortgage sistemine zarar verip, vatandaşın gözünde güven kaybına yol açmayalım. Planlarımızı gerek inşaat sektörü, gerek finans sektörü, gerekse yatırımcılar olsun uzun vadeli, sağlam ve istikrarlı adımlar ile yapalım.
Kat Mülkiyetinin Sağladığı Faydalar
İmar mevzuatına uygun olarak yapılıp tamamlanmış ve iskanı alınmış kargir binalarda kat mülkiyeti tesis edilebilir kat mülkiyeti tesis edilmiş bir yapı kaçak yönü olmayan imar kanununa ve yönetmeliklere uygun yapılmış yapıdır ve bağımsız bölümlere ayrılmış bu yapıda her bir bağımsız bölüm (daire dükkan vs) dilediği gibi tasarruf edilebilir ve satış işlemlerinde banka kredisi kullanılabilir.
Tapuya kat mülkiyeti ve kat irtifakı özel olarak tescil edili p buna uygun tapu senetleri tapu sahiplerine verilir ve tapuyu alan kişi tapu senedinde hangi daireyi yada iş yerini aldığını net bir şekilde görur.( örneğin 1. katta 6 nolu daire gibi) kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlar 657 sayılı kat mülkiyeti kanununun kendilerine sağladığı kolaylıklardan ve hukuki düzenlemelerden faydalanma imkanına sahip olurlar.
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesis edilmiş gayrimenkullerin tapu dosyasında tüm kat maliklerince imzalanmış bir yönetim planı bulunur ve taşınmaz bu yönetim planına göre yönetilir bu yönetim planına taşınmazın anayasası diyebiliriz . yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ise 657 sayılı kat mülkiyeti kanunundaki düzenlemelere göre hareket edilir.
Son yıllarda bloklar halinde yapılar ve site hayatı ilgi görmekte olup bu şekilde toplu yapılardada kat mülkiyeti toplu yapıları tek bir elden ve tek yönetim planı ile yönetmeye imkan tanıyan düzenlemeler içermektedir buda toplu yapıların yönetimini kolaylaştırmakta ve aidatların toplanması ve yönetimin işini kolayca yapması noktasında yönetimin elini güçlendirmektedir.
Gayrimenkul satın alacak kişilerin kat mülkiyetinin tesis edilmiş olup olmadığına dikkat etmeleri ve katmülkiyetli gayrimenkuller tercih etmelerinde özellikle fayda var.
Hemen belirtmekte gerekirki kat mülkiyeti için iskan şarttır. Kat irtifaklı yapılarla kat mülkiyetli yapıları da ayırd etmek gerekir kat irtifakı yine kat mülkiyeti kanununa göre tesis edilir ancak henüz iskan belgesi alınmamış yapılmakta olan binalarda, kat irtifakı tesis edilir. Kat irtifakı müteahhitlerin daire satışlarını kolaylaştırmak ve müteahhitlere finansman kolaylığı sağlamak açısından başvurulan bir yöntemdir ancak kat irtifaklı bir binadan daire alacak kişilerin henüz iskan alınmadığını dolayısı ile her ne kadar daire satın alsalarda kaçak inşaat yapılırsa mağduriyet yaşayabileceklerini ve hatta arsa sahibi ile müteahhit arasında yaşanacak uyuşmazlıklardan direkt olarak etkilenebileceklerini bilmeleri gerekir.
Kat mülkiyetine yada kat irtifakına tabi bağımsız bölümlerin satışında en önemli avantajlardan biride diğer bağımsız bölüm maliklerinin şufa (önalım( davası açma hakları yoktur. Rahatlıkla 3. şahıslara satış yapılabilir oysaki arsa üzerinden hisse satışı suretiyle daire yada işyeri alan satanların her zaman diğer hissedarlar tarafından açılabilecek şufa davasına taraf olma ve hisselerinin iptal edilme riskleri vardır.
Gayrimenkule yatırım yapan ve gerek ikametgah gerekse iş yeri amaçlı taşınmaz edineceklerin kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesis edilmiş yapıları tercih etmeleri ilerde yaşanacak problemleri bertaraf etmek açısından önem arz etmektedir.
Hatice Kolçak – Av. Yasin Özkan
KEY’de hak sahibi sayısı 9 milyonu bulacak. Hak sahiplerinin listesi ay sonuna kadar açıklanacak.
Tasfiye Halindeki Emlak Bankası’nın Yönetim Kurulu Başkanı Zeki Sayın, Konut Edindirme Yardımı (KEY) hesaplarının tasfiyesi kapsamındaki hak sahibi sayısının 9 milyonu bulacağını söyledi. Sayın, "Bu ay sonu itibariyle elimizde hiçbir evrak kalmayacak, hak sahibi listelerini göndereceğiz" dedi. Tasfiyeye ilişkin kanun uyarınca, kurumların, ödemelere ilişkin listeleri 28 Şubat’a kadar Tasfiye Halindeki Emlak Bankası’nın KEY birimine iletmesi gerektiğini hatırlatan Sayın, bu tarihe kadar gönderilen listeleri kabul ettiklerini, daha sonra gönderilen listeleri reddettiklerini bildirerek, şu bilgiyi verdi: "28 Şubat’tan sonra bize gönderilen listeleri reddettik, ama 28 Şubat’a kadar gönderilip içinde hata olanları düzeltmeleri için iade ettik. Hali hazırda 28 Şubat’a kadar gelip, daha sonra kurumlar tarafından düzeltilmiş olanları makinelere yüklemeye devam ediyoruz. Bu ay sonunda da bütün hesaplarımızı bitirmiş ve kesinleştirmiş olacağız. Bunları Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na göndereceğiz." Sayın, hak sahibi sayısının 9 milyon çıkmasıyla ilgili şunları söyledi: "Bütün sorun, o dönemde çalışmış olanların tespit edilmesinde. Zamanın çok geçmiş olması ve bazı evrakın kaybolması veya arşivlerden bulunamaması sorun oluyor. Kanunun emrettiği tarihlere kadar bulunmuş olanları bize gönderdiler ama o kanunun emretmiş olduğu tarihten sonra da çalışmayı bırakmadılar, onlarda o çalışmayı yaptılar. Fakat biz kanunun tarihine uymamızdan mütevellit 28 Şubat’tan sonra gelenleri reddettik.Tabii birçok hatalı gelenler oldu.
Hatalı gelenleri makine ayırıyor, onları biz iade ediyoruz. Eğer düzeltip göndermişlerse tekrar onu makineye giriyoruz, düzeltip göndermemişlerse onları reddediyoruz. Bu ayın sonunda bizde hiçbir evrak kalmayacak 28 Şubat’tan sonra gönderilenlere hiç bakmıyoruz. Ama hak sahibi sayısı 9 milyonu bulur. Bunların içerisinde 2 ay çalışıp, 4 ay çalışıp sonra işi bırakanlar var. Toplamda 9 milyon görünebilir, ama bunlar değişik kişiler... Burada mükerrerlik yok, mükerrerleri, yanlış olanları iade ettik." Sayın, hak sahipleri listelerinin belirlenmesi konusunda, kanunda yer alan iki aylık ek süreyi kullanmayı düşünmediklerini vurgularken, listelerde yer almayanların, kanuna göre itiraz edebileceklerini hatırlattı.
Göltürkbükü 300 metre uzunluğundaki sahili ve masmavi deniziyle yeni bir yaşam alanına hazırlanıyor.
İrfan Kuriş’in imzasını taşıyan Kuum projesinde bitime sayılı günler kaldı. Mimar Gökhan Avcıoğlu’nun gerçekleştirdiği proje, doğaya uyumlu olarak tasarladı. Kuum’da her oda manzaraya bakacak şekilde arazinin doğal yapısına uygun olarak konumlandı. Odaların iç düzenlemesini yapan İç Mimar Çağlayan Tuğal; alışıla gelmiş otel konseptinin dışına çıkarak, Kuum’un özgünlüğüne son noktayı koydu. Her biri önemli tasarımcıların elinden çıkan birbirinden özel mobilyalarla hazırlanan odalarda, ev konforu ve özgünlüğü ortaya koyan ayrıntıların keyfi yaşanabilecek.
Çağlayan Tuğal tarafından her detayı özenle hazırlanmış, Aequalis tarafından işletilen Kuum SPA/Hamam’da kış günlerinin yorgunluğu atılabilecek. 12 masaj odası, tradisyonel hamamı, Steam room’u, hydroteraphy, tai chi odalarıyla 2 bin 200 metrekareye yayılmış Kuum’da yemekler usta aşçı Altan Demir’in ellerinden çıkacak.
Bodrum’a yeni bir soluk getirecek olan Kuum, otel anlayışını tümüyle değiştirme iddiasıyla hazırlanıyor. İlk misafirler Kuum’da 15 Haziran’dan itibaren ağırlanmaya başlanacak.
hurriyetemlak.com
Sigorta şirketleri, sigorta yaptırmaya yönelik toplumsal bilincin artması için yeni çalışmalar başlattı.
Bu doğrultuda önceliği konut sigortalarına veren şirketler, 2008 yılının ikinci çeyreğinde bu alanda iddialı bir çıkış hedeflediklerine dikkat çekiyor..Özellikle, su baskını, yangın ya da hırsızlık gibi en beklenmedik anlarda insanların başına gelen ve artık herkesin hayatının parçası olan olumsuzluklar karşısında alınabilecek çok küçük önlemlerin, ne kadar büyük geri dönüşler sağlayabileceği konusunda halen çok ciddi bir bilgi boşluğu bulunduğuna dikkat çeken sigortacılar, "Konut sigortası lüks değil, artık bir gereklilik" görüşünü savunuyor. Konut sigortasıyla ilgili yaptıkları araştırmalarda "pahalılık endişesi" algısının yaygın olduğunun ortaya çıktığını ifade eden sigortacılar, pahalı ya da ucuz poliçeyi değil, doğru fiyatlandırılmış poliçeyi müşterilerin ilgisine sunduklarını söylüyor. Sigortacılar, "Örnek bir sigorta poliçesine bakıldığında primlerin düşünüldüğü kadar yüksek olmadığı görülüyor. Söz gelimi İstanbul Kadıköy’de, 1’nci derece deprem bölgesinde yer alan 150 metrekare bir evin, 75 bin YTL’si bina olmak üzere, toplam 82 bin 500 YTL sigorta bedeli ile sigortalanması durumunda, ödenmesi gereken yıllık sigorta primi net 82 YTL 9 Ykr’a karşılık geliyor" dediler.
Sigortalıların aldıkları hizmetin detaylarını iyi öğrenmelerinin gerekliliğine de dikkat çeken yetkililer, poliçelerin ihtiyaçlara uygun bir şekilde düzenlenmesi ve sigortalının poliçenin içeriğini iyi bilmesinin çok önemli olduğunu vurguluyorlar.
hurriyetemlak.com
Maliye Bakanlığı, kira gelirlerini bildirmeyen ev sahiplerini mercek altına aldı.
Kira gelirlerini beyan etmeyen ev sahiplerini mercek altına alan Maliye denetim elemanları, apartmanın yöneticisi, kapıcısı ve mahalle muhtarından kiradaki gayrimenkul ile ilgili olarak bilgi toplamaya başladı. Bu modeli daha önce 10. Cumhurbaşkanı Sezer, bürokratlar için kullanmıştıMaliye kira gelirini gizleyen ya da düşük gösteren ev sahiplerini gözaltına aldı. 10’uncu Cumhurbaşkanı Ahmet Necdet Sezer’in, bürokratlar için uyguladığı, ‘kapıcı ve yöneticilerden’ istihbarat toplama uygulamasını, Maliye Bakanlığı da kira denetimlerinde kullanmaya başladı. Maliye Bakanlığı denetim elamanları, kira gelirlerini beyan etmeyen ev sahiplerini, kapıcı, yönetici ve muhtarlardan topladıkları bilgilerle tespit etmeye çalışıyor. Bugüne kadar kira gelirleriyle ilgili incelemeleri ‘vergi iade fişleri’ üzerinden yürüten Maliye Bakanlığı, vergi iade uygulamasının sona ermesiyle birlikte yeni model geliştirdi.
Vergi kaçırılıyor
Bakanlık denetim elamanları, martta kira gelirleri ile ilgili beyan döneminin sona ermesinin ardından, bankalardan, kira gelirleri ile ilgili bilgileri topladı. Yapılan denetimlerde, bazı kira gelirlerinin, istisna sınırının altında tutularak, kira gelirlerinde vergi kaçırıldığı belirlendi.
Çaya davet ediliyor
Bunun üzerine Maliye Bakanlığı denetim elamanları, ev sahibi ile kiracılar arasındaki anlaşmalar nedeniyle, kiralık evlerle ilgili olarak, güvenlik soruşturmalarında uygulanan kapıcı ve yöneticilerden bilgi toplama modelini geliştirdi. Yeni sistemde, denetim elamanı öncelikle, kirada bulunan konutla ilgili olarak, apartmanda bulunan kapıcı ve yöneticiden bilgi alıyor. Ardından da, kiracıyı, vergi idaresinde ‘çay içmeye’ davet ediyor. Kiracıdan da, ikamet edilen ev hakkında bilgi alınıyor. Kapıcıdan ve kiracıdan alınan bilgilerle birlikte, ev sahibinin beyanları karşılaştırılıyor. Bu çapraz denetimlerde ev sahibinin, kirasını gerçek bedel üzerinden beyan edip etmediği ortaya çıkıyor. Maliye Bakanlığı denetim elamanları da, eksik beyanda bulunan, ev sahipleriyle ilgili ceza işlemi başlatıyor.
Ev sahibi akrabadır aldatmacası
Maliye Bakanlığı’nın yaptığı incelemelerde ev sahiplerinin kira gelirlerini ilginç yöntemlerle gizlediği ortaya çıktı. Örneğin bir ev sahibinin, kira gelirlerinin bir kısmını elden bir kısmını da banka üzerinden alarak, kira gelirlerinin bir kısmını gizleyerek, vergi ödemekten kaçındığı saptandı. Yine bazı ev sahiplerinin de, kiracılarla anlaşarak, kira gelirlerinin tamamını elden aldıkları belirlendi. Kira gelirlerini düşük gösteren ev sahipleri ile kiracıların ifadelerini başvuran denetim elamanları bu kez de ‘Ev sahibi akrabadır, bu nedenle düşük bedelden kira ödüyoruz’ yanıtı ile karşılaştılar.
Hüseyin ÖZAY / Star
