SPK Başkanı Turan Erol, mortgage finansmanında kesinlikle devlet güvencesi olan bir sistem düşünmediklerini belirterek, "Mortgage finansmanı hızla ilerleyecek. 150 milyar dolar seviyesine çıkabilecek" dedi.
Tarih: 04-12-07 , Kaynak: HürriyetSERMAYE Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı Turan Erol, Türkiye’de mortgage (tutsat) finansmanın hızla ilerleyeceğini, 150 milyar dolara kadar çıkabileceğini tahmin ettiklerini belirtti. Dünya Bankası kuruluşu IFC ve Dünya Gazetesi işbirliği ile düzenlenen "Konut Finansmanı Konferansı"nda konuşan Erol, dünyada her yıl 5 trilyon doların ev almak için harcandığını söyledi.
DEVLET GARANTİSİ YOK: Turan Erol, "Biz hiç bir şekilde devlet garantisinde bir sistem düşünmüyoruz" dedi. Türkiye’de mortgage piyasasında ciddi bir gelişme beklediklerini söyleyen Erol, "İspanya’da mortgage piyasasının boyutu 500 milyar Euro, İspanya’nın GSMH’sinin yüzde 50’sini teşkil ediyor. Güney Kore’de ise 300 milyar dolar. Bu iki ülkenin deyenimlerini yakından izledik. Mortgage finansmanında Türkiye’nin hızla ilerleyeceğini, GSMH’sinin yüzde 35’ini geçeceğini, 150 milyar dolar seviyesine geleceğini tahmin ediyoruz" diye konuştu.
RİSKLERİN FARKINDAYIZ: Turan Erol, Türkiye’deki bankaların bugün mortgage kredisi verdiğini, faizlerin düşmesinin mortgage kredisine talebi artıracağını kaydetti. Türkiye’de çok dinamik bir sermaye piyasasının oluştuğunu ve şu anda finansal kriz yaşanmadığını belirten Erol, Türkiye’de subprime (yüksek riskli) türü bir kredinin verilmesinin de mümkün olmadığını ifade etti. Erol, "Yasa koyucular risklerin farkındalar. Gerçek ödeme kapasitesine çok dikkat ediyorlar. Kredi veren ve alanların mali yapılarının çok güçlü olmasına dikkat ediyorlar" dedi. Turan Erol, piyasaya ilk girenlerin rekabet avantajı sağlayacaklarını da vurguladı.
GECEKONDULAR YAĞ LEKESİ: Toplu Konut İdarei(TOKİ) Başkanı Erdoğan Bayraktar da, dünyada 1.5 milyar insanın barınmak için yeterli kritere sahip ev bulamadığını, tedbir alınmazsa 20-25 yıl sonra bu sayının 2.5 milyara çıkacağını belirtti. Bayraktar, Türkiye’de şehirlerin etrafını "yağ lekesi" halinde saran gecekonduların, konut ihyitacını ve finansmanını içinden çıkılmaz bir hale getirdiğine işaret etti. Dünyada ipoteğe dayalı konut finansmanında son 1-1.5 yıldır yaşanan krizin bütün ekonomilerde çok ciddi durgunluk yaratırken, Türkiye’nin bu krizden çok fazla etkilenmediğine dikkat çeken Bayraktar, "Türk insanının ayrı bir özelliği var. Barınmayı, evi hem kutsal sayar hem bütün ihtiyaçlarının önünde tutar, ne yapar eder konuta olan borcunu ödemeye çalışır. Bu bakımdan Türkiye’de geliştirilecek finans sistemleri ve konut inşaat sistemleri en atıl en ücra köşelerde bulunan, yastık altında bulunan varlıkları da likide edecektir ve piyasaya çekecektir" dedi. Türkiye’deki 15-16 milyon konutun yarısının zaman içinde mutlaka yenilenmesi gerektiğini söyleyen Bayraktar, depremden hasar gören binaların yenilenmesi bakımından da Türkiye’de konut sunumunun önem taşıdığını, Türkiye’nin artık konut üretimi bakımından dünya ile boy ölçüşebilecek durumda olduğunu belirtti.
Kusurlu mal iyi tanımlansın yoksa çok baş ağrısı olur
TÜRKİYE Bankalar Birliği (TBB) Yönetim Kurulu Başkanı Ersin Özince, konut kredilerinin, tüketici kredisi tanımı içinde yer almaması gerektiğini, uluslararası uygulamalara uymak için bunun şart olduğunu kaydetti. Ersin Özince, Türkiye’deki konut stoğunun yüzde 38’inin ruhsatsız, sadece yüzde 33’ünün operasyonel veya iskan izni olduğunu, konut binalarının yüzde 60’ının da 20 yaşını geçtiğini kaydederek, "Dolayısıyla finansörler açısından var olan stoğun finanse edilmesi beklenti içinde değildir" dedi. Türkiye’de fon bulma maliyetinin hala yüksek ve çok kısa dönemli bir borçlanma yapısının olduğunu belirten Özince, bunların sistemik bir takım nedenleri bulunduğunu aktardı. Bu nedenlere işaret eden Özince, "Konut kredileri, tüketici kredisi tanımları içinde olmamalı. Uluslararası uygulamalara uymak için bu şart. Ayrıca kusurlu mal ve hizmet konusu ele alınmalı. Bu konu çok net tanımlanmalıdır. Aksi takdirde hali hazırda çok büyük baş ağrısı yaratabilir" şeklinde konuştu. Değişken faiz oranları açısından döviz kuru ve kısa vadeli endekslerin fiyat teşviklerinde kullanılması gerektiğini belirten Özince, ayrıca kentsel dönüşüm projelerinin desteklenmesi gerektiğini ifade etti. Türkiye’nin bu konuda hızlı davranmasının şart olduğunu dile getiren Özince, "En iyi uygulamaları almakta da hızlı olmalıdır ki hali hazırda sabırsız potansiyeli tatmin edebilsin" dedi. Özince, 2007 Eylül sonu itibarıyla Türkiye’de konut kredilerinin GSYİH’ye oranının yüzde 5 düzeyinde olduğunu söyledi. Bankalar Birliği olarak İstanbul’un bir finans merkezi olması yönündeki çalışmalara da değinen Özince, bu konuda önlerinde bir yol haritası bulunduğunu ve İstanbul’un, finansal merkez olarak bölgesel adaylığının ortaya koyan göstergeleri hükümete sunduklarını söyledi.
Sezer: Konutta planlama eksik
DSP Genel Başkanı Zeki Sezer ise konuta ulaşma hakkının; gıdaya, sağlık hizmetlerine, adalet ve güvenlik hakkına ulaşmak gibi son derece önemli bir konu olduğunu söyledi. Plansız bir şehirleşme yaşandığını, bunun yerine planlı aynı zamanda estetik bir yapılaşma anlayışının ortaya konması gerektiğini belirten Sezer, "Büyük geniş ve kalkınma hamlesine, aynı zamanda planlamaya ihtiyacımız var" dedi.
BDDK Başkanı Tevfik Bilgin, hizmetlerden alınan komisyonlar konusunda bankaları uyardı. Ücretsiz hizmet vermenin de yüksek ücret almanın da yanlışlığına dikkat çeken Tevfik Bilgin, kimin ne ücret aldığını internette yayımlamaya hazırlandıklarını açıkladı.
Tarih: 04-12-07 , Kaynak: Hürriyet BANKACILIK hizmetlerinden alınan ücretler arasında büyük farklar bulunmasının yanlışlığına dikkat çeken Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) Başkanı Tevfik Bilgin, "bedava bankacılık" yapanların da, "tüketiciyi suistimal edenlerin" de yanlış yaptığını söyledi. Bununla ilgili olarak bankalara bir genelge gönderdiklerini söyleyen Bilgin, hizmetler alınan ücretleri 3 ayda bir internette yayımlaya hazırlandıklarını açıkladı.
BİRİ 5’E DİĞERİ 15’E YAPIYOR: Bankacılık hizmetlerinden alınan ücretler konusunda, tüketici yakınmalarının çok arttığına dikkat çeken Tevfik Bilgin, şunları söyledi: "Bir ay önce bankalara genelge gönderdik. Aynı nitelikte, aynı hizmet için biri 5, diğeri 15 alıyorsa burada bir sorun vardı. Bankalarımızın komisyonlar konusunda hassas olması gerekir. Evet, bedava bankacılık yapılması yanlış. Karşılıksız hizmet veren bankalar yanlış yapıyor. Ama komisyon gelirlerinde tüketici suistimal de edilmemeli"
LİSTE İNTERNETTE YAYIMLANACAK: Tüketici mahkemelerinin kararlarını izleyerek, gerekli uyarıları yaptıklarını dile getiren Bilgin, bankaların kredi kartları, havaleler ve temel bankacılık hizmetlerinden kimin ne kadar hizmet bedeli aldığını bankaların isimlerini listeleyerek 3 ayda bir internette yayımlamayı düşündüklerini açıkladı.
ÖNAYAK OLALIM AMA ORTAK AKIL YETER: Bankaların maliyetlerin düşürülmesi için çabalamaları gerektiğini kaydeden Bilgin, şunları söyledi: "Gerekirse, biz bu konuda ön ayak oluruz. Arkadaşlarımız da bu konuda çalışıyorlar. Ama ortak akıl, sağduyu yeterli. Bankaları da anlamak lazım. Bankalar da bu ülkeler için çalışıyor. Onlarda bu ülkenin değerleri. Bankalar iyiyse ekonomi iyiye gider, bankalar kötüyse Allah korusun. Onlar da bu ülke için çalışıyorlar."
DAHA FAZLA KÁR EDEMEYECEKLER: Bilgin, daha önce de bankaların eskisi kadar kár edemeyeceklerini söylemesine karşın, 9 aylık rakamların geçen yılla kıyaslanmasında tersinin çıktığını itiraf etti. Bilgin, "Ama bunun nedeni bankaların arızi kárı, iştirak satışı, kanuni takipteki alacakların aktarılmasıdır. Faiz oranlarının düşeceği varsayımıyla bankalar daha fazla kárlar elde edemeyecekler" diye konuştu.
KREDİYLE KART BORCU KAPATILIYOR: Bu arada kredi kartı harcamalarının artış hızında son dönemlerde bir yavaşlama olduğuna da değinen Bilgin, bura da şu uyarıyı yaptı: "İhtiyaç kredileri bu hızla giderse kredi kartlarını geçecek. Bunun üç nedeni olduğunu tahmin ediyoruz. Yüksek faizler nedeniyle ihtiyaçlarını ihtiyaç kredilerinden karşılıyorlar. Kredi kartı faizlerinin ihtiyaç kredi faizlerinden yüksekliği. İhtiyaç kredileriyle kredi kartını kapatıyorlar. Üçüncüsü gerçekten ihtiyaç olabilir. Ama eğer, ihtiyaç kredisiyle kredi kartını kapatıyorlarsa bu durum sıkıntılı. Çünkü ileride bunların da sorun çıkarabileceği anlamına gelir."
Bir ATM 10 bin dolar o kadar zengin değiliz
KÁRLILIĞIN bankacılıkta birinci mesele olduğunu vurgulayan Tevfik Bilgin, bankaların dağınık operasyonlarını birleştirmeleri gerektiğini savundu. Bir ATM cihazının 10 bin, bir POS cihazının da 200 dolar olduğuna dikkat çeken Bilgin, "Türkiye’de 15 bine yakın ATM ve çok sayıda POS cihazı var. Bu ülke bu kadar zengin değil" dedi.
Mortgage krizi yaşayan ülkelere bedava uzman gönderelim
BDDK Başkanı Tevfik Bilgin, mortgage krizine ilişkin değerlenme yaparken, geçmişe atıf yapan "kinayeli" bir öneri getirerek, "Yetişmiş uzman kadrolarımız var. Bu ülkelerin otoriteleri izin verirse, arkadaşlarımızı gönderip, durumu tespit ettirebiliriz. Sorunları çok net teşhis ettirip, çözdürebiliriz. Üstelik para almayız" dedi.
İMARBANK RAPORUNA GÖNDERME: İmarbank’a el konulmasından sonra IMF’nin hükümete kabul ettirdiği önerisiyle, Fransız Jean-Louis Fort ile İngiliz Peter Hayward’dan oluşan ikili komisyonun, 2004’de telif alarak hazırladığı rapora gönderme yapan Bilgin, şöyle konuştu: "Nasıl, İmarbank için Türkiye’ye iki kişi gelip sadece görüşmelere dayanarak rapor hazırladılar ve bu raporla bir ülkenin mevzuatı değişti. Biz de karşılıklı gizlilik anlaşması yaparak ve üstelik hiç de para almadan bu işi yaparız."
KONTROL EDEMEYEN OTORİTELER: İmarbank raporunun, "Hiçbir hesaba, belgelere bakmadan sadece ikili konuşmalarla hazırlandığını" vurgulayarak, "Bu rapora ön ayak olan ülkelerdeki sorunları da görünce bunu söylemeyi kendime bir görev biliyorum" diyen Bilgin, sözlerine şöyle devam etti: "Global dalgalanma 30 milyar dolarla başladı, 500 milyar dolara geldiği söyleniyor. Nereye kadar gideceğini de bilmiyoruz. Şu bir gerçek; geldiğimiz noktada bankaların risk alma iştahını zamanında göremeyen veya kontrol edemeyen denetim otoriteleri silsilesi var. Yıllardır aşırı risk almasını, bu riskleri yönlendirmesini tespit etmemiş, etmek istememiş otoriteler var. Bu ülkelerin otoriteleri izin verirse, para almadan sorunlarını teşhis edebiliriz."
Temsilciliklere çekidüzen geliyor, arkadan dolanmaya son
TEVFİK Bilgin, Türkiye’de 49 banka temsilciliği bulunduğunu hatırlatarak, "Biz bunu biraz disipline etmek istiyoruz. Çünkü biraz disiplinsiz bir havada çalışmak istendiğini görüyoruz" dedi. Temsilciliklerin kayıtlarını ve aracılık faaliyetlerini tam anlamıyla bilemediklerini vurgulayan BDDK Başkanı, temsilciliklerin normalde mevduat toplayamadığını ve kredi veremediğine dikkat çekti. "Temsilcilikler aracılığıyla bunun sulandırılmasına, arkadan dolanılmasına izin vermeyeceğiz" diyen Bilgin, sözlerine şöyle devam etti: "Temsilciliklerin faaliyetlerini tam anlamıyla bilebilmek için çıkardığımız yönetmelik taslağı var. Onların da önlerini kapatmak istemiyoruz. Ama haksız rekabet yaşanıyor. Eşit alanda eşit mücadele sağlamak bizim görevimiz. Türkiye’deki bankalar şube açıyor. BDDK’ya aidat, Maliye’ye vergi, kira, elektrik su maliyetleri üstleniyorlar. Bu nevi bir banka var ve temsilcilik varsa eşit ayrıcalıklarla mücadele etsin."
7 milyon konuta ihtiyaç olacak, mortgage Türkiye için büyük fırsat
Tarih: 04-12-07 , Kaynak: Dünya GazetesiTürkiye'nin mortgage konusunda bir yol kavşağında bulunduğunu, mülk fonları ve alternatif yatırım araçları konusunda büyük potansiyele sahip olduğunu söyleyen Uluslararası Finans Kurumu (IFC) Güney Avrupa ve Orta Asya Direktörü Shahbaz Mavaddat, "Türkiye'de 2015 yılına kadar 7 milyon konuta ihtiyaç olacak" dedi.
Dünya Bankası yan kuruluşu Uluslararası Finans Kurumu (IFC) ile DÜNYA Gazetesi'nin birlikte düzenlediği "Türkiye'de Konuta Erişimi Artırmak; Konut Finansmanı Konferansı 2007", Hilton Oteli'nde başladı. DÜNYA Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Didem Demirkent'in "hoşgeldiniz" konuşması ile başlayan konferansa IFC Güney Avrupa ve Orta Asya Direktörü Shahbaz Mavaddat, SPK Başkanı Turan Erol, Türkiye Bankalar Birliği Başkanı ve İşbankası Genel Müdürü Ersin Özince ile TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar'ın yanı sıra AKP İstanbul Milletvekili Mehmet Beyazıt Denizoğlu, MHP Denizli Milletvekili Emin Haluk Ayhan ve DSP Genel Başkanı Zeki Sezer de katıldı.
Mortgagede yol kavşağındasınız
Türkiye'nin mortgage konusunda bir yol kavşağında bulunduğunu, mülk fonları ve alternatif yatırım araçları konusunda büyük potansiyele sahip olduğunu söyleyen IFC Güney Avrupa ve Orta Asya Direktörü Shahbaz Mavaddat, "Türkiye'de 2015 yılına kadar 7 milyon konuta ihtiyaç olacak" dedi.
Uluslararası piyasalardaki likidite sıkışıklığı ve mortgage krizinin, gelişmiş piyasalarda 400 milyar doları aşan zarara neden olduğunu hatırlatan Mavaddat, yapılandırılmış finansa karşı azalan ilginin kredi veren kurumları tedirgin ettiğini söyledi. Mavaddat, mortgage krizinin gelişmiş piyasalara özgü bir durum olduğunu belirterek, "Yerel finansal kurumlar bu krizden çok etkilenmedi. Ancak, pek çok yerel kurum finansal ihtiyaçları konusunda uluslararası piyasalara bağlı olduğu için, borç alma maliyetleri yükseldi" diye konuştu.
Mavaddat, Türkiye'nin son yıllarda büyük başarılara imza attığını vurgulayarak özellikle mortgage konusunda bir yol kavşağında bulunduğuna dikkat çekti. Türkiye'de 20 milyar dolara ulaşan konut piyasasının mülk fonları ve alternatif yatırım araçları konusunda büyük potansiyele sahip olduğuna değinen Mavaddat, "Sektör büyüme hızı açısından mayıs dalgalanmasından beri hız kaybetmiş olsa da, önü çok açık bir sektör. Türkiye'nin son 3 yıldır gösterdiği yüksek performans çok dikkat çekiyor. Türkiye'de 2015 yılına kadar 7 milyon konuta ihtiyaç olacak" dedi.
IFC'nin temel misyonlarından birinin gelişmekte olan ülkelerde özel sektör yatırımlarını destekleyerek, sürdürülebilir ekonomik büyüme katkı sağlamak olduğunu ifade eden Mavaddat, finans piyasalarında özel sermayeyi harekete geçirmenin yanı sıra işletmeler ile hükümetlere danışmanlık hizmetleri de sunduklarını kaydetti.
"Hızlı büyüme kredi riski yaratabilir"
Konut Finansmanı Konfensansı'nın en önemli yabancı konuklarından Dünya Bankası Konut Finansmanı Grubu Başkanı Loic Chiquier, mortgage konusunda büyük bir belirsizlik yaşandığına dikkat çekerken, Finpolconsult.De Yönetici Direktörü Hans-Joachim Dübel de, yüksek büyüme oranlarının kredi riskleri yaratabileceğini belirterek, "Türkiye, Latin Amerika'dakine benzer bir kriz yaşamak istemiyorsa finansal sistemini dünyaya tamamiyle uygun hale getirilmeli" dedi.
Konut Finansmanı Konfensansı kapsamında düzenlenen "Mortgage Sektörünün Türkiye Ekonomisine Etkileri" konulu oturumda yabancı uzmanlardan Türkiye'ye uyarı geldi. Dünya Bankası Konut Finansmanı Grubu Başkanı Loic Chiquier, mortgage sistemi kullanan ülkeler arasında işleyiş açısından farkılıklar bulunmasının doğal olduğunu belirterek, "Danimarka gibi 200 yıldır bu sistemi kullanan ülkeler ile henüz 5 yıldır mortgage sistemini kullanan ülkeler arasında, işleyiş açısından büyük farklar bulunması doğal. Hükümetler gün geçtikçe konut finansmanı meselesini daha çok siyasi ajandalarına alıyor. Her ülke farklı düzeylerde başarılı oluyor" dedi.
"Teşvikte geç kalmamak lazım"
Türkiye mortgage piyasasında fiyatların çok hızlı değiştiğine dikkat çeken Chiquier, ilerde finans ağırlıklı işlemlerin reel alana kayacağını, bu durumda uygulanacak teşvik politikalarının şimdiden hazırlanması gerektiğini dile getirdi. Chiquier, Türkiye'de son 3 yılda önemli gelişme kaydedildiğini ancak 2005 yılına kıyasla mortgage konusunda büyük bir belirsizlik yaşandığı uyarısı da yaparak, "Türkiye'de yüksek düzeyde emlakla ilgili davalar görüyoruz. Tabii ruhsatsız binaların fazla olması bunda son derece etkili. Türkiye için deprem sigortası da önemli bir konu. Eğer deprem sigortası mecburi olmayacaksa, bu konuda nasıl tedbirler alınması gerektiği belirlenmeli" diye konuştu.
"Sistemin dünyaya entegrasyonu şart"
Finpolconsult.De Yönetici Direktörü Hans-Joachim Dübel de Türkiye'nin mortgage piyasasının küresel gelişiminin "çeperinde" olmadığına işaret ederek, özellikle yüksek büyüme oranlarının bazı kredi riskleri yaratabileceğini söyledi. Latin Amerika'da geçtiğimiz dönemde başgösteren krizin finansal altyapı ile makroekonomik dengelerdeki uyumsuzluktan doğduğunu hatırlatan Dübel, "Türkiye'de de böyle bir durumun yaşanmaması için finansal sistem dünyaya tamamiyle uygun hale getirilmeli. Aksi halde, Türkiye'de özellikle mortgage piyasasında önemli rol oynayan yabancı kreditörler kendilerini geri çekebilir" diye konuştu.
Dübel, TOKİ ve diğer emlak ajansalarının önümüzdeki dönemde gecekonduların dönüşümünde oynayacağı rolün de önemli olduğunu sözlerine ekledi.
Demirkent: Misyonumuz işinizi kolaylaştırmak
Konut Finansmanı Konferansı 2007'nin açılışını yapan DÜNYA Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Didem Demirkent, Türkiye'nin konut finansmanında yeni bir yapı geliştirdiğine dikkat çekerek, konferansın hem Dünya Bankası ve IFC'in küresel birikimini paylaşmak hem de Türkiye'nin bugün yaşadığı dönüşümü yıllar öncesinde gerçekleştirmiş ülkelerin deneyimlerinden faydalanmak amacıyla düzenlendiğini söyledi. "Bizim temel misyonumuz ülke gündemini yakından izleyerek doğru okuyarak, gelişmelerin hangi kaynaklar üzerine inşa edildiğini anlamak ve anlatmaktır" diyen Demirkent, toplumun değerler silsilesinin oluşturulmasına hizmet etmekten mutluluk diyduklarını belirtti.
Ağaoğlu: Mortgage, genel ekonominin de sigortası
Kişi başı geliri yüksek olan dünyanın en gelişmiş ülkelerinde dahi konutun uzun vadeli bir yatırım olduğunu söyleyen Ağaoğlu Şirketler Topluluğu Başkanı Ali Ağaoğlu, bu ülkelerde de konut yatırımlarının uzun vadeli kredilerle finanse edildiğini belirtti. Ağaoğlu, Türkiye'de mortgage sisteminin devreye girmesinin konut sektörü açısından ve genel ekonomi açısından olumlu olduğunu ifade ederek, "Mortgage sistemi genel ekonominin sigortasıdır diyebiliriz" dedi.
IFC ile DÜNYA Gazetesi'nin ortaklaşa düzenlediği konferansın Platin Sponsoru olan Ağaoğlu Şirketler Topluluğu Başkanı Ali Ağaoğlu, DÜNYA'ya konut finansmanı konusunda açıklamalarda bulundu. Türkiye ekonomisinin en büyük sıkıntısının kısa vadeli borçlanma olduğunu hatırlatan Ağaoğlu, "Mortgage yasasının devreye girmesiyle bankalar kullandırdıkları kredileri yurtdışına teminat olarak gösterip, 10-20-30 sene vadeli daha ucuz kaynağa ulaşabilmektedirler. Bu nedenle yasa sadece inşaat sektörüne ivme kazandırmakla kalmamış, ekonomiye de olumlu etki etmiştir" dedi.
Özellikle mortgage fonlarının büyümesiyle firmaların projelerini daha çok B ve A gelir grubuna yönelttiklerini dile getiren Ağaoğlu, konutta asıl talebi ve potansiyeli C gelir grubunun oluşturduğunu, mortgage yasasının tam anlamıyla işlerlik kazanması ve faizlerin düşmesiyle B ve B altı gelir grubunun alım gücünün artacağını kaydetti. Ağaoğlu, arsa maliyetlerinin özellikle inşaat maliyetinin yüzde 50'sini oluşturduğuna değinerek, özel sektörün C gelir grubuna yönelik projeler üretebilmesi için kentsel dönüşüm yasasının hızla çıkartılması gerektiğini vurguladı.
TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar 'İpoteğe dayalı konut finansmanı mortgage yastık altında bulunan varlıkları likidite edecektir' dedi
Tarih: 04-12-07 , Kaynak: Radikal
RADİKAL - İSTANBUL - TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar, dünyada 1.5 milyon insanın barınmak için uygun ev bulamadığını, 25 yıl içinde bu sayının 2.5 milyona ulaşacağının tahmin edildiğini belirtti.
Türkiye'de ise konut ihtiyacının göçle birlikte arttığını ifade eden Bayraktar, Türkiye'de şehirlerin etrafını 'yağ lekesi' gibi saran gecekonduların, konut ihtiyacını, sunumunu ve finansmanını içinden çıkılmaz hale getirdiğini söyledi.
'Türkiye krizden etkilenmedi'
Dünya Bankası Grubu üyesi Uluslararası Finans Kurumu (IFC) ile Dünya gazetesinin düzenlediği 'Konut Finansmanı Konferansı 2007: Türkiye'de Konuta Erişimi Artırmak' konulu konferansta konuşan Bayraktar, Türkiye'nin dünyada 1-1.5 yıldır ipoteğe dayalı konut finansmanında yaşanan krizden olumsuz etkilenmediğini vurgulayarak, "Türkiye'de insanlar barınmayı ve evi kutsal sayar, ihtiyaçlarının en üstünde tutar. Ne yapar ne eder bu borcunu öder. İpoteğe dayalı konut finansmanı yastık altında bulunan varlıkları likidite edecek ve piyasaya çekecektir" diye konuştu. Bayraktar, Türkiye'de 16 milyon konutun yarısının zaman içinde yenilenmesi gerektiğini söyleyerek 2003 yılından bu yana 300 bine yakın konut inşa ettiklerini aktardı. Yabancıları önemli fırsatlar sunan konut sektörüne yatırım yapmaya çağıran Bayraktar, "İstanbul'da 3 milyon konutun yüzde 60'ının yenilenmesi gerekiyor. Bu yapılırsa 500 milyar dolarlık hacimli piyasa canlanacaktır" diye konuştu.
Konferansta konuşan Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Turan Erol, ipotekli tahviller üzerinde çalışmalara devam ettiklerini, dört ürünün piyasaya çıkarılması üzerinde çalıştıklarını belirterek, hiçbir şekilde devlet garantili bir sistem oluşturmayı düşünmediklerini anlattı. Erol, Türkiye'de bankaların konut kredisi faizlerini düşük tutmasının, gayrimenkule olan ilgiyi artıracağını ifade etti.
IFC: Türkiye'ye 7 milyon ev gerek
Uluslararası Finans Kurumu (IFC) Güney Avrupa ve Orta Asya Direktörü Shahbaz Mavaddat, Türkiye'nin mortgage konusunda yol kavşağında bulunduğunu, mülk fonları ve alternatif yatırım araçları konusunda büyük potansiyele sahip olduğunu belirterek, "Türkiye'de 2015 yılına kadar 7 milyon konuta ihtiyaç olacak" dedi. Konuşmasında Türk ekonomisi ve konut piyasasına övgüler yağdıran Mavaddat, Türkiye'nin özellikle mortgage konusunda yol kavşağında olduğuna dikkat çekti. Mavaddat, "Sektör büyüme hızı açısından mayıs dalgalanmasından beri hız kaybetmiş olsa da, önü çok açık. Türkiye'nin son üç yıldır gösterdiği yüksek performans dikkat çekiyor" dedi. Mortgage krizinin gelişmiş piyasalara özgü bir durum olduğunu belirten Mavaddat "Yerel finansal kurumlar bu krizden çok etkilenmedi. Ancak, borç alma maliyetleri yükseldi" dedi.
Bir konut satın alırken kendiniz de değerleme yapabilirsiniz. Emlak uzmanları, konut fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, 40 ayrı kriteri birleştiriyorlar. Böylece daha gerçekçi fiyatlar bulunuyor. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi uzmanlara yaptırmak en doğrusu. Ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda, alıcı, aşağıda listesini verdiğimiz kriterlere göre kendisi de bir araştırma yaparak yaklaşık sonuçlar bulabilir. Bu 40 kriter şöyle:
1- İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder.
2- Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar.
ÖRNEK ARSA PAYI HESAPLAMASI: Satın alınacak gayrimenkulun ARSA ALANI 890 m2 ise ve size düşen arsa payı 20/1600 oranında ise hesaplama yöntemi şöyledir: 890/1600=0,55625.Bu oranı 20 pay ile çarpınız : 20 x 0,55625 =11,125 m2 sizin dairenize düşen arsa payı miktarınızdır.
3- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.
4- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar.
5- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla olması değeri artırır.
6- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar. Konut alırken sosyal tesislerden hissenizin olması halinde alacağınız konut daha fazla değer kazanır.
7- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor.
8- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe. Otoyollarına yakınlığı, Metro bulunması veya ileride metro geçme ihtimali gibi değerlere de dikkat etmek gerekir.
9- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır.
10- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir.
11- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.
12- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.
13- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü konutun değerini artırır.
14- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.
15- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.
16- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.
17- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır. Tapuda otopark alanında hisseniz olduğu görülmesi de bina değerini yükseltir.
18- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerinde etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.
19- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.
20- Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.
21- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.
22- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.
23- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder. Çevresinde okullar, alışveriş merkezleri olması bina değerini arttırır.
24- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.
25- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.
26- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalı olur.
27- Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir.
28- Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan
fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür. Her zaman için güney cepheli daireler ile kuzey cepheli daireler arasında mutlaka satışlarda fark vardır. Aynı bedele daire alırken güney cepheli olanı tercih ediniz.
29- Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.
30- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.
31- Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.
32- Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.
33- Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.
34- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.
35- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak
istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.
36-Kat irtifaklı Kat mülkiyetli Tapu olması halinde Bankaların Konut kredileri almada kolaylık sağlar satarken de avantaj sağlar.
37-Dış cephe:Akrilik boyalı BTB kaplı Cam giydeirme veya siding kaplı olması daire veya binanın değerini değiştirir.
38-Gelir realizesi:Alacağınız konutun kira getirisi ile aldığınız bedel arasındaki kıyaslamayı mutlaka yapınız .100,000 YTL aldığınız bir konutun kira getirisini 10 yıl yani 120 aya bölünüz 100,000 : 120 ay= 833 YTL. Aylık olması gereken kira bedeli 833 YTL olursa iyidir, kira bundan yukarıda olursa çok çok iyidir.
39-Komşularınız:Alacağınız konutta komşularınızı tanıyınız. Atalarımız `'Ev alma Komşu Al `' demişler.
40-Satıcı ve konutu imal eden firma güvencesi: Size konutun satışında danışmanlık eden firmanızın ve şahışların mutlaka iyi seçilmesi, inşaatı imal eden firmanının araştırılması da önemlidir.
TÜMSİAD, gerek kendi üyelerine, gerek üye yakınlarına, gerekse talepte bulunacak firma ve kişilere yönelik, çok özel avantajlar sağlayacak özel bir kredi anlaşması yaptı...
Türkiye Bankalar Birliği (TBB) Yönetim Kurulu Başkanı Ersin Özince, konut kredilerinin, tüketici kredisi tanımı içinde yer almaması gerektiğini, uluslararası uygulamalara uymak için bunun şart olduğunu kaydetti.
Tarih: 03-12-07 , Kaynak: Dünya Gazetesi
Özince, Uluslararası Finans Kurumu (IFC) ve Dünya Gazetesi işbirliği ile düzenlenen "Türkiye'de Konuta Erişi Artırmak" temalı "2007 Konut Finansmanı Konferansı"nın açılışında yaptığı konuşmada, konferansın, dünyadaki risklerin ve tehditlerin değerlendirilmesi ve ABD'deki subprime kredilerinin yarattığı sorunların ele alınması açısından önemli olduğunu vurguladı.
Dünya ekonomisinde 2000'lerin başında çok istikrarlı ve yukarıya doğru giden bir eğri izlendiğini, finansal sektördeki kredi oranlarının büyüdüğünü ve dik bir grafiğin gözlendiğini belirten Özince, son dönemlerde finansal sektörlerin globalizasyonuna yönelik adımlar atıldığını ve sermaye piyasalarında 2007'de 600 milyar dolarlık bir rakamın söz konusu olduğunu anlattı.
Türkiye'nin son 5 yılda uluslararası piyasalardan önemli fonlar temin ettiğini, yabancı yatırımcıların sabit sermaye yatırımlarına ilgisinin arttığını aktaran Özince, bir takım belirsizliklerin ortadan kalkması ve risklerin azalmasıyla birlikte finansal sektörün sağlıklı bir büyüme kaydettiğini söyledi.
Özince, Türkiye'de finansal sektörün bankaların egemenliğinde olan bir sektör olmayı sürdürdüğüne dikkat çekerek, sektörün derinleşmesi için ürün çeşitliliğinin şart olduğunu ve bu konuda konut finansmanının da en önemli araçlardan birini oluşturduğunu ifade etti.
Konut piyasasındaki hareketliliğin ekonomik gelişme ve demografik yapıdan etkilendiğine işaret eden Özince, 2050'de Türkiye nüfusunun 96 milyona çıkacağı tahmini göz önüne bulundurulduğunda, bunun sektör açısından büyük bir fırsat yaratacağını vurguladı.
Ersin Özince, Türkiye'deki konut stoğunun yüzde 38'inin ruhsatsız, sadece yüzde 33'ünün operasyonel veya iskan izni olduğunu, konut binalarının yüzde 60'ının da 20 yaşını geçtiğini kaydederek, "Dolayısıyla finansörler açısından var olan stoğun finanse edilmesi beklenti içinde değildir" dedi.Türkiye'de fon bulma maliyetinin hala yüksek ve çok kısa dönemli bir borçlanma yapısının olduğunu belirten Özince, bunların sistemik bir takım nedenleri bulunduğunu aktardı.
Bu nedenlere işaret eden Özince, "Konut kredileri, tüketici kredisi tanımları içinde olmamalı. Uluslararası uygulamalara uymak için bu şart. Ayrıca kusurlu mal ve hizmet konusu ele alınmalı. Bu konu çok net tanımlanmalıdır. Aksi takdirde hali hazırda çok büyük baş ağrısı yaratabilir" şeklinde konuştu.Değişken faiz oranları açısından döviz kuru ve kısa vadeli endekslerin fiyat teşviklerinde kullanılması gerektiğini belirten Özince, ayrıca kentsel dönüşüm projelerinin desteklenmesi gerektiğini ifade etti.
Türkiye'nin bu konuda hızlı olmasının şart olduğunu dile getiren Özince, "En iyi uygulamaları almakta da hızlı olmalıdır ki hali hazırda sabırsız potansiyeli tatmin edebilsin" dedi.
Özince, 2007 Eylül sonu itibarıyla Türkiye'de konut kredilerinin GSYİH'ye oranının yüzde 5 düzeyinde olduğunu söyledi.
Bankalar Birliği olarak İstanbul'un bir finans merkezi olması yönündeki çalışmalara da değinen Özince, bu konuda önlerinde bir yol haritası bulunduğunu ve İstanbul'un, finansal merkez olarak bölgesel adaylığının ortaya koyan göstergeleri hükümete sunduklarını söyledi.
"Potansiyel bize kapılar açıyor"
IFC Güney Avrupa ve Orta Asya Direktörü Shahbaz Mavadat da bir Dünya Bankası kuruluşu olan IFC'nin misyonunun, sürdürülebilir büyüme noktasında özel sektöre destek olduğunu hatırlattı.
Dünyada başta ABD ve Avrupa olmak üzere son dönemde gelişmiş ülkelerde yaşanan ekonomik sorunlara değinen Mavadat, son tutsat (mortgage) krizinin, gelişmekte olan ülkeleri ve yerel piyasaları etkilemediğini, bunun subprime tutsat piyasalarına açık olmamalarından kaynaklandığını aktardı.
Mavadat, risk iştahı ve likidite üzerindeki baskıların, borç alma maliyetini yükselttiğine dikkat çekti.Türkiye'de konut kredilerinin GSYİH'ye oranının düşüklüğüne işaret eden Mavadat, "Bu potansiyel, bize birincil ve ikincil tutsat pazarları konusunda inşaat finansmanında kapılar açmaktadır. Türkiye, bu destekleyici iklimi hazırlamakta önemli adımlar attı. Türkiye'deki tutsat pazarı önemli bir yol kavşağında. Türkiye'deki konut sektörü büyük fırsatlar yaratıyor" görüşünü aktardı.
Mavadat, son 3 yılda Türkiye'nin konut piyasasındaki yüksek performansının dikkat çektiğini vurgulayarak, bu alanda sürdürülebilir büyüme için geçerli bir sermaye piyasasının olması gerektiğini, bunun olması halinde de uzun vadeli bir borç yapılanmasının mümkün olabileceğini kaydetti.
DSP Genel Başkanı Sezer
DSP Genel Başkanı Zeki Sezer ise konuta ulaşma hakkının; gıdaya, sağlık hizmetlerine, adalet ve güvenlik hakkına ulaşmak gibi son derece önemli bir konu olduğunu söyledi.
Türkiye'de konuta olan ihtiyacın, konut sektörünün cazibesinin hiç eksilmeden sürdüğünü vurgulayan Sezer, konut ihtiyacı sürerken ve bu ihtiyaç belirlenirken, nüfus hareketleri ile bu hareketlerin bölgeler üzerindeki etkilerinin göz önünde bulundurulması gerektiğini ifade etti.
Sezer, "Büyük geniş ve kalkınma hamlesine, aynı zamanda planlamaya ihtiyacımız var. Sadece İstanbul, Ankara ve İzmir'de son dönemdeki gelişmeler başı büyüyen, ama gövdesi küçük bir ülkede aslında ekonominin gelişmesine işaret ediyor. Bu sorunu çok iyi değerlendirmeliyiz" görüşünü aktardı.Plansız bir şehirleşme yaşandığını, bunun yerine planlı aynı zamanda estetik bir yapılaşma anlayışının ortaya konması gerektiğini belirten Sezer, konut fiyatlarında son dönemlerdeki artışa da dikkat çekerek, 2002'de 40 bin YTL civarındaki bir konutun, bugünkü fiyatının 100-150 bin YTL'yi bulduğunu ve bu ortamda konut finansmanının önem kazandığını kaydetti.
MHP Denizli Milletvekili Emin Haluk Ayhan da dar gelirlilere ucuz konut temin edilmesinin ipoteğe dayalı konut finansmanı ile mevcut ekonomik koşullarda mümkün olmayacağını savunarak, "Konut fiyatları çok yüksek. Hükümetin yarattığı yanlış ve abartılı beklentiler fiyatların yükselmesine neden olmuştur. Talep fazlası bir konut yapımı sürüyor. Kredilendirilmesi kontrolsüz bir şekilde yapıyor. Şimdiden bir takım tedbirler alınıyor. Dünyada bazı ülkelerde bu sektöre virüs bulaşmıştır. Umarım bu virüs, ülkemize bulaşmaz" görüşünü dile getirdi.
ABD'de başlayan, sonrasında Kanada, İngiltere ve İspanya'ya kadar sıçrayan emlak krizi sonrası mortgage kredilerine dayalı tahvillerde yaşanan kriz dalgası Türkiye de dahil olmak üzere Orta ve Doğu Avrupa ülkelerini vurmadı.
İtalyan yatırım bankası UniCredit tarafından hazırlanan 2007 raporunda Türkiye, Rusya, Bulgaristan ve Romanya ’da Amerika’daki mortagage kredileri kaynaklı krizin etkilerinin şimdilik sınırlı kaldığı kaydedildi. Raporda ayrıca, bu ülkelerde hanehalkı varlıklarının 2008 ve 2009 ’da yıllık ortalama yüzde 14 büyüyeceği tahmininde bulunuldu. Türkiye'de hanehalkının borçluluğunda özellikle konut kredileri ve ferdi kredilerdeki büyüme ile birlikte, Mart ayından itibaren önemli artış kaydedildiğine dikkat çekilen raporda, bireysel kredilerdeki istikrarlı büyümenin önümüzdeki dönemde faiz oranlarında beklenen gerileme ve yeni ipotekli konut kredileri kanununun etkisiyle sürmesinin beklendiği kaydedildi. UniCredit Grubu ’nun Yeni Avrupa Araştırma Birimi tarafından hazırlanan rapora göre, Türkiye ’nin de içinde bulunduğu Orta ve Doğu Avrupa (ODA) ülkelerinin genelinde yaşanan sağlam ekonomik büyüme ve iyileşen işgücü piyasası koşullarının sürdüğü ve ABD ’deki kredi sorunlarının ciddi etkiler yaratmadığı belirtildi.
Finansal borçlar yüzde 30 artacak
Bu ülkelerin toplamında, hanehalklarının finansal varlıklarının 2007 yılında yüzde 20 ’lik artışla 718 milyar euro ’ya ulaşmasının beklendiğine işaret edilen raporda, büyümenin 2008-2009 döneminde de yıllık ortalama yüzde 14 artış ile süreceği ve GSYİH büyümesinin üzerine kalacağı tahmin edildi. UniCredit Grubunun faaliyet gösterdiği ülkelerden Rusya, Bulgaristan, Romanya ve Türkiye ’deki büyümenin öne çıkacağı, Estonya ve Letonya ’da ise hanehalkı finansal varlıkları artışının çok sınırlı kalacağı öngörüsünde bulunuldu. Rapora göre, 2007 yılında ODA ülkelerinde hanehalklarının borçluluğunda da önemli artışlar yaşandı. Özellikle tüketime ve gayrimenkul yatırımlarına olan güçlü talep ve krediye erişimin kolaylaşması ile birlikte, bu ülkelerin toplamında hanehalklarının finansal borçlarının 2007 yılı sonunda yüzde 30 artışla 257 milyar euro ’ya ulaşmasının beklendiğine dikkat çekilen raporda, bu ülkelerde GSYİH’ye oran göz önüne alındığında (2007 için yüzde 21) hanehalklarının borçluluğunun euro bölgesi ülkelerine göre hala oldukça düşük seviyede olduğu hatırlatıldı ve "Ancak bu durum, özellikle gayrimenkul fiyatlarında aşağı yönlü sert bir düzeltme halinde hanehalkları için bir risk unsuru oluşturacaktır" denildi.
Türkiye'de kredi piyasası büyüyor
Raporun Yapı Kredi Bankası uzmanları tarafından hazırlanan Türkiye ile ilgili olan bölümünde ise, hanehalkı finansal varlıklarında sağlam büyümenin, borçluluktaki hızlı artışla dengelendiği ve bunun sonucunda hanehalkının “net” finansal varlıklarının GSYİH ’ye oranının 2006 yılındaki seviyelerinde kalmasının beklendiği ifade edildi. Hanehalkı finansal varlıklarının kompozisyonunda kamu kağıtlarının payı azalırken, mevduatın payının arttığı, yatırım fonlarının ise 2006 yılının kötü etkisinden kurtulmaya başladığının dile getirildiği raporda, emeklilik fonlarının payının ise henüz çok küçük olmakla birlikte en hızlı büyüyen bileşen olduğuna işaret edildi. Hanehalkının borçluluğunda özellikle konut kredileri ve ferdi kredilerdeki büyüme ile birlikte, Mart ayından itibaren önemli artış kaydedildiğine dikkat çekilen raporda, bireysel kredilerdeki istikrarlı büyümenin, önümüzdeki dönemde faiz oranlarında beklenen gerileme ve yeni ipotekli konut kredileri kanununun etkisiyle sürmesinin beklendiği kaydedildi.
Konut satışlarının yaklaşık 2 aydır durgun olduğu piyasada krediler her hafta yeni bir rekor kırıyor. Merkez Bankası verilerine göre son 1 haftada kaç milyon YTL'lik kredi kullanıldı?
Tüketici kredileri, bir haftada 534,9 milyon YTL artarak 13 Temmuz itibarıyla 54 milyar 418,2 milyon YTL'ye yükseldi. Söz konusu krediler, 6 Temmuz tarihi itibarıyla 53 milyar 883,3 milyon YTL düzeyinde idi.Merkez Bankası verilerine göre, tüketici kredileri kapsamında konut kredileri 25 milyar 854,1 milyon YTL, taşıt kredileri 5 milyar 808,2 milyon YTL, diğer krediler 22 milyar 755,9 milyon YTL olarak hesaplandı.
Türkiye'nin yeni bir mortgage ürünü daha oldu. Faiz oranı dolar ve eurodan çok daha düşük olan Japon Yeni'ne endeksli krediyi hangi banka veriyor? Faiz oranları ne?
Euro, dolar, İsviçre frangı derken şimdi de Japon Yeni'ne endeksli mortgage kredisi çıktı. Anadolubank, dünyada faizi en düşük para birimlerinden biri olan Japon Yeni'ne endeksli bireysel kredilerinde, düşük faiz oranıyla, daha az borçlanma olanağı sunduğu bildirildi.
Açıklamada, Anadolubank'ın yoğun ilgi ve talep gören Japon Yeni'ne endeksli konut kredisinde faiz oranının 3-24 ay vadede yüzde 0,30, 25-60 ay vadede yüzde 0,35, 61-120 ay vadede yüzde 0,39 olarak uygulandığı kaydedildi.
Taşıt kredisi faiz oranları ise, 3-24 ay vadede yüzde 0,35, 25-48 ay vadede yüzde 0,40 olarak belirlendi.
Şekerbank, konut kredisi vade sürelerini 120 aydan 360 aya çıkardı.
Şekerbank'tan yapılan yazılı açıklamaya göre, bankanın konut kredisi vade sürelerinde yaptığı bu değişiklik, 9 Temmuz 2007 tarihinden itibaren geçerli olacak. Konut kredisi faiz oranları, 1-24 ay arası vadelerde 1,79, 25-60 ay arası vadelerde 1,66, 61- 180 ay arası vadelerde 1,47, 181-360 ay arası vadelerde ise 1,39 olarak uygulanacak. HSBC Bank ise, ekstra komisyon olmadan aylık yüzde 1,49 faiz oranı ile ihtiyaç kredisi kampanyası başlattı. 10 Ağustos'a kadar geçerli olacak. ''HSBC'den Süper Rakamlar'' kampanyası ile serbest veya bordrolu tüm çalışanlar, 6 bin YTL'ye kadar 24 aya varan vade seçenekleri ile kefilsiz ihtiyaç kredilerinden faydalanabilecek.
Mortgage’ın şimdiye kadar karşımıza çıkan bireysel krediler arasında en ciddiye alınması, en iyi şekilde analiz edilmesi ve mutlaka profesyonel destek alınması gereken bir kredi türü olduğunu özellikle belirtmek isterim. Mortgage kredisi kullanacak olanların diğer tüketici kredileri mantığında hareket etmemesi gerektiği görüşündeyim.
Bu hafta mortgage kredisi kullanmayı düşünenlere bu kredinin en çok dikkat edilmesi gereken yönlerini masaya yatırarak başlamak istiyorum:
Kredi kullanırken mutlaka faiz türünü doğru seçmemiz gerekiyor. Geliriniz hangi para biriminden ise kredinizi o para biriminden kullanmanız doğru olacaktır. Bu da bizi önümüzdeki süreçte doğabilecek risklerden koruyacaktır.
Günümüzde her nekadar dövize endeksli krediler çok cazip görünsede mutlaka bu avantajının yanısıra bir risk priminin de olduğunu unutmayalım.
Aylık gelirimizin %30’u ya da maksimum %40’ı oranında borçlanmamamız en sağlıklı olanıdır. Unutmayalımki; Mortgage kredisi diğer bireysel krediler gibi kısa serüvenli değil aksine çok uzun serüvenli bir yoldur. Bu yüzden gelir-gider dengemizi iyi planlayıp ona göre borçlanmalıyız. Aylık ödeyeceğimiz kredi taksit tutarının aylık gelirimizin maksimum % 40’ını geçmemesine dikkat etmeliyiz. Çünkü aylık ödeyeceğimiz kredi taksit tutarı ile ömrümüzün 10 ya da 20 yılını birlikte yaşayacağımızı unutmamalıyız.
Diğer bir konuda borçlanacağımız kredi faiz oranı:
Günümüzde çeşitli finans kurumları okadar farklı faiz oranları ile karşımıza çıkıyorlar ki biz bile anlayabilmekte zorlanıyoruz. Burada dikkat edeceğimiz konu kullanacağımız kredinin bize yansıyacağı toplam maliyeti. Faiz oranı düşük tutulup bizlerden istenilen çeşitli adlar altındaki peşin komisyonları faiz oranına eklediğimizde çoğu zaman astarının yüzünü geçmekte olduğunu göreceğiz.
Mortgage kredisi kullanmak için araştırma yaparken bir tek faiz oranına odaklanmamalıyız, cebimizden çıkacak toplam paraya da bakmalıyız. Kredi kullanacağımız finans kurumunu seçerken bize sunulan faiz oranın yanı sıra bizden istenecek masrafları da çok iyi anlayıp ona göre hesaplayarak karar vermeliyiz. Burada çevremizden [alabiliyorsak] profesyonel yardım almamızda fayda var.
Tabi artık mortgage kredisinde okadar avantajlı ve rahatlatan ödeme planları finans kurumları sunuyor ki bunları araştırmadan klasik ödeme tipini seçmemenizi öneririm. Bu ödeme planlarından biri belki gelirinize göre çok büyük avantaj sağlayabilir.
İşte bu yüzden yıllık gelirimize uygun avantajlı ödeme planı da seçebiliriz. Bu bize ödeme gücümüzde bir rahatlama sağlayacaktır. Bir örnek vermek gerekirse yıllık gelirinizde çift maaşın olması sizin çift maaş aldığınız döneme daha yüksek bir ara ödeme koymanız; tek maaş aldığınız zamanlarda gereksiz yere ödemede sıkışmamanızı sağlayacaktır. Yine aynı şekilde yılda bir ikramiye alıyorsanız ikramiye alacağınız güne yüksek bir ödeme tutarı koyarsanız geri kalan 11 ayda kendinizi daha da rahatlatmış olacaksınız.
Son olarak da sigorta konusuna değineceğim:
Konut ve hayat sigortasının isteğe bağlı olduğu, zorunlu olmadığı Sanayi Bakanlığı’nın son tebliği ile kesinleşmişti.
Ama ben imkanınız var ise her iki sigortayı da yaptırmanızı öneriyorum. Yazımın başında da belirttiğim gibi bu yol uzun bir yol, uzun vadeler ile borçlanıyorsunuz hem kendinizi hem de büyük özveri ile aldığınız gayrimenkulünüzü teminat altına almanızda fayda olacaktır. Asgari konut sigortasını mutlaka yaptırmanızı öneriyorum. Çünkü konut sigortası ile yatırımınızı teminat altına alıyorsunuz üzerinde yaşadığımız coğrafyanın deprem riski olan bir coğrafya olduğunu unutmayalım.
Mortgage (tutsat) sisteminden sadece imarlı binalar yararlanacaktır. Yani imar izni ve ruhsatları olmayan, belirli bir kalitede olmayan konut için kredi alamayacaksınız. Neden böyle bir zorunluluk olduğunun sorusunun cevabı ise basit: banka, ödenmeyen borca karşılık, ipotekli konutu satışa çıkardığında bu konutun satışını problemsiz bir şekilde yapabilmelidir. Aksi takdirde, gerekli izinleri, ruhsatları olmayan bir konut satılamayacak ve banka, borcunu tahsil edemeyecektir. Mortgage (tutsat) sistemi ile imar kalitesi yüksek, depreme dayanıklı yapılar çoğalacak; planlı şehirlerin gelişmeleri ve konut sektörünün kontrol altına alınması sağlanacaktır. Kısacası, yaşadığımız şehrin kalitesi artacaktır.
Alınan kredinin, faiz oranın sabittir ve kredi vadesi boyunca değişmez. Bunun tüketici açısından ne gibi avantajları vardır diye düşünürsek: 1) Kredi faizleri yükseldikçe tüketici etkilenmeyecektir ve aylık olarak aynı tutarı ödeyecektir. 2) Kredi faizleri, piyasada düştüğü durumda ise, kredi kullanıcısı gerekirse başka bir bankadan borcunu kapatabilir ve belirli bir ücret ödeyerek daha düşük bir orandan bu bankadan konut kredisi kullanabilir. Kısacası tüketici, kredi faizlerinin değişim riskinden korunurken, belirli bir ücret ödeyerek aynı zamanda düşük faizleri değerlendirme firsatına sahiptir. 3) Alınan kredi, herhangi bir ücret ödemeden, erken ödeme ile kapatılabilmekte veya ara ödemelerle borç yükü düşürülebilmektedir. 4) Alınan kredinin, vadesi arttırılamamaktadır ancak düşürülebilmektedir. Bu şu anlama geliyor, tüketici kendini zorlamamak adına, ilk aşamada ödeyebileceğinden daha uzun vadede kredi almakta; geliri arttığı zaman ise vadeyi kısaltarak istediği dönemde borcunu kapatma şansına sahip olabilmektedir. - Banka, aylık faiz oranlarının değişmemesini taahüt ettiği için, fonlama maliyeti riskini üstünde taşımakta ve faiz oranlarına bu riskin bedeli yansıtılmaktadır.Sabit faizli kredi ödemeleri bu nedenle değişken faizli kredi ödemelerinden yüzden daha yüksektir. - Sabit faizli kredi sisteminde, ilk başlarda taksit ödemelerinin büyük kısmı faiz borcunu kapatmak için, çok düşük bir kısmı ana para borcunu kapatmak için kullanılmaktadır. Örneğin: Aylık 2,200 YTL ödeme yapan bir kişi yıl boyunca toplam 26,400 YTL ödemiş olacaktır. Ancak ana para borcu sadece 7,300 YTL azalmış olacaktır. Sabit faiz konut kredisinin dezavantajları ise:
Konut kredisi almadan önce ilk bakılan, bankanın uyguladığı aylık faiz oranıdır. Bu oran bizim aylık ödeyeceğimiz tüm tutarı içermemektedir. Konut kredisi faiz oranı, net ödenen aylık faiz oranı değildir. Bu aylık faizin üstünden ayrıca BSMV (Banka Sigorta Muamele Vergisi) adı altında %5 ek bir bedel alınmaktadır. Bunu bir örnek ile açıklamak gerekirse: Bu %5’lik oran ilk başta çok görünmeyebilir ancak, alınan kredi tutarı ve vadesi ne kadar büyükse, bu verginin etkisi daha iyi anlaşılabilir. Örneğin: 200,000 YTL tutarında 120 ay vadeli bir kredi alındığında, kredi vadesi boyunca 446,000 ödenmekte. Eğer BSMV olmasaydı ödenecek tutar 432,000 olacaktı. Yani kısacası BSMV, 14,000 YTL gibi ciddi bir fark yaratmaktadır.
- Gazetelerde okudugunuz aylık faiz oranı %1,50 olsun
- Vergi olarak %5 BSMV eklendiği durumda ödenecek aylık net faiz: 1,05 x 1,50%, yani yaklaşık, 1,58% olmaktadır.
1) Kredi İşlem Masrafı - Komisyon ve Dosya masrafı ya da sadece Komisyon olarak alınmaktadır. (Kredi tutarının belirli bir %'si olarak alınmaktadır) 2) Ekspertiz Ücreti (Alınan evin metrekaresine göre değişen sabit bir ücrettir 3) Kredi Hayat Sigortasi (Kredi tutarının belirli bir %'si olarak alınmaktadır) 4) Zorunlu Deprem Sigortası - DASK- (Konutun yeri, yaşı, metrekaresine göre değişmektedir. Bina inşaat maliyeti 100,000 YTL'ye kadar olan binalar için deprem teminatının sigorta şirketi tarafından ödenmesini sağlar) 5) Konut Sigortası (Konutun yeri, yaşı, metrekaresine göre değişmektedir. Zorunlu Deprem sigortası bina bedelinin 100,000 YTL'ye kadar olan kısmının ödenmesini sağlar, eğer ev bedeli daha yüksekse bina bedelinin aşan kısmı için sigorta yaptırmanız gerekmektedir) Bazı Bankaların Kredi Masraf Tutarları - Akbank: İşlem masrafı kredi tutarının %2'si (asgari 1,000 YTL), Ekspertiz ücreti 330 YTL ile 1100 YTL arasındadır. Kredi hayat sigortası kişisel özelliklere göre değişmekle beraber yıllık prim kredi tutarının binde 7,3'üdür. - Garanti:60 aydan uzun vadelerde işlem masrafı kredi tutarının %1'i, Ekspertiz ücreti 400 YTL, Dosya Masrafı 50,000 YTL'ye kadar 500 YTL sonrasında 1.000 YTL'dir. - YKB: İşlem masrafı 3-60 ay vade icin kredi tutarının %0.5'i. 61-120 ay vade için %1'i. 121-240 ay vade için %2'sidir (asgari 1,000 YTL), Ekspertiz ücreti 200 YTL - HSBC: İşlem masrafı kredi tutarının %2'si (asgari 500 YTL), Ekspertiz ücreti kredi tutarının %0,6'sı kadardır minimum 400 YTL maksimum 500 YTL'dir. Örnek Masraf Tutarı Buna göre 100,000 YTL kredi alınırsa oluşacak örnek masraf tutarı 1- İşlem masrafı: 2,000 YTL 2- Ekspertiz: 300 YTL 3- Kredi Hayat Sigortası: 730 YTL 4- Konut Sigortası: 400 YTL 5- DASK: 70 YTL TOPLAM: 3,500 YTLKonut Kredilerinin faiz haricinde işlem masrafları vardır. Bu masraflar ya alınan kredi tutarından düşülür ya da kredi almadan önce bankaya ödenir. Bu masraf kalemleri başlıca:
Konut kredisi almadan önce baktığımız ilk şey, bankaların uyguladıkları konut kredisi faiz oranları ve vadeleridir. Peki konut kredisi faizi dediğimiz şeyin detayları nedir? Gördüklerimizin haricinde konut kredisi faizi hesaplamalarının içinde neler gizlidir. Sizlere konut kredi faizinin nasıl işlediğini ve konut kredisi hakkında bazı detayları açıklamak istiyoruz. Türkiye’de bilindiği üzere iki tip konut kredisi vardır: Konut kredileri geri ödemeleri sabit aylık taksitler halinde yapılmaktadır. Yani kredi vadesi boyunca, uygulanacak faiz oranı banka tarafından sabitlenmektedir ve bu sabit faiz oranı üzerinden aylık ödemeler çıkarılmaktadır. Faiz oranlarına baktığımızda yabancı döviz bazlı kredilerde uygulanan faiz oranları daha düşüktür. Bunun nedeni, kredi için verilecek nakiti bankaların yurtdışından borçlanmalarıdır. Bankalar aldıkları bu borcu, yine döviz bazında geri ödeyecekleri için YTL bazında verilecek kredilerde kur riski taşımaktadırlar. Bu nedenle bu kur riskinin bedeli, aylık kredi faizinin içine yedirilmektedir. Yabancı döviz kuru bazında verilen kredilerde, bu kur riski olmadığı icin faiz oranlari sadece bankanın borçlanma maliyetini içermekte ve daha düşük olmaktadır.Konut kredisi faizi çeşitleri
1) YTL bazlı krediler
2) Yabancı döviz kuru bazında krediler (USD veya EURO)
Vatandaştan yatırımcıya, müteahhitten bankacılara kadar geniş bir kesimin merakla beklediği, �kira öder gibi ev sahibi olmayı sağlayacak mortgage� sistemi yaşama geçiyor.
Sistemden kimlerin yararlanabileceği, konut kredilerden farkının ne olduğu, faiz dışında maliyeti ve para cinsinden riskinin bulunup bulunmadığı, yararlanmak için uyulacak kurallar en çok merak edilen konuların başında geliyor.
Mortgage tasarısı Meclis�te görüşülürken, uzmanlar sisteme ilişkin en çok merak edilen soruları yanıtladılar:
1-Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak?
-Yaşama geçmesi ile birlikte faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
2-Değişken faizin bir riski var mı?
-Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.
3-Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin ortaya çıkacağı doğru mu?
-Tasarıda yer alan ve eleştirilere hedef olan bir uygulama söz konusu. Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.
4-Sistemin maliyet avantajı bulunuyor mu?
-Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.
5-Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı?
-Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.
6-Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?
-Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşük ve vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış söz konusu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda düşüş gündeme gelebilir.
Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre şekillenir.
7-Mortgage sistemi ile bankalardan kullanılan konut kredileri arasındaki fark nedir?
-Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacaktır. Mortgage sistemine göre, alınacak evin tutarının yüzde 25�i kadar peşinat verecek.
8-Piyasalara etkisi nasıl olacak?
- Sistemin, konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açısından bakıldığında değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak.
9-Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?
-İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak.
10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2'sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2�si kadar komisyon alınacak.
10-Vergi muafiyeti olacak mı?
-Ekonomi ve maliye bakanları vergi muafiyetine gidilmeyeceği konusunda açıklamalar yaptı. Ancak, tasarıda bir konutu olanlar 100 bin YTL�den fazla olmamak koşuluyla ikinci bir konut alırlarsa da vergi dışı kalması planlanıyor.
11-Ödeme planı nasıl olacak?
-Konutun yüzde 25�inin peşin ödenmesi zorunlu. Örneğin 150 YTL�lik bir ev alan tüketici 30 yılda yaklaşık 700 bin YTL ödeyecek. Bu tablo kapsamında, aylık faiz yüzde 1.2, vade 30 yıl, toplam ödenecek miktar 699.647 YTL, toplam ödenecek faiz 549 bin 647 ve aylık ödeme de bin 943 YTL olacak.
12-Evi olan da yararlanabilir mi?
- Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
13-Dikkat edilmesi gereken konular neler?
- Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.
14-Hangi tip konutlar alınabilir?
-Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80�i tamamlanmış olması koşulu aranacak.
15-Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı?
-Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25�i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak.
16-Sistem nasıl işleyecek?
-Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edece veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.
17-Mortgage kredileri nereden alınacak?
-Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.
18-Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?
-Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri�ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri�ne dava açabilecek.
19-Sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi?
-Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.
20-Bu sistemin riski nedir?
-Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.
Maliye Bakanlığı gayrimenkul alım satımıyla meydana gelen kazancı vergilendirmek için çalışma başlatmış
Bugüne kadar durduğu kabahat. İğneden ipliğe bütün malların satış kazancını vergilendiren Maliye'nin emlak ticaretinden doğan kazancı vergilendirmemesi zaten büyük kayıp yaratıyor.
Fırından aldığınız ekmeğin, manavdan aldığınız domatesin, beyaz eşyanın, otomobilin, artık aklınıza ne gelirse her şeyin vergisi var, gayrimenkul kazancının vergisi yok. Her emlak alım satımında bir servet el değiştiriyor ama bu ticaretin kazancından devlet üçbeş kuruşluk tapu harcı dışında hiçbir şey almıyor.
Zaten varolan uygulamada da bir sürü muafiyet var. Örneğin bir kişi bir ev alır da 4 yıl içinde bunu satarsa zaten vergi vermiyor. İkinci bir ev alır da bunu da 4 yıl içinde satarsa o zaman vergisini veriyor. Onun da ne kadar verildiği şüpheli ama biz verildiğini farzedelim.
Bu kişi aldığı evi, dört yıl sonra satarsa yine vergi mergi uygulanmıyor. İşte Maliye bu noktada bu dört yıllık süre sınırını kaldırmak istiyor. Kaldırsın, kaldırılmalı. Konuttan doğan kazançta olduğu gibi, dükkan, arsa gibi diğer gayrimenkul kazançları da vergilendirilmiyor.
100 bin YTL'ye bir ev alacaksın ve dört yıl bekleyip farzımahal 160 bin YTL'ye satacaksın. Kazandığın 60 bin YTL için de tek kuruş vergi vermeyeceksin. Nerede o bolluk?
Orman yağmasına dur demek için:
Orman arazilerine inşa edilen gecekondu, apartman ve villaların affedilerek bu arazilerin işgalcilerine satılmasına karşı çıkan TEMA Vakfı, bu arazilerin satışını engellemek için imza kampanyası başlattı.
Orman yağmasına karşı internet üzerinde bir sayfa açan TEMA Vakfı, kanunda 2/b olarak tanımlanan arazilerin satışına karşı çıkanların http://www.tema.org.tr/2B adresine girerek, kampanyaya destek vermelerini istiyor. TEMA'nın açtığı sitede kampanyaya imza verenlerin sayısının, 29 Kasım 2007 itibariyle 562 bin 514 kişiye ulaştığı görülüyor. TEMA Vakfı, sitede şu görüşlere yer veriyor:
Toprak’ın villalarını alan Göçen, Durucan ve Güngörü kim?
Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu (TMSF), Halis Toprak’ın borçlarının tasfiyesi kapsamında devralınan Balmumcu'daki Toprak Villaları'nın satışından 5 milyon 650 bin YTL gelir elde etti.
Konut kredisinde rekabet artarken, Denizbank kısa süreli kampanlarla spot kredi verecek. Banka ayrıca 2. el konut alanların kredi taksitlerini 2008'de başlatacak
Denizbank ile Reha Medin Emlak Hizmetleri arasında yapılan anlaşma ile 2'inci el konutlarda kredi taksitlerini erteleyen Denizbank'tan bu kapsamda ev alanlar ilk taksitini 2008 başında ödeyecek. Yapılan işbirliği çerçevesinde, Reha Medin emlak ofisleri aracılığıyla ev alacak tüketiciler konut kredilerini DenizBank'tan aldıkları takdirde 'Konutunu şimdi al, ilk ödemene 2008'de başla'kampanyasından yararlanma fırsatını yakalıyor. Kampanya kapsamında, ekim ve kasım aylarında Türkiye genelinde 75 temsilciliği bulunan Reha Medin emlak ofislerinden kredi başvurusunda bulunan tüketiciler ilk ödemelerini 2008 yılında yapabiliyor.
Daha önce sadece sıfır konutlar için uygulanan bu kampanya ilk kez Denizbank tarafından ikinci el piyasasında uygulanırken, Denizbank Bireysel Bankacılık Grup Müdürü Özgür Tüzemen, kampanya ile ikinci el piyasasını canlandıracaklarını ifade etti. 96 özel konut projesi ile anlaşmalı olduklarını ve bu sayıyı 100'e çıkaracaklarını anlatan Tüzemen, "Yeni projelerin tamamlanması ile 2'inci el piyasadaki konut stoku artıyor. 2'inci el piyasasında da büyüyerek, konut kredisindeki iddiamızı göstermek istiyoruz" dedi.
'Çok uygun spot krediler vereceğiz'
Denizbank Konut Finansman Bölüm Müdürü Barış Yılmazkaya ise, konut kredisinde ciddi bir rekabet olduğunu ve yeni kampanyalarla bir adım öne geçmek istediklerini anlatarak, şu bilgileri verdi:
"Konut kredisinde son yıllarda büyüyen 2 bankadan biriyiz. Bu büyümemizi devam ettirmek için yeni kampanyalar düzenliyoruz. Önümüzdeki dönemde projelerin yanı sıra biraz da emlak ofislerine bazı kolaylıklar sağlamayı ikincil piyasayı canlandırmayı düşünüyoruz. Çalıştığımız kurumsal emlak firmaları ile avantajlı kredi uygulaması yapacağız ayın bazı günleri en uygun faiz oranı ile kredi kullandırımı ya da hiçbir masraf almadan masrafsız kredi kullandırımı gibi spot günler yapacağız. Bu günlerde emlak ofislerine bir avantaj sağlayıp bu noktalardan ev almak isteyen müşterilerde ödeme kolaylığı sağlayacağız. Yapılacak indirimlerde o dönemlerde oluşacak faiz oranları da etkili olacak ama hiç kuşkusuz müşterilere piyasanın çok altında kredi kullanma olanağı sunacağız. Bu uygulamalarımız 2008 yılı boyunca değişik şekillerde devam edecek ve 3 gün ile 1 hafta arasında sürecek. Bu şekilde kredi kullanımını artırmayı planlıyoruz. Ötelemeli krediye 2008 yılında da belirli periyotlarda devam edeceğiz."
Türkiye’de 583 bin kişi konut kredisi kullanırken, bunların yaklaşık yarısı en fazla 5 yıl vadeyi tercih etti
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) Başkanı Tevfik Bilgin, TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu’nda kurumunun bütçe sunuşunu gerçekleştirdiği konuşmasında Haziran 2007 itibariyle Türkiye’de toplam konut müşterisi sayısının 583 bin 251 kişi olduğunu belirtti. Bilgin, bu kredilerin yüzde 48’inin 0-5 yıl, yüzde 46’sının 5-10 yıl ve yüzde 6’sının da 10 yıl ve üzeri vadelerde olduğunu bildirdi. Halkın 10 yıl üzerindeki vadelere ilgi göstermediğini ifade eden Bilgin, Batı Avrupa ve ABD’den farklı olarak sistemde değişken faizli konut kredisi tercihinin oldukça düşük seviyelerde olduğunu söyledi. Bilgin, şunları söyledi:
"Batı ülkelerinde GSMH’nin yüzde 40’la yüzde 60’ı arasında bir büyüklüğe ulaşan konut kredilerinin Türkiye’de henüz GSMH’nin yüzde 5’i düzeyinde olması bu alandaki potansiyelin ne kadar büyük olduğunu gözler önüne sermektedir. Ancak, yurtdışı deneyimler de dikkate alınarak ilgili kurumlar olan Sanayi ve Ticaret Bakanlığı, SPK ve BDDK’nın bu kredi türünün istikrarlı bir şekilde büyümesinde oldukça dikkatli ve ihtiyatlı olmaları gerekmektedir."
Bireysel kredilerin özellikle 2004 ve 2005 yıllarında hızla arttığını vurgulayan Bilgin, 2 Kasım 2007 itibariyle 89 milyar YTL’ye ulaşan bireysel kredilerde; konut kredilerinin 31 milyar YTL ile ilk sırada, kredi kartlarının ise 25 milyar YTL ile ikinci sırada olduğunu kaydetti. Eylül 2006 ile Eylül 2007 arasındaki bir yıllık dönemde bireysel kredilerdeki değişimi de anlatan Bilgin, bu dönemde taşıt kredilerinin yüzde 17 azaldığını, konut kredilerinin yüzde 27, ihtiyaç kredilerinin yüzde 62, kredi kartlarının ise yüzde 20 oranında arttığını ifade etti.
