Her banka mortgage vermek için değişik kriterler kullanır. Bazı bankalar sizin kredi notunuzun düşük olması ya da alacağınız konutun banka kriterlerine uymamaması nedeniyle size mortgage vermeyebilir. Mortgage verse de sizin istediğiniz miktarda vermeyebilir.
Bu sebeple birçok bankaya başvurmanız ve bankaları karşılaştırmanız sizin için önemli bir adımdır.
Kredi Notu Nedir?
Kredi notu bankaların size kredi verip vermemekte karar vermek için kullandığı bir kriterdir. Kredi almak icin başvurduğunuz zaman, bankalar sizin ödemelerinizi zamanında yapıp yapamayacağınızı tahmin etmek isterler. Bunun icin de hem şu andaki net gelir hem de geçmis kredi (mortgage, tüketici kredisi, kredi kartı v.s.) bilgilerinizi kullanarak matematiksel bir sekilde hesaplanan kredi notunuza bakarlar. Kredi notunuz genellikle 400 ile 900 arasında bir rakamdır. Tuketicilerin yaklaşık %50 si 675 in altinda ve %50si de 675'in üstünde kredi notu alır.
Sizin kredi kartı faturalarını düzenli ödeyip ödemediğiniz, kaç adet ve tipte banka hesabınız olduğu, gecikmiş ödemeleriniz, karşılıksiz çekleriniz ve batık kredileriniz, bankanız ile kaç yıldır calıştığınız, şu andaki toplam borç miktarınız gibi bilgiler kredi notunuzu belirler.
Türkiye'de hakkınızdaki kredi bilgileri Kredi Kayıt Bürosunda tutulur. Karşılıksız çek ve batık kredi bilgileri de Kara Liste olarak T.C Merkez Bankasında tutulur.
Kara Liste bankalar ve özel finans kuruluşlarının zamanında ödenmediği icin zarar niteliğindeki krediler hesabına aldıkları kredilerin sahiplerine ait bilgileri içerir. Bankalar Kara Listede ismi yer alanlarin kredi istemlerini reddeder. Merkez Bankası, söz konusu listeye alınan isimlerden borcunu daha sonra ödeyenleri üç yıl sonra, ödemeyenleri ise beş yıl sonra Kara Listeden çıkarır.Kredi Kayıt Bürosu ve Merkez Bankası aracılığıyla hemen hemen butun bankalar hakkınızdaki bu bilgilere erişebilirler.
Bankalar bu bilgileri Amerikan şirketlerinden (Fair Isaac, Experian, v.s.) lisans hakkını aldıklari istatistik programlarını kullanarak kredi notuna dönüştürürler ve sizin profilinizdeki diğer tüketicilerin geri ödeme riskleriyle bağdaştırırlar.
Her banka aynı bilgiye erişebilmesine rağmen, bu bilgiyi değişik olarak kullanıp değişik kararlar verebilir. Bir banka size mortgage vermeyi redderken diğer banka kabul edebilir. Bu yuzden, mortgage alırken birden fazla bankaya başvurmaniz avantajlıdır.
Yurt dışında tüketiciye uygulanan faiz oranları da kredi notuna bağlıdır. Örneğin, kredi notu yuksek bir kimse aylık %0,5 faiz ile kredi alabilirken, kredi notu düşük bir kimse aynı tip krediyi ancak %2,5 aylık faizle alabilmektedir. Türkiye'ye bu uygulama henüz gelmemiştir; faiz oranları krediyi alan kişiye göre değişmemektedir.
Ödemeler yapılmazsa, banka kredinin tamamı ve birikmiş faizi tahsil etmek üzere hem sigortadan hem de sizden para tahsil etmeye çalışacaktır.
Bazı ödeme zorluğu durumları (ölüm deprem v.s.) sigortalar tarafından karşılanabilir, sigorta bankaya parasını öder ve banka sizden tahsilata gitmez.
Eğer sigorta parayı karşılamayı reddederse, banka taşınmaz malı satma, hakkınızda ve kefiliniz hakkında icra takibi yapma yetkisine sahiptir.
Bu durumda:
Bankanız giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını ister.
Satış, icra dairesince İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yapılır.
Satış yapılır yapılmaz önce banka parasını alır, ipotek kalkar ve kalanını da mal sahibi olarak siz alırsınız. Yeni sistemde Mortgage Yasası çıktıktan sonra olayların biraz daha farklı gelişmesi beklenmektedir.
Yeni sistemde taksitlerini aksatanlara üç ay süre verilecektir.
Ancak tüketicinin üçüncü ay sonunda da taksitini ödememesi halinde banka, ipotek ettiği evi satma hakkına sahip olacaktır.
İpotekli taşınmaz malı nasıl satarım? İpotekli taşınmaz malın satımı pratik olarak problemlidir. Alıcı ipotekli mal almak istemeyeceği gibi ipoteği yaptıran banka da satışa muvafakat etmeyebilir.
Ancak alacaklı banka muvafakat ederse ipotekli mal üzerinde bulunan ipotekle birlikte satılır ama satış yapılır yapılmaz önce banka parasını alır, ipotek kalkar ve kalanı da mal sahibi alır.
Yeni mortgage yasası çıktığında ipotekli satış işlemi de değişecektir ama kesin bir tasarı henüz halka açıklanmamıştır.
Yeni mortgage yasası beni nasıl etkiler?
Şu anda Türkiyede konut kredileri konusunda tüketiciye esneklik sağlayacak bazı özellikler (değişken faizler ipotekli satış şartları v.s.) gibi konularda yaşan belirsizliği çözmek üzere 5582 Sayılı Kanun (Mortgage Yasası) 06 Mart 2007 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Mortgage Yasasının hem krediyi kullananlara hem de bankalara yarar sağlayacak şu özellikleri taşır.
BSMV kalktı. Yasa kapsamındaki kredi faizleri % 5 oranında uygulanan vergiden (BSMV’den) muaf tutulmuştur.
Değişken Faizli Krediler. Mortgage Yasası kapsamında Sabit Faiz ve Değişken Faizli Kredi olmak üzere iki faiz seçeneği sunulur.
Sabit faizi seçen tüketiciler ilk taksitte ne ödüyorsa, vade sonunda da aynı taksiti öder. Dolayısıyla aradaki dalgalanmalardan etkilenmez.
Değişken faizli kredi faizler finans piyasadaki faizler doğrultusunda hareket eder, yani faizler serbest piyasada kullanılan bir endekse göre (baz faiz endeksi) belirlenir. Bankalar bu endeksin üzerine kendi kar marjlarını eklerler. Bankaların kullanacakları baz faiz endeksleri de Merkez Bankası tarafından belirlenir. Değişken faizli kredinin işleyişinde, kullanılacak endeks, kar marjları, belirlenen fiyat ve azami oran başlangıçta yapılan sözleşmede belirtilir.
Değişken faizli kredi ile kredi faizlerinin düşmesini beklemenize gerek yoktur. Piyasa faizleri düştükçe, kredinizin faizi de düşer.
Faizlerin yükselirse, kredi faizi de yükselecek, ancak sözleşmede belirlenen maksimum (azami) faiz oranını geçemeyecektir.
Dolayısı ile faizler yükseldiğinde taksit tutarları başlangıçta sözleşmede belirtilen azami orana kadar yükseltilir. Azami oran tüketicinin riskini bir nebze kontrol altında tutmasını sağlar. Bu seçenek kredi verenin risk yönetimini kolaylaştıracağı için daha uzun vade ve daha düşük faiz oranı seçenekleri sunulabilecektir.
Erken Ödeme Cezası. 06/03/2007 ve sonrasında kullandırılan sabit faizli konut finansman kredilerinde, kredi sözleşmesinde belirtilmesi kaydıyla kredi kullanan tüketicilerden kredinin tümünün vadesinde önce kapatılması durumunda %2 ye varan erken ödeme ücreti alınmaya başlanacaktır.
Değişken faizli kredi kullanan tüketicilerden erken ödeme ücreti alınmayacaktır.
Ekspertiz. Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlencektir. Uzman diplomalı ve eğitimli bir uzman olacaktır. Uzman raporu sonucunda konutun, oturulabilir ve sağlam nitelikte ve yapı güveliğinde olması garanti edilecektir.
Ödeme Aksatılması. Yeni sistemde taksitlerini aksatanlara üç ay süre verilecektir. Tüketicinin üçüncü ay sonunda da taksitini ödememesi halinde banka, ipotek ettiği evi satma hakkına sahip olacaktır. Mortgage ürünleri hakkında bilgi edinin ve karşılaştırma yapın.
Hangi Mortgage Ürününü Seçmeliyim?
Alacağınız eve ve kredi miktarına karar verildikten sonra en önemli karar mortgage ürün seçimidir. Şu anda Türkiye'de çok sınırlı mortgage ürün seçeneği olmasına karşın, enflasyon oranının ve faizlerin düşmesi ve mortgage yasasının devreye girmesiyle bankaların sunduğu mortgage ürün çeşitleri de artacaktır. Bu da finans alanında uzman olmayan herkesin kafasını karıştırmaktadır.
Değişken faizli mortgage'ların çok düşük faizli olacağı söyleniyor. Değişken faizli mortgage ürünü seçmek istiyorum. Faiz oranları artarsa aylık ödemelerimin iki katına çıkabileceği doğru mu?
Mortgage kredimi erken öder ve kapatırsam Erken Ödeme Cezası ödemek zorunda mıyım?
Sabit faizli mortgage alacağım. Faiz oranları düşerse bu durumdan nasıl yararlanabilirim?
Mortgage ürünü seçerken aşağıdaki üç noktayı anlamak durumundasınız:
Hangi vadede kredi almalıyım? Avantaj ve dezavantajları nedir?
Değişken ve Sabit Faiz nedir? Avantaj ve dezavantajları nedir?
Erken Ödeme Cezası nedir?
1. Vade. Taşınmaz mal kredi vadeleri genelllikle 5 ile 30 yıl arasındadır. Vade arttıkça aylık ödemeleriniz düşer, ancak ödediğiniz faiz orani ve toplam faiz miktarı da artar.
2. Faiz Türü. Sabit Faiz ve Değişken Faiz olarak iki faiz türü vardır. Türkiye'de Aralik 2005 itibariyle değişken faizli taşınmaz mal kredisi henüz verilmemektedir, ancak bu uygulamanın 2006 yılında başlaması beklenmektedir.
Sabit Faiz. Bu tip kredide faiz oranı ve aylık ödeme sabittir; bütün borç süresince aynı miktarı ödersiniz. Eğer ileride faizler artarsa sabit faizi seçenler karlı cıkacaktır. Sabit Faizli kredinin en büyük avantajı aylık ödemelerin sabit olmasıdır. Dezavanatajı ise piyasada faizler düşerse sizin bu düşüşten faydalanamıyor olmanızdır. Başka bir deyimle, dünya piyasalarında faizler zaman zaman düşer. Eğer faizler çok düserse, sizin krediniz piyasaya göre pahalı kalır. Bu durumda da seçeneğiniz Refinans'dır.
Refinans daha ucuza aynı bankadan veya baska bir bankadan kredi bulmak anlamına gelir. Refinans faiz ödemelerini düşürür ancak eksper (değerleme) raporu, kredi masrafları gibi masraflar gerektirir. Eğer kredi notunuzda veya evin değerinde kayda değer bir azalma söz konusu olursa, Refinans şansınız olmayabilir.
Değişken Faiz. Değisken faiz tercih edildiğinde, faiz geçici bir süre için (3-5 yıl gibi) sabittir, sonra borcun bağlandığı endeks/araç (örneğin: enflasyon, bankalar arası faiz oranı olan Interbank Rate, T.C. Devlet Tahvili Endeksi, LIBOR Endeksi) kadar artabilir. Eğer borç süresince seçilen endeks borç alınan tarihten düşük seyrederse, değişken faizi seçen karlı çıkacaktır. Endeks yükselirse, aylık faiz ödemeleri artar ve ödeyeni zor durumda bırakabilir. Artış tavanı belirlenmemişse, ödemeleriniz limitsiz artabilir ve ödeme güçlüğü ile karşılaşabilirsiniz. Tavanı (Limiti) olmayan değişken faizli krediyi almayın. Mutlaka Tavanı (Limiti) olan değişken faizli krediyi tercih edin. En yüksek ödeme tutarınız olan Tavan Ödeme nedir, öğrenin bankanızdan. Bu miktarı ne kadar süre ödeyebileceksiniz? Bu ödemenin altından kalkıp kalkamayacağınızın hesabını iyi yapınız.
3. Erken Ödeme Cezası. Kredi alindiktan sonra, tüketici borcunu vadesinden önce ödemek isterse bankalar tüketiciden Erken Ödeme Cezası isteyebilirler. Bu cezanın sebebini birçok tüketici bilmez, ama sebep şudur: Sizin kredinizi erken kapatmanız bankanın faiz geliri kaybına neden olur. Sizin için ideal olan, istediğiniz zaman herhangi bir cezaya tabi olmaksizın borcunuzu kapatabilmektir. Mortgage sözleşmenizi okumalı ve erken ödeme cezasına maruz kalıp kalmayacağınızı, maruz kalırsanız ceza miktarını öğrenmeli ve durumu ona göre değerlendirmelisiniz.
Türkiye de yeni Mortgage Yasası ile Erken Ödeme Cezasının kredi miktarının %2 si ile sınırlandırılması düşünülmektedir ama bu nokta kesinlik kazanmamıştır.
Mortgage Faiz ve Masrafları
Mortgage alırken birçok vatandaş yanlış yapmakta, yalnızca bankaların reklam olarak ilan ettiği faiz oranlarını karşılaştırarak karar vermektedir. Oysa, faiz ödeyeceğiniz tek masraf değildir.
Mortgage masrafları dört ana kalemden oluşur.
Faiz
Alım ve satım masrafları
Banka kredi kullandırma ücreti
Ekspertiz Ücreti
Banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV)
Diğer: Dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı
Sigortalar
Bireysel Yaşam Sigortası
DASK (Doğal Afet Sigortası)
Konut Sigortası
Taşınmaz mala ödemek zorunda kalacağınız diğer vergi ve aidatlar
1. Faiz. Mortgage aldığınız andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlar. Faiz oranlarındaki küçük farklılıklar ödeyeceğiniz miktar üzerinde büyük oynamalara neden olur.
Örneğin 30 yıllık 100.000 YTL lik mortgage faiz oranı aylık %1 den %1,5'a çıkarsa toplam 172.250 YTL daha fazla faiz ödemiş olursunuz.Yalnızca %0,5 oranında küçük bir artışın nasıl bu kadar fark yarattığını kafadan hesaplamak mümkün değildir; hesaplayıcıları kullanmanız gerekir.
2. Alım ve Satım Masrafları. Ayrıca, mortgage ile taşınmaz mal almanın aşağıda belirtilen alım ve satım masrafları vardır.
Banka kredi kullandırma ücreti bankadan bankaya değişmekte olup %0,5 - %2 civarındadır. Bu ücret bazı bankalarda pazarlığa tabidir. Bazı bankalar bu miktara ek olarak müşteriden banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV), dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı da istemektedirler.
Emlakçı komisyonu da alıcı ve satıcıdan %1-%2 oranında alınır ve genellikle pazarlığa tabidir.
Eksper raporu genellikle 200-500 YTL arasında bir rakamdır.
Alım satım vergileri ve tapu masrafları yaklaşık %0,15 dir ve en az belediyenin tayin ettiği değer üzerinden alınır.
3. Sigortalar. Bankanız taşınmaz mala Konut Sigortası ve DASK (Doğal Afet Sigortası) ve ayrıca size Bireysel Yaşam Sigortası yapılmasını da zorunlu kılabilir. Ek masrafları kaleminde en önemli etkenlerden biri bu sigorta primleridir.
Bireysel Yaşam Sigortası, DASK ve Konut Sigortası yıllık olarak tahsil edilr, sigorta primleri yaşa, gelir seviyesine, konutun bulunduğu bölgenin deprem riskine ve konut fiyatlarına göre değişir. Her yıl yenilenmesi gereken bu sigorta, yıllık yaklaşık 200-250 YTL'lik ödeme anlamına gelmektedir.
Mortgage alırken yaptırılacak Konut, DASK ve Bireysel Yaşam sigortaları için maalesef gereksiz prim ödemeleri söz konusu olabilir. Devlet tarafından belirlenmeyen sigorta primleri sigorta şirketlerince, serbest piyasada özgürce belirlenmektedir. Bu nedenle, sigorta almadan karşılaştırma yapmalı ve yalnızca bankanızın önerdiği sigorta şirketiyle yetinmemelisiniz.
4. Vergi ve Aidatlar. Mortgage ile de alsanız peşin de alsanız taşınmaz mal sahibi olduktan sonra da belli aidatlar ve vergiler ödemeniz gerekebilir. Aidatlar değişmekte olup, bina bakım ve tamir masrafları v.s. gibi kalemlerden oluşur. Ayrıca taşınmazların belediyelere ve maliyeye ödenmesi gereken yıllık vergileri vardır. Bu vergi ve aidatları yaklaşık olarak hesaplamalı ve ödeme gücünüzün yettiğine emin olmalısınız.
Mortgage Başvurusunda Hangi Şartlar Aranır?
Mortgage verirken her banka değişik kriter kullanır. Bir bankanın onay vermediği mortgage başvurusuna diğer bir banka onay verebilir, çünkü her bankanın almak istediği risk profili değişiktir. Ancak hemen hemen tüm bankalar hem sizin kredi özgeçmişinizde, hem de almak istediğiniz taşınmaz malda aşagıdaki ortak özellikleri ararlar.
Kişinin Kredi Özgeçmişi. Mortgage almak isteyen kişinin kredi özgeçmişi kredi notuyla olculur. Kişinin daha önceden batık borçunun bulunmaması, karşılıksız çekinin olmaması, olan borç ve taksitlerini düzenli ödüyor olması ve halihazirda aşırı borç altında olmaması kredi notunun yükselmesini sağlar.
Kişinin Toplam Geliri. Hemen hemen her banka sizin düzenli bir geliriniz olmasını ister. Düzenli geliriniz maaş, kira ve diğer gelirlerin toplamı olarak ifade edilir. Düzenli geliriniz ne kadar mortgage alabileceğinizi belirler.
Peşinat. Morgage almak icin taşınmaz malın %10-25'i oraninda bir parayı peşinat olarak bankaya yatırmanız gerekebilir.
Bu peşinat oranı bankadan bankaya değişmektedir.
Taşınmaz Malın Özellikleri. Talınmaz mal banka tarafından mortgage'a teminat olarak tutulduğu icin banka taşınmaz malde bazı özellikler arar. Gayrimenkuldeki bu ozellikler Değerleme (Eksper) Raporuyla saptanır. Değerleme (Eksper) Raporu bir binanın inşaat kalitesini, fiziki durumunu ve tamirat gereksimini, bina ozelliklerini (ısıtma,kanalizasyon, v.s.), tapu kaydını ve hisse payını ve piyasadaki yaklaşık degerini saptayan, yeminli bir uzman tarafindan tarafindan hazırlanmış bir rapordur. Şu anda bankaların bir coğu tamire ihtiyacı olmayan, kullanilabilir durumda mesken (konut) tipi binalara mortgage kredisi vermektedir.
Bazi bankalar isyerlerine, tamire ihtiyacı olan binalara ve arsalara da kredi vermeye başlamıştır.
Mortgage Kredisi ile mi Peşin mi Almak Daha Karlıdır?
Elinizde nakit paranız varsa, ister nakit paranızı kullanarak peşinen, isterseniz de mortgage kullanarak krediyle taşınmaz mal sahibi olabilirsiniz. Bu iki seçeneğin hangisinin size daha uygun olacağını anlamak icin şu noktaları göz önünde bulundurun:
Mortgage Başvurunuzun Onaylanması. Peşin paranızın olması bankanızın mortgage başvurusunu onaylayacağı anlamına gelmez.
Bankalar şu anda sadece bazı tip taşınmaz mallara mortgage vermektedirler. Örnegin, birçok banka kullanılabilir durumda mesken tipi konutlara mortgage verirken, arsa ve diğer taşınmaz mallara mortgage vermemektedir.
Bankalar, mortgage verirken, düzenli gelir, temiz kredi özgeçmişi ve yüksek kredi notu gibi kriterlere bakarlar.
Nakit Paraya Gereksiniminiz. Elinizdeki nakite gereksiniminiz var mı? Acil bir ihtiyaç ya da diğer bir nedenle nakit ihtiyacınız varsa ya da olacaksa, mortgage düşünebilirsiniz.
Nakit Yatırım Getiriniz. Mortgage faiz oranlari su anda aylık %1-1,5 oranlarındadır. Eğer siz nakit paranızı yatırım yaparak işlettiginizde, net olarak, bu orandan fazla kazanabiliyorsanız, mortgage almaniz karlı olacaktir. Eğer nakit paraniz repo v.s. gibi düşük getirili bir hesapta yatacaksa, mortgage alarak para kaybedersiniz.
Taşınmaz mal alırken seçeneklerinizin ya %100 peşin ya da %100 mortgage olarak sınırlı olduğunu düşünmeyin. Elinizdeki nakitin hepsini taşınmaz mala yatırmak istemiyorsaniz, mortgage alıp elinizdeki nakitin istediğiniz kadarini peşinat olarak kullanabilirsiniz. Ne kadar çok peşinat verirseniz, aylık ödemelerinizi ve ödeyeceğiniz faizi o kadar azaltabilirsiniz.
Ev sahibi olmak birçoğumuzun alacağı en büyük kararlardan biridir. Mortgage düşük faizli ve uzun dönemli bir kredi olması nedeniyle birçoğumuzu idealimizdeki konuta ulaştıracak bir fırsat olabilir. Ayrıca, taşınmaz mal Türkiye şartlarında en güvenilir ve karlı yatırım araçlarından biri olmuştur. Mortgage taksitle taşınmaz mal alma fırsatını yaratmış, hem evsahibi olma hem de emlağa yatırım yapma olanağını peşin parası sınırlı olan milyonlarca kişiye açmıştır.
Ancak, mortgage ile taşınmaz mal almak, herkes icin uygun bir çözüm olmayabilir. Mortgage'in size uygun olup olmadığını anlamak için ihtiyaçlarınızı ve mali ödeme gücünüzü göz önüne almalısınız. Bu nedenle aşağıdaki dört noktayı dikkatlice okuyun.
1. Tayin ve Taşınma Durumunuz. Eğer 1-3 yıl içinde taşınmayı düşünüyorsanız, ev almak yerine kiralamayı düşünebilirsiniz. Eğer ev almaya karar verirseniz, taşındığınızda ne yapacağınızı planlamanız gerekir.
İlk seçeneğiniz taşındığınızda evinizi kiraya vermektir. Alacağınız kira aylık mortgage ödemelerinizi karşılayacak mıdır? Su anda yurdun birçok yöresinde, aylık kiralar mortgage ödemelerinin yaklaşık iki katı gibi bir rakamdır. Bu nedenle, bu seçenek birçok kişiye uymaz.
İkinci seçeneginiz, taşındığınız vakit evinizi satmaktır.
Eğer emlak piyasalarindaki artma ve hareketlilik devam ederse, problem yoktur; kısa zamanda müşteri bulur ve kar edersiniz.
Ancak, emlak piyasalarinda da kısa vadede risk vardir. Emlak fiyatları geçici olarak düşmüşse ve evinizi acilen satmanız gerekirse, zarar edebilirsiniz. Zarar durumunda, banka zararı sizinle paylaşmaz. Her durumda aldığınız mortgage kredisi ve faizinden siz sorumlusunuzdur. Eğer mortgage kredisi ve faizini bankaya zamanında geri ödemezseniz, taşınmaz malınız satılacağı gibi sizin ve kefiliniz hakkında icra takibi de açılabilir.
2. Peşinat. Mortgage almak icin alacağınız taşınmaz mal değerinin yaklaşık %10-25'i gibi bir miktarı bankaya peşinat olarak yatırmanız gerekmektedir. İleride sıfır peşinatlı mortgage ürünleri çıkabilicektir, ancak şu anda hemen hemen her banka peşinat istemektedir.
3. Düzenli Gelir. Tüm kredilerde oldugu gibi, aylık ödemelerin düzenli yapılması en önemli husustur. Mortgage ödemelerini karşılamak icin düzenli maaş, serbest meslek geliri ya da kira gelirinizin olması gerekir.
Öncelikle, alacağınız mortgage'in aylık sabit ödemelerini bilmelisiniz.
Şu an kiraci iseniz, ödeme gücünüzü ölçerken, mortgage taksit miktarinizi ödediğiniz kira ile karşılaştırın. Eğer aradaki fark büyükse, bu miktari nasıl karşılayacağınızi planlamanız gerekir.
Mortgage taksitlerini ödedikten sonra, aylık zorunlu ihtiyaçlarınızı karşılayabilecek paranız kalıyor mu? Tüm paranızı mortgage ödemelerine yatırıp kredi kartlarından borç almak zorunda kalmayacağınıza emin olun.
Gelirinizin aksaması durumunda acil durumlar icin ayırdığınız yeterli bir miktar paranız var mı? Hastalık, iş değiştirme, çocukların okula başlaması, taşıt tamir masrafları gibi büyük masraflar için para ayırmanız yerinde olur.
4. Alternatif yatırım Seçenekleri. Çoğumuz mortgage alarak ilk defa ev sahibi olmayı hedefleriz. Ancak bazılarımız yatırım amaçlı emlak almak için mortgage düşünebilirler.
Yatırım amaçlı düşünüyorsanız, taşınmaz malı sattığınızda ne kadar net karınız olacağını hesaplamalısınız. Gelirinizden masrafları çıkardıktan sonra elinizde kalan para net karınızdır. Elinizde kalan net karın aldığınız riske ve harcadığınız zamana değmesi gerekir.
Masraflar. Faiz, bir sefere mahsus alım ve satım masrafları, sigortalar ve taşınmaz mala ödemek zorunda kalacağınız diğer aidatlar sizin toplam masraflarınızı oluşturur. Mortgage aldığınız andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlar. Ayrıca, mortgage ile taşınmaz mal almanın bir sefere mahsus alım ve satım masrafları (banka kredi kullandırma ücreti, emlakçı komisyonu, eksper raporu, vergi, tapu masrafı, v.s.) vardır. Bankanız taşınmaz mala deprem sigortası ve size bireysel yaşam sigortası yapılmasını da zorunlu kılabilir. Taşınmaz mal sahibi olduktan sonra da belli aidatlar (bina bakım ve tamir masrafları v.s.) de ödemeniz gerekebilir.
Getiriler. Taşınmaz maldan dolayı kira geliriniz ve taşınmaz malın net değer artışı da toplam getirinizi oluşturur.
Eğer yatırım amaçlı düşünüyorsanız ve yüksek gelir getiren başka yatırım araçlarınız varsa (serbest meslek yatırımları, borsa yatırım araçları v.s.), emlaktan ziyade bu tip araçların avantajlarını da göz önüne alın. Kısa vadede nakide ihtiyacınız olacaksa daha likit (satımı kolay ve kısa zamanda yapılabilen) yatırım araçları size daha uygun olabilir. Ancak şunu unutmamak gerekir ki emlak Türkiye'de uzun vadede hem en az riski olan hem de en çok gelir getiren yatırım araçlarından biri olmuştur.
Tutulu satış sisteminde öncelikle satın alınmak istenilen konutun belirli bir miktarı peşin olarak ödenir. Bu miktar genellikle toplam satış bedelinin yüzde 25'i dir. Peşinat istenilen oranda artırılabilir. Tutulu satış sisteminde ödenilen peşinat oranı ve ödeme vadesi, yıllık bileşik faiz oranını etkileyen en önemli faktörlerdir.
Buna göre yüzde 25'i peşin ödenilen bir konutun geri ödeme vadesi 15 yıl ise farklı faiz oranı, 30 yıl ise farklı faiz oranı uygulanmaktadır. Aynı şekilde vadesi 30 yıl olan bir ipotek peşinatı yüzde 25 ise faiz oranı farklı, daha yüksek ise faiz oranı farklıdır.
Bütün bu işlemlerin üstüne Closing Costs denilen kapanış masrafları eklenmektedi. Bu masraflar satış işleminin başında peşin olarak ödenebileceği gibi Tutulu satış vadesine de yayılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta kapanış masraflarının vadeli olarak ödendiği takdirde Konut kredisinde uygulanan faiz oranıyla geri ödeneceğidir.
Tutulu satış faizlerini düşürmek için dikkat edilecek noktalar
Tutulu satış, mortgae, Konut kredisi faiz oranlarını düşürmek için aşağıdaki noktalara dikkat etmelisiniz :
Henüz hangi konutu satın alacağınıza karar vermediyseniz ne kadarlık bir evi ödeyebileceğinizi belirleyin.
Ödeme limitlerinizi belirledikten sonra ödeyebileceğiniz maksimum peşinatı belirleyin. Unutulmaması gereken önemli bir nokta ödenecek peşinat ne kadar yüksek olursa yıllık bileşik faizin orantılı olarak düşeceğidir.
Peşinatı belirledikten sonraki adım aylık ödeyebileceğiniz rakamı belirlemektir. Aylık ödeyebileceğiniz rakamı belirlerken kendinize karşı dürüst olmalı ve mutlaka minimum ödeme rakamında karar kılmalısınız. Aylık ödeme rakamınızı gerçekci bir şekilde çıkarmanız size tutulu satış kredinizin geri ödeme vadesini verecektir. Böylece mümkün olan en kısa vade de ipotekli ev kredinizi geri ödeyebilir, faiz oranlarını daha aşağılara çekebilirsiniz.
Satın alınacak evin koşulları; Bu nokta mortage yani tutulu satış kredinizin faizine doğrudan bir etki etmese bile unutmamanız gereken closing costs dediğimiz kapanış masraflarıdır. Kapanış masraflarının bir kalemi olan ev sigortası poliçesinin yapı denetiminden geçmiş, özellikle depreme dayanıklılığı ölçülmüş, riski az evlerde daha hesaplı olacağıdır
Konut kredisi, konut satın almak isteyen ihtiyaç sahiplerine verilen, henüz vadeleri 5 ile 20 yıl arasında değişen bireysel kredilerdendir.
Konut kredisi almak için satın alınması düşünelen konutun tamamının bitmiş olması gerekmektedir. Henüz bitmemiş, yakın zamanda bitecek konutlar için kredi düşünülüyorsa kredi talep edilen banka ile özel bir anlaşmaya varılabilir
Konut kredisi alabilmek için gereken temel belgeler :
Kimlik Belgesi (Nüfus Cüzdanı, Ehliyet, Pasaport)
Gelir beyannamesi ( Ücretli çalışanlar için )
Vergi Levhası ( Serbest çalışanlar için )
Alınacak konutun Tapu fotokopisi ya da muadili
Güncel Konut kredisi faiz oranları :
Günümüzde konut kredilerinin faiz oranları yıllık bileşik faiz gözönüne alındığında %25 - %35 arasındadır.
Güncel konut kredisi faiz oranları için menüden ilgili bankaların üzerine tıklayabilirsiniz.
Tutsat ya da Mortgage Yasası
Tutsat olarak da bilinen Mortgage sistemi 21.02.2007 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi oturmu ile yasallaştı.
Kira öder gibi ev sahibi olmayı kolaylaştıran Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Yasalarda Değişiklik Yapan Yasa Tasarısı (mortgage) TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi. K abul edilen yasaya göre, göre tüketici kredi kullanırken, sabit veya değişken faizi tercih edebilecek, borcunu erken kapatmak isteyene ana para üzerinden yüzde 2 oranında erken kapatma cezası uygulanacak.
Vergi teşviği yok
Bakanlar arasında tartışma konusu olan ve 100 bin YTL'ye kadar alınacak kredilerin faizinin ücretlilerin gelir vergisi matrahından düşülmesine yönelik düzenleme ise yasa metninden çıkarıldı. Gerekçede, kapsamlı bir Gelir Vergisi Reformuna ilişkin çalışmaların Maliye Bakanlığı tarafından yürütüldüğü belirtilerek, "Bu kapsamda Gelir Vergisine ilişkin olarak öngörülen bu düzenlemenin yürütülen çalışmalarda, sistem bütünlüğünün korunması ve reformun sıhhati açısından Gelir Vergisi Reformu'na ilişkin hazırlıklarla birlikte değerlendirilmesi daha uygun olacaktır" denildi.
Yasa ile vatandaşın daha uzun vadeyle ve daha iyi şartlarda konut alabilmesi için, İpotek Finansmanı Kuruluşları oluşturulacak. Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek. Söz konusu kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu kuruluşlarca ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da vergilendirilmeyecek. Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, Konut Finansmanı Fonu oluşturulacak.
Değişken ve sabit faiz seçeneği
Yasaya göre, konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek. Bu çerçevede sadece konut finansmanına yönelik olmak kaydıyla, piyasanın gelişmesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluğu kalkacak. Değişken faizle borç verilmesi sonucunda, bankaların risk yönetiminin yanı sıra vatandaşın geri ödemeleri de vadeler uzaması nedeniyle kolaylaşacak. Faiz oranının sabit belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek.
Arsasına ev yapacaklara kredi
Yasa, Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamındaki konutlar ve kooperatifler ile TOKİ'nin yapacağı konutlar da mortgage sistemi içinde değerlendirilmesini öngörüyor. Ayrıca, kendi arsasına konut yapacak olanların da sistemden yararlanarak konut kredisi kullanabilecek.
Mevcut kredilerin durumu
Mevcut konut kredileri yasa çıktıktan sonra otomatikman sisteme dahil olacak. Mortgage sistemine geçmek istemeyen tüketiciler kanunun yayımından itibaren 3 ay içinde başvurmaları halinde avantaj durumuna göre isterlerse sisteme dahil olmayacaklar.
Sözleşme öncesi bilgi formu
Konut finansmanı kuruluşlarının, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermesi zorunlu olacak. Tüketici bu teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak.
Borcunu peşin kapatana ceza
Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage sistemine dahil olacak. Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak. 2 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini banka satma hakkına sahip olacak. Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 erken ödeme cezası ödeyecek.
Zorunlu hayat sigortası
Mortgage sisteminde finansör kuruluşa da sorumluluk yükleyen yasa sayesinde, finansörler inşaatın her aşamasını denetleyecek. Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecek. Uzman diplomalı ve eğitimli olacak. Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek. Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar.
Finansman kuruluşlarının sorumlulukları
Aynı kanunun ayıplı mal hususunu düzenleyen maddesinde yapılan değişiklikle, konut finansmanı kuruluşu imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ile ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yıl süreyle, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak.
İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının zamanında yapılmaması durumunda kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, bayi, acenta, ithalatçı, kullandırdığı kredi miktarı kadar sorumlu olacak. Kredilerin devronulması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. Konut finansmanı kuruluşları, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleriyle ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermek zorunda olacak.
Borcunu ödememe durumu
Borçlunun temerrüde düşmesi (borcunu ödememesi) halinde konut finansmanı kuruluşu, borçluya temerrüt tarihinden itibaren 5 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Kredi kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşme halinde kullanılabilecek. Finans sağlayan kuruluşun bu hakkını kullanabilmesi için en az 1 ay süre vererek muacceliyet (hemen ödenmeli) uyarısında bulunması gerekecek.
Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansman kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemeyecek.
Değerleme Birliği kurulacak
Kanunla, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği statüsünün oluşturulmasına ilişkin esaslar da belirleniyor. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, kamu kurumu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorunda olacak. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının tebliğinden sonra 3 ay içinde gerekli başvuruyu yapacak. Birliğin statüsü, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl içinde yürürlüğe konulacak. Yetkileri kaldırılan ipotek finansmanı kuruluşlarının tedrici tasfiyelerine karar verilecek tasfiye işlemi Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yürütülecek. Hakkında tedrici tasfiye kararı verilen ipotek finansmanı kuruluşunun ödemeleri duracak.
Teminat değeri
Yapı kullanma izni alınmış konutlar üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların, ilgili konutun değerinin yüzde 75'ini, yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ise ilgili gayrimenkulün değerinin yüzde 50'sini aşan kısmı teminat değerinin hesaplanmasında dikkate alınmayacak. İpotek teminatlı menkul kıymetler ile varlık teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, teminat havuzlarında yer alan varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek.
İpotek ve varlık teminatlı menkul kıymetler teminat havuzunun, konut finansmanı fonunun, varlık finansmanı fonunun ve yatırım fonunun 3'er aylık dönemlerin son iş gününde, net varlık değerlerinin yüz binde 5'ini aşmamak üzere hesaplanacak kayda alma ücreti, 10 iş günü içerisinde özel hesaba yatırılacak.
Sözleşmede neler var?
Sözleşmelerde kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli, ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler, yıllık faiz oranı, toplam borcun ana para, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz alınacak endeks gibi bilgiler yer alacak.
Ayrıca, ödeme planı, istenecek teminatlar, temerrüde düşülmesi durumunda kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmeyecek şekilde gecikme faizi ve varsa konuta ait sigorta bilgileri gibi bilgiler de sözleşmelerde yer bulacak.
Kiracı, finansal kiralama işlemlerinde, kiracılık sıfatını veya sözleşmeden doğan haklarını, kiralayandan yazılı izin alarak devredebilecek. TOKİ'nin konut satışından kaynaklanan ipotekli veya ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşlarınca devredilebilecek.
Yüksek krediler revize edilecek
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, kanunla bitmiş, tamamlanmış, kullanma izni olan konutların satın alımında kredilendirmeye imkan sağlanacağını söyledi. Kanunla, tamamlanmış konutların finansal kiralanmasına imkan sağlanacağını, proje ve inşaat halindeki konutların da bu sistemden yararlanacağını ifade eden Abdüllatif Şener, şöyle devam etti:
"Konut sahibi olan kişilerin konutlarını yenilemek ve güçlendirmek ihtiyacı duymaları halinde, sahip oldukları konutu teminat göstermek suretiyle krediye ulaşacaklar. Ülkemizde depreme dayanıklı konut sorunu vardır. Mevcut konutların depreme dayanıklı hale getirme sorunu vardır. Buna önemli ölçüde finansman sağlayacak bir mekanizma devreye konuldu. Yeniden finansman kredileri söz konusudur. Bir konutu alırken kredi alan, daha sonraki yıllarda faiz oranlarının düşmesiyle önceki aldığı yüksek faizli krediyi ödemek istemeyenler, yeniden kredi alabilecek, eski kredilerini kapatabilecek."
Kamunun altyapı yatırımları
Kanunun yürürlüğe girmesinden önce açılmış olan konut kredilerini ilgililerin, tutsat kredisine göre yenileyebileceğini dile getiren Şener, "Konut finansman sistemi tanımında bulunmamakla birlikte kanunun Resmi Gazete'de yayınlanmasından sonra menkul kıymetlendirme yapılabilecek başka krediler de var. Örneğin ticari amaçlı gayrimenkullere verilen krediler, o işyeri teminat gösterilmek suretiyle menkul kıymetleştirmeye konu olacaktır" dedi.
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Şener, kamunun altyapı yatırımlarına verilen kredilerin de aynı şekilde menkul kıymete dönüştürülmek suretiyle borsada işlem görebileceğini ifade ederek, böylece kamu yatırımlarına yeni bir finansman imkanının, bu kanunla birlikte ortaya çıkacağını bildirdi.
Hiç parası olmayan konut alamayacak
Kanun ile birlikte konut edinmenin kolaylaşacağını belirten Şener, "Ev sahibi olmayan, konutu bulunmayan veya bulunduğu halde yeni konut sahibi olmak isteyen insanlar, bu sistemle konut sahibi olabilecek" dedi. Tasarının görüşülmesi sırasında söz alan muhalefet milletvekillerinin, "Dar gelirliler konut sahibi olabilecek mi?" diye sorular sorduğunu hatırlatan Bakan Şener, şunları söyledi:
"TOKİ'nin yaptığı konutlarla, hiç imkan sahibi olmayan vatandaşlarımız da ev sahibi haline dönüştürülüyor. Hükümet buna da öncelik ve önem vermektedir. Halen bu projeler de yürümektedir. Ancak Mortgage sistemi ile birlikte hiç parası olmayanlar veya çok az parası olanlar (bunun miktarını koymayalım elbette) konut sahibi olamayacak. Ama şunu da bilmemiz lazım ki belli bir gelir düzeyine sahip olanlar, konut alabilecek. Birikimi olmayanlar ve bu nedenle sürekli kira ödemeye mahkum olan birtakım vatandaşlarımız, bu sistemden yararlanmak suretiyle hiç umut edemez durumda oldukları halde konut sahibi olacaklardır. Bu sistemle birlikte borçluluk artımı olacağı değerlendirmeleri yapıldı. Buna da katılmak mümkün değil. Çünkü borçsuz ve umutsuz yaşamaktansa, borçsuz veya heyecansız yaşamaktansa, borçlu ve umutlu olmak, daha fazla tercih edilecek bir durum."
Çürük binalar, mortgage kredisiyle desteklenmeyecek
Bakan Şener, ruhsatlı, depreme dayanıklı konut üretiminin artmasının, planlı kentleşmenin desteklenmesinin, bu kanunla birlikte ortaya çıkacağını belirterek, bu sistemden yararlanmak için inşaatların imar planlarına uygun olması gerektiğini vurguladı. Şener, "Çürük binalar, mortgage kredisiyle desteklenmeyecek" dedi.
