En yüksek aylık ofis kiralarının 38 dolara dayandığı İstanbul'da ofis sıkıntısı had safhaya ulaştı. konuyla ilgili rapor hazırlayan uluslararası emlak danışmanlık şirketi Colliers Resco'ya göre bu sıkıntı 2008'de de devam edecek.
Uluslarası ticari gayrimenkul uzmanı Colliers International'ın Türkiye ofisi hazırladığı raporda İstanbul'da ofis sıkıntısının had safhaya ulaştığına dikkat çekti.
A sınıfı ofislerde doluluk oranı kent genelinde yüzde 7 düzeyinde kalırken B sınıfında Asya yakasında bu oran yüzde 15 düzeyinde. Merkezi lokasyon olan Taksim-Maslak hattında ise boş yer yok.
2007'nin sonlarına yaklaşılmasıyla birlikte ofis piyasası yetersiz arzdan kaynaklanan bir durgunluğa girdi. Yılın ortasında ofis aramaya başlayan firmaların bir çoğu ihtiyaçlarını çözemedi. Ofis taşıma işlemlerini bir sonraki yıla, 2008'e kaydırdı.
Henüz inşaat aşamasında olan bir kaç binanın geçtiğimiz dönem tamamen kiralanarak piyasadan çıkması gelecek talepler için büyük zorluklar yaşanmasına neden oldu. Sıkıntılı bir dönem yaşayan ofis piyasasında aynı zamanda inşaat aşamasında olan ofis projelerinden bir kaçının konuta çevrilmiş olması sıkıntıyı kat kat artıracak.
2007 yılının hızlı yaşayan ancak arzın yetersizliği nedeniyle durağan bir döneme giren ofis piyasası, 2008 yılının ortalaırna doğru piyasada stok oluşmadığı sürece durağanlığını devam ettirecek.
Ofis arayışlarını devam ettiren firmalar ağırlıklı olarak yabancı kurumsal şirketler olduğu için piyasadaki A sınıfı ofis binası ihtiyacı ağırlıklı olarak kendini hissettiriyor.
Ofis arayışı olan firmalar arayışlarıı ertelemeye devam edecek. Piyasa stok açısından doygunluğa ulaşmadan 2008 yılında büyük bir işlem gerçekleşmeyecek.
İstanbul genelinde ofis stoku erimeye devam ediyor. Boşluk oranı Levent bölgesinde yüzde 0.1 oranına dayanırken, Avrupa Yakası'ndaki bir çok bölgede boşluk oranı yüzde 7'nin altına indi.
En çok talep gören bölgeler olan Levent, Etiler, Esentepe ve Taksim lokasyonlarında hemen hemen hiç boşluk yokken Maslak bölgesinde süregelen boş binalar piyasadaki son durumu oluşturuyor.
B sınıfı ofis binalarında ise Levent, Taksim, Maslak ve havaalanı bölgeleri hariç diğer lokasyonlarda A sınıfı ofis binalarıyla aynı hız ve oranda erime edvam ediyor.
Havaalanı bölgesi hariç, tüm ofis bölgelerinde A sınıfı ofislerin metrekare ortalama aylık kirası minimum 16.5 dolar.
B sınıfı binaların ortalama kira rakamları da artmaya devam ediyor. Özellikle Levent, Etiler, Taksim, Gayrettepe, Şişli, Esentepe ve Altunizade bölgelerinin B sınıfı ofis binaları kiraları 2 yıl önceki en yüksek İstanbul A sıınfı ofis binaları kiralarına den geliyor. Bu bölgelerdeki aylık kira rakamı metrekaresi 1.5 dolar. Etiler bölgesinde ise bu rakam 18.5 dolara kadar çıkıyor.
Piyasadaki talep nitelikli ofis binasını ve özellikle Zincirlikuyu-Maslak koridorundaki merkezi iş aksı alanını tercih etmeye edvam edecek.
Bu alanda boş arsaların olmaması ve mevcut A sınıfı binaraldaki doluluk oranının yüzde 100 seviyesinde olması sebebiyle ofis piyasasının geleceğe yönelik sıtıntılı bir dönem yaşamaya devam edeecği bir gerçek.
İnşaat 2008 yılında yüzde 15 büyür.İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) Orhan Turan, 116 milyar dolarlık döviz gelirinin yüzde 10’unun inşaat sektörü tarafından gerçekleştirildiğini söyledi.
İMSAD tarafından hazırlanan ‘’İnşaat Sektörü ve İnşaat Malzemeleri Sanayi Ekonomik Değerlendirme ve Öneriler’’ raporunun tanıtımında konuşan Turan, sektörün 2006’da bir önceki yıla göre yüzde 20 büyüyerek 64 milyar dolar pazar büyüklüğüne ulaştığını söyledi.
İnşaat sektörünün Türkiye ekonomisine katkısının günden güne arttığını ifade eden Turan, gelecek yıl için sektörde büyüme beklentisinin yüzde 15 olduğunu söyledi. İMSAD’ın raporunu hazırlayan Dr. Can Fuat Gürlesel de enflasyonun yüzde 4-5’e gerileyeeceğini, Hazine faizinin ise düşeceğini beklediklerini kaydetti. Gürlesel, bu koşullarda aylık yüzde 1’in altına düşecek olan mortgage faiziyle inşaat sektörünün büyük bir avantaj yakalayacağını söyledi. Rapora göre, inşaat sektörü 2006 yılında yarattığı 21,2 milyar dolarlık katma değer ile 400 milyar dolarlık GSMH içinde yüzde 5,3 oranında pay alırken, inşaat malzemeleri sanayisi 6,36 milyar dolarlık katma değer ile sanayi içinde yüzde 5,44, GSMH içinde ise yüzde 1,37 oranında paya sahip oldu.
Kaynak: Bugün
Yüksek faiz oranları nedeniyle vatandaşın konut kredisi talebi önemli ölçüde azalırken, konut fiyatları da gevşemeye başladı. Emlakçılar Odası Başkanı Sabri Ateş, fiyatların yüzde 30 düştüğünü söyledi
Seçimler, siyasi gerginlikler, terör ve yüksek faiz nedeniyle 2007 yılını kayıp yıl olarak geçiren gayrimenkul sektörü umutlarını yeni yıla bırakıyor. Yüksek faiz oranları nedeniyle vatandaşın konut kredisi talebi önemli ölçüde azalırken, konut fiyatları da gevşemeye başladı. Konut fiyatları, özellikle konut arzının yoğun olduğu bölgelerde yüzde 30'lara varan oranlarda düşerken, konutların liste fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatları arasında önemli bir fark oluştu belirtiliyor.
59 BİN YTL'YE EV VAR
Öte yandan müteahhitlerin metrekaresi bin-bin 500 dolarların üzerinde satışa sundukları daireler, gazete ve internet sitelerinde sahibinden bin YTL'nin çok altında alıcı arıyor. Örneğin Beylikdüzü Şelale Evleri'nde 155 m2 daire 133 bin YTL, Göngörende 105 m2 lüks daire 125 bin YTL, Ataşehir'de 90 m2 daire 100 bin YTL, Ümraniye'de 70 m2 daire 105 bin YTL, Avcılar'da 90 m2 daire 85 bin YTL, Bahçelievler'de 100 m2 daire 110 bin YTL, Çengelköy'de 125 m2 daire 133 bin YTL, Kadıköy'de 85 m2 daire 80 bin YTL, Bağcılar'da 80 m2 daire 59 bin YTL'den satılıyor.
FAİZLERİN İNMESİ ŞART
İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş de fiyatların düştüğünü doğrularken, "Parası olan insanların pazarlık payı yükseldi, konut almanın tam zamanı" yorumunda bulundu. Dünya piyasalarında yaşanan mortgage krizi nedeniyle vatandaşların mortgage kredisi kullanma konusunda temkinli davrandığını öne süren Ateş, gayrimenkul sektöründe büyük bir durgunluk olduğunu kaydetti. Ateş, bu durgunluğun en önemli sebeplerinden birinin de yüksek faiz oranları olduğunu vurguladı.
Mortgage sisteminin sağlıklı işleyebilmesi için konut kredisi faiz oranlarının yıllık yüzde 6-7'ler düzeylerine inmesi gerektiğini anlatan Ateş, "Vatandaş, evi peşin alacak parası da olmadığı için faizlerin düşmesini bekliyor. Ne zaman ki faizler düşer, talep de canlanır. Fakat faiz oranlarının da öyle kolay kolay düşeceğini öngörmüyoruz" dedi.
PARASI OLAN İÇİN FIRSAT
Talep durgunluğunun olduğu dönemlerin hazırda parası olanlar için büyük bir fırsat olduğunu ifade eden Ateş, şöyle konuştu:
"Konut satıcısıyla pazarlık yapma şansları çok yüksek. Müteahhit ya da mal sahibi tarafından belirtilen fiyatın çok altında alabilme kabiliyetleri var. Bu fırsatı vatandaşlar değerlendirmeli."
Yeni dairelerin satılamadığı bir dönemde ikinci el diye tabir edilen eski yapılarının satışının da mümkün olmadığını dile getiren Ateş, el değiştiren konutların da çok acil durumlar nedeniyle kelepir fiyatına satışa çıkarıldığını belirtti.
Fiyatlar yüzde 30 geriledi
Sabri Ateş'in verdiği bilgilere göre, Mecidiyeköy'de geçen yıl fiyatı 200 bin YTL olan 2+1 daireyi bugün 140 bin YTL'ye almak mümkün. Konut fiyatları Mecidiyeköy ile hemen hemen aynı seyreden Beşiktaş'ta da 2+1 dairelerin fiyatı geçen yıl 225 bin YTL civarındayken, bu yıl 170 bin YTL'ye geriledi. Bakırköy'de 2+1 80-90 metrekare bir daire geçen yıl 25 bin YTL
iken bu yıl 160-180 bin YTL aralığında pazarlıkla rahat bir şekilde alınabiliyor. Beylikdüzü, Küçükçekmece, Avcılar, Ümraniye gibi bölgelerde fiyatların çok aşağıya çekildiğini kaydeden Ateş, yeni binalarda da, ikinci el konutlarda da yüzde 30'a varan bir düşüş olduğunu bildirdi. Ateş, Çekmeköy gibi yeni yerleşim alanlarında konut üretiminin fazla olduğunu belirtti.
Konut kredisi tutarı 31 milyar YTL'yi aştı
Türkiye Bankalar Birliği verilere göre, Temmuz-Eylül 2007 dönemi sonu itibariyle toplam tüketici kredileri bakiyesi 57 milyar 466 milyon YTL, kredi kullanan toplam kişi sayısı ise 6 milyon 726 bin 436 oldu. Tüketici kredileri içinde yüzde 32 pay alan konut kredileri, bir önceki yılın Temmuz-Eylül dönemine göre yüzde 147 artış kaydetti. Yılın 9 aylık diliminde kullanılan konut kredisi miktarı 31 milyar 241 milyon YTL'ye yükseldi. Konut kredilerinin gelişme seyrine bakıldığında ise artış hızının yavaşladığı dikkat çekiyor. 2004 yılında yüzde 186, 2005 yılında yüzde 393 ve 2006 yılında yüzde 79 olarak gerçekleşen konut kredilerinin artış hızı 2007 haziran sonu itibariyle yüzde 15'e geriledi.
İstanbul'da konut fiyatları
SEMTLER 2006 YILI 2007 YILI
ACIBADEM 85-250 133-145
AKSARAY 70-110 80-105
ALTUNİZADE 110-250 200-250
ATAKÖY 1+1 VE 2+1175-350 200-250
ATAŞEHİR 100-175 200-400
AVCILAR 60-125 90-100
BAĞCILAR 45-70 70-120
BAHÇELİEVLER 110-250 125-210
BAKIRKÖY 110-250 115-175
BEŞİKTAŞ 110-220 145-190
BEYKOZ 80-130 70-180
BEYLİKDÜZÜ 55-120 90-110
BOSTANCI 80-180 130-160
BÜYÜKÇEKMECE 50-150 70-105
ÇENGELKÖY 65-250 100-150
EMİNÖNÜ 40-130 60-145
ERENKÖY 130-250 150-300
ESENLER 45-85 65-120
ETİLER 180-325 330-460
EYÜP 50-100 60-110
FATİH 70-90 90-120
FLORYA 160-400 330-400
FULYA 90-175 180-350
GAYRETTEPE 110-220 250-280
GAZİOSMANPAŞA 70-110 80-115
GÖZTEPE 90-250 150-230
GÜNEŞLİ 75-120 100-120
GÜNGÖREN 50-95 65-115
HAZNEDAR 80-150 120-130
KADIKÖY 85-200 100-125
KAĞITHANE 40-80 60-100
KARTAL 60-150 100-180
KOŞUYOLU 85-300 150-170
KOZYATAĞI 160-230 175-250
KURTKÖY 50-150 80-150
KURTULUŞ 80-160 125-250
KÜÇÜKBAKKALKÖY 75-140 80-175
KÜÇÜKÇEKMECE 50-150 65-165
KÜÇÜKYALI 65-150 125-150
MALTEPE 70-150 125-150
MECİDİYEKÖY 95-180 150-210
ORTAKÖY 110-200 150-220
PENDİK 65-165 75-175
SAHRAYICEDİT 90-210 110-250
SAMANDIRA 40-100 70-100
SARIYER 85-175 150-180
SUADİYE 95-200 150-175
SULTANBEYLİ 75-120 35-100
ŞİRİNEVLER 90-150 90-123
ŞİŞLİ 140-250 145-185
TARABYA 100-200 100-150
TUZLA 65-120 93-125
ULUS 200-400 400-530
ÜMRANİYE 45-125 110-150
ÜSKÜDAR 75-145 125-200
YENİKÖY 170-300 200-330
ZEYTİNBURNU 60-130 70-150
Kaynak: Yeni Şafak
İnşaat sektörü toplam GSYİH oranı olarak yüzde 5 civarında üretim katkısı yapan ve istihdamda da yüzde 5 civarında payı olan bir sektör. Sektör bugünlerde, kayıt dışı ve kayıt içi dahil olmak üzere, 1.5 milyona yakın insan istihdam ediyor ve istihdam payı sektörün genişlemesine rağmen çok artmıyor.
Bugünkü inşaat mala ile tuğla dizmek ve harç karmak şeklinde değil, artık büyük çapta her biri bir sanayi ürünü olan elemanların monte edilmesi ve insan emeği yerine daha çok makine kullanılmasını içeren bir ekonomik faaliyet. Elektrik malzemesi, cam - pencere, duvar elemanları, çelik konstrüksiyon, sabit mobilya, mutfak hepsi aslında artık seri imal edilen sanayi ürünü. Önemli bir miktarı da ithal ediliyor.
Ancak ülkemizde mortgage konusunu, yani kredi ile konut satışını ve finansmanını düzenli ve kontrol altında yaparsak, Türkiye uzun süre büyük ivme kazanacak. Ama bunun için inşaat sektörünün ve bankaların ciddi şekilde izlenmesi gerekli.
Bu sektörde olabilecekler başka ülkelerde yaşanmış olan bir olay! Bize en yakın örneği de İspanya’da olanlar.
İspanya’da konut sektörü 13 yıl kadar önce patladı. Bugün ise çatlamak üzere! Ancak İspanyollar bu süreci iyi yönettiler, istihdam ve kişi başına gelir bu sektörün rüzgarı ile önemli ölçüde arttı. Konutu finanse eden İspanyol bankaları ise dünya devi haline geldiler. İspanyol inşaat firmaları da bugün büyük birer uluslarası ve faaliyetleri çeşitlendirilmiş holding haline geldiler.
Son iki yılda bile 13 ülkeden oluşan euro bölgesinde yaratılan tüm işlerin üçte biri İspanya’da üretilmiş ve İspanyol inşaat sektöründeki gelişme euro bölgesindeki yeni talebin yüzde 22 kadarını yaratmış.
Bugün İspanya’nın reel büyümesi AB genelinin çok üstünde! Hem de 13’üncü yıldır! Ama konut fiyatları çok artmış durumda ve dünya çapında dalgalanma ve finansal sorunlar nedeni ile yeni konut talebi tamamen çökmüş bulunuyor. Üstelik vatandaşların banka borçları da 2000-2007 arasında gelirlerinin yüzde 70 kadarından bugün yüzde 130’u kadarına yükselmiş. Bu süreçte (2000-2007 arasında) konut değerleri yüzde 176 artmış. Ama inşaat ithalata o kadar bağlımlılık yaratmış ki, haftada cari denge açığı finansmanı için 3 milyar dolarlık dış fon girişi gerekiyor. Fakat bu süreçte yaratılan tüm işlerin beşte biri de gene konut sektöründen kaynaklanmış.
IMF gelecek yıl 2008 için İspanya reel büyüme oranı tahminini yüzde 3.4 düzeyinden yüzde 2.7 düzeyine indirmiş. 2007 büyüme oranı tahmini ise 3.7 idi. İspanya şimdi uzun süreli bir durgunluğa girecek ve bu süreçte bir yandan satılamayan evlerle ilgli borç harç sorunları bilançolardan silinmeye başlanacak. Diğer taraftan da İspanyol bankalarının dış finansman nedeni ile bulaşmış oldukları riskler ayıklanmak zorunda kalacak. Diğer taraftan da İspanya bankaları kredi verme davranışlarında daralmaya gidecekler ve başladılar bile! Büyük bilançolu ve konut sektöründe deneyimli İspanyol bankaları, ülkeden dışarıya çıkıp Türkiye ve Rusya gibi bu sektörde gelişmeye çalışan ülkelerde faaliyet göstermek ve banka satın alarak iş hacmi daralmasını önlemeye çalışacaklar.
Bu arada İspanya’da borsa endeksinin havalarda dolanmasına da kanmamak gerek. Borsalar ile reel ekonominin fazla alakası yoktur. 60.000 kadar gayrimenkul sektörü şirketinin üçte ikisi iflas edecek de olsa borsa uçar gider! Bunu ben söylemiyorum. Bloomberg’den yazan B. Sills söylüyor.
Türkiye’de kamu otoritesi konut sektörünün gidişatını ve bu sektörde büyük faaliyet gösteren mali kurumları yakından izlemek zorunda!
Kaynak: Akşam
