Gayrimenkul müşterilerinin sık sorduğu sorulardandır. Peki müşterimizin satışa çıkarmak istediği dairenin fiyatını nasıl bulacağız? Öncelikle değerleme nedir sorusunun cevabını verelim.
Değerleme Nedir?
“Değerleme” bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.
Herkes tarafından ortak ölçütler kullanılmasa da, gayrimenkul değerlemesi yaparken bazı kıstaslar esas alınır.
Örneği daire üzerinden devam ettirirsek daire için bir gayrimenkul bilgi formu doldurulur. Dairenin ve apartmanın özelliklerini içeren bilgi formu doldurulduktan sonra, dairenin bulunduğu lokasyondaki ve diğer portföylerdeki benzer dairelerin fiyatlarına bakılarak ortalama fiyatlar belirlenir.
Dairenin konumu, masraf durumu, bulunduğu kat (giriş ve en üst dezavantajdır), binanın yaşı, binanın özellikleri (asansörlü-bahçeli…) gibi maddeler de fiyat üzerinde etkilidir.
Değerleme yapılıp da ekspertiz raporu hazırlandıktan sonra diğer satılık daire örnekleri ile müşteriye fiyat teklifi sunulur. İlgili gayrimenkul danışmanın dürüstlüğünü esas alırsak (bu da ayrı bir yazı konusu, “gayrimenkul danışmanı müşteriye karşı neden dürüst olmaz?”) bilinçli müşterinin bu fiyatı kabul etmesi gerekir; fakat çoğu müşteri evinin değerinin düşük olduğunu iddia eder, peki neden?
Öncelikle ev sahipleri, satmaya karar verdikleri evle ilgili duygusal bağlarını kopartamazlar.
Muhtemelen o evde hatırlanması gereken, çok özel anlarına dair anıları vardır. Bunun sebebi ilk evleri de olabilir, çocuklarının o evde nişanlanması da olabilir, torunlarının büyüdüğü ev olması da olabilir, başka sebepler de.
Bu unutulmaması gereken anlar yüzünden de, ev sahibinin gözünde o evin değeri rayicinden yüksek olur, çünkü o eve anlam yüklenmiş olur.
Diğer bir neden de ev sahibinin ihtiyaç içinde olmasıdır. Belli miktarda paraya ihtiyacı vardır ve bu yüzden de evine ihtiyacı olan miktar kadar değer koyar. Bu mantık dışı olsa da, görülen bir durumdur.
Örneğin bir müşterim evine 185.000 YTL fiyat koymuştu, ben ekspertiz raporu hazırladıktan sonra ev sahibine dairenin 165.000 YTL edeceğini söyledim; fakat kabul etmedi. Neden ilk fiyatta direttiğini sorunca aldığım cevap: “Evimi bu fiyata sattıktan sonra 20.000 YTL’lik borcumu ödeyeceğim, e kalan 165.000 YTL’ye de bu bölgeden kötü de olsa anca ev bulurum”.
Yani müşterim ev fiyatını herhangi bir analiz sonucu değil, ihtiyacına göre belirlemiş ve hataya düşmüştü. 185.0000lik fiyatı kabul etseydim, daireyi portföyüme katacaktım; ama ben kibarca evin değerinin bu olmadığını ve bu fiyata satılmasının da çok zor olduğunu söyleyerek daireden çıktım. Aslında daireyi portföyüme katmak ve tabelamı asmak benim için yeterliydi; ama etik olmazdı (bir sonraki yazı konum).
Evinizin satmak isterseniz veya sadece merakınızdan fiyatını öğrenmek isterseniz bu işi uzmanlarına bırakmanızı tavsiye ederim. Nasıl ki bankaya para yatırıp da maksimum verimi alabilmek için bireysel müşteri temsilcilerinden yardım alıyorsanız, evinizin değerini belirlemede de bu yöntemi kullanın. Birçok gayrimenkul firması ücretsiz ekspertiz hizmeti sunmaktadır, bundan yararlanın ve bu işi uzmanına bırakın.Aksi halde rayic dışı belirleyeceğiniz fiyat, hem dairenizin satışını engelleyecek veya fazlasıyla geciktirecektir, hem de size zaman ve para kaybı olarak olumsuz olarak yansıyacaktır.
Kaynak:Milliyet Emlak Blog
0 yorum:
Yorum Gönder