Emlak Broker - Mortgage Broker


Konut Kredisi Mortgage Kredi Faizi Emlak Piyasası Gayrimenkul Sektörü Haberler Makaleler Tavsiyeler Barındıran Kaynak Platform.Artık sitemize www.emlakbroker.com adresinden de ulaşabilirsiniz.

Ahmet Dağıstanlı ABD’de ev almak veya refinance yapmak isteyenler için bilinmesi gerekenleri değerlendirdi

Etiketler: |


Ahmet Dağıstanlı ABD’de ev almak veya refinance yapmak isteyenler için bilinmesi gerekenleri değerlendirdi

ABD’de ev almak veya refinance yapmak isteyenler için Ahmet Dağıstanlı HSBC Bankası’nın ürünleri ve bu konuda bilinmesi gerekenleri kısaca anlatmaya çalışıyor…Gayrimenkulun her ülkede belli bir oranda prim yapması, onu kuvvetli bir alternatif yatırım aracı haline getiriyor. Hele hele kira ödeyip de paramızın yok olması yerine kira öder gibi ev sahibi olmak gibi bir imkan elimizin altında ise, neden olmasın ki…



Neden gayrimenkul sağlam bir yatırım? Ev aldığımızda nasıl para kazanıyor oluyoruz?


ABD’nin geçmiş istatistiklerine baktığımızda, özel dönemler hariç gayrimenkul fiyatlarının ortalama ülke bazında %5 oranında artmış olduğunu biliyoruz. Ancak ki, son bir kaç sene, mortgage faizlerinin tarihinin en düşük seviyelerine inmiş olması ve borsanın fazla prim yapmaması neticesinde bu artış orani bölgesine göre %10-%20 oranında artışlara neden olmuştur. En son 1990'ların başında yaşanan ekonomik krizde düşen fiyatlar, istikrarlı bir şekilde tırmanmaya da devam etmekte. Bu mantıktan yola çıkarsak, önümüzdeki senelerde piyasanın durulması ve fiyatların bir miktar düşeceği söylentisini de göz önünde bulundurarak, gene fiyatların zaman içerisinde yukarılara doğru tırmanacağını söyleyebiliriz. Zaman hızla akıyor ve kaç kere, “o zaman alsaydım, bak şimdi şu olmuştu” diye kendine söylenenler bu ülkede birkaç sene için bile bulunsalar, bu alternatifi çok ciddi bir şekilde değerlendirmelidirler. Olaya bir de rakamsal olarak bakalım. $100.000’lik bir evi %5 veya %10 on ödeme ile satın alabilirsek, ve de %5’lik bir primi göz önüne alırsak, $5.000’a bir o kadar da her sene kazanacağız demek oluyor. Yani Amerika’da varlık edinmenin yöntemi “başkalarının parası ile para kazanmaktan” geçiyor.


Bu ülkede geçici olarak yaşayan veya uzun süredir bulunmayıp da kredi oluşturmamış olanlar ne yapmalı?


Birçoğumuz buralara göçtüğümüzde eksik bilgiden dolayı ortalıkta dolaşan imkanlardan ne yazık ki geç faydalanmaya başlıyoruz. Belki çalışıp para kazanmaktan belki de şartlardan dolayı bu bilgileri araştırmayı hep erteliyoruz. Teknik olarak bu ülkeye göçen herkes ev alabilir, bunun açıkça altını çizmeliyiz. Milletlerarası çalışan birkaç banka, ABD dışında yaşayan kişilerin de ev alabilmesi için mortgage veriyor. HSBC, Citibank ve Chase bunlardan birkaçı. Zira bu bankaların her iki ülkede de operasyonları var. Program açıkça, her iki ülkede de eve ihtiyacı olanlar için oluşturulmuş. Herhangi bir sebeple ABD’de bulunan kişiler bu programa dahil. Maddi olarak daha güçlü imkan gerektiren bu program haricinde, ABD’de belli bir müddetttir bulunan ve sosyal sigorta numarasına sahip arkadaşlarımızın yapması gereken ise, mutlaka kredilerini devamlı izlemek. Her üç ayda bir kredisine baktırmak suretiyle, kredi skoru belirli aşamalara geldiğinde ne kadar mortgage alabileceklerini tespit ettirebilirler. Bir mortgage alabilmek aranan minimum şart 3 adet kredimizin olması. Bu üç adet kredi kartı olabilir, iki kredi kartı ve bir araba kredisi olabilir. Öğrenim için verilen kredi bile hesaba katılır. Tabii ki, bu kartlara sahip olmak yetmiyor. Sık sık kullanıp, zamanında ödemelerini yapmak ta şart. Hiç kredisi olmayan kişiler işin en kolayından başlayabilirler. Yani zincir mağazaların kartları veya petrol firmalarının kredilerini almak bir miktar daha kolay. Genelde bayanların bu tipte kartlara daha çabuk kabul edildiklerini biliyoruz. 620 kredi skoruna ulaşanlar piyasadaki iyi tipte mortgage ürünlerini satın alabiliyorlar.


Ev almanın prosedürü nedir? Mortgage ne zaman devreye giriyor?


Bu konuda insanlar nereden bilgi alabilirler?Bilgi almanın en kolay yolu, ya bizim gibi bu konunun uzmanı biri ile sohbet etmek ve soruları yöneltmek veya bu konudaki literatüre bir miktar vakit ayırmak. Bir emlakçı ile iletişime girmek te bu işin baslangıç noktalarından biri. Evinizi aramaya başlamadan önce mutlaka ne kadarlık bir mortgage alabileneceği tespit edilmeli. Buna aynı zamanda pre-approval da deniyor. Verilecek teklifle beraber bu dokumanın da sunulması önemli. Satıcı teklifi böylelikle daha ciddiye alıyor. Bu teklifi de bir emlakçı aracılığı ile vermek tercih edilmeli. Zira, emlakçı size sorulabilecek soruları daha iyi cevaplandırabilir. Teklifiniz kabul olunup imzalandıktan sonra, satıcı ve alıcının avukatları devreye girerek bu kontrat üzerinde görüşüyorlar. Avukatlar da anlaşırlar ise mortgage için başvuru ve evi teknik olarak teftişini yaptıracak aşamaya geliniyor. Avukat görüşmesi ve teftiş raporu sonucu oluşabilecek anlaşmazlıklardan dolayı anlaşmayı sorunsuz olarak bozma hakkına sahip olunuyor. Ancak başta teklif ile beraber verilecek $1000’lik çek ve avukat görüşmelerinin bittiği günden itibaren 10 gün sonra yapılacak ara ödeme herhangi bir sorun çıkmadan bu devre atlatılır ise her iki tarafı da bağlayan bir unsur haline geliyor. Çok önemli bir problem olmadığı takdirde, artık bu anlaşmadan geri çekilmek mümkün olmuyor. Anlaşmayı düşürecek unsurlardan biri de, mortgage alamama durumu. Banka tarafından red olunursa, finansman bulamadım diye geri çekilinebiliyor. Teftiş raporu sonucu ortaya çıkabilecek sorunlar ciddi boyutlarda olduğunda, avukat aracılığı ile tekrar pazarlık yapma imkanı doğabiliyor. Bu işler olduğu sırada, avukat evin tapusunun araştırmasını ve tapu sigortasını bu işi yapan firmalardan talep ediyor. Banka “title” denilen bu dökümana bakıp evin geçmişinde herhangi bir problem olup olmadığını değerlendirdikten sonra, imza günü için onay verip parayı avukata yolluyor. Avukatın ofisi de, tüm süreç içersinde oluşan maliyetleri “HUD” denilen bir dökümana dökmek süretiyle ve mortgage’ın şartlarına göre hazırlayıp imzaya sunuyor. Görüldüğü gibi, Türkiye’deki gibi bir günde biten bir satış işlemi yok. İşin içindeki oyuncu sayışı fazla olduğu için, işlemlerde hali ile daha uzun sürüyor.


Ne kadarlık bir ev alınabileceği nasıl tespit ediliyor? Kredi skorlarının yüksek olması yeterli mi?


İşte bu çok önemli bir konu. Zira ev almaya niyetlenen kişiler kredilerinin iyi olduğunu düşünüp en iyi şartlarda mortgage alabileceklerini düşünüyorlar. Bu işin üç bacağı var. Bunlar, kredi skoru, mortgage’ı alanların senelik brüt gelirleri ve ön ödeme miktarı. Bu üç unsurun da yeterli oranlarda olması gerekli. Bankalar verdikleri mortgage’ın hangi gelir ile geri ödeneceğini de hali ile görmek istiyorlar. Şöyle çok kafa karıştırmamaya özen göstererek bir hesap yapalım. Ben ne kadarlık bir mortgage alabilirimin en kısa hesabı, aylık brüt gelirinizin %28’ini bularak yapılabilir. Aylık $5.000 kazanan bir kişi veya kişiler, bu miktarın %28’ini $1.400 olarak bulacaklardır. Bu sizin aylık ödemesi $1.400 olan bir mortgage almanıza olanak sağlar. Eğer ki kredi skorlarınız da yeterli düzeyde ise, %100’e yakın bir finansman bile alabilirsiniz. Bilhassa kendi işlerini yapanlar tüm gelirlerini beyan etmiyorlar. Maalesef, tüm gelirlerini göstermeyenlerin çoğunluğu bundan dolayı kredi alırken daha zor şartlara evet demek zorunda kalıyor. Demin bahsettiğimiz üç bacağın da kriterlere uygun olması durumunda, piyasadaki en iyi ürünü almak için bankalar arası rekabet yaratabilirsiniz. Bu bacaklardan birisinin eksikliği durumunda, B planı olan ürünlere yönelmek gerekiyor. Bu da ne demek, bankaların gelir sormayan, veya gelirinizi beyan edip kağıt üzerinde ispatlanma zorunluluğu olmayan programlarla, aylık mortgage ödemelerini aşağılara çeken 3 veya 5 senelik düşük faizli programlar ile belli bir müddet sadece faiz ödeyeceğiniz programları tercih edebilirsiniz.


Emlak piyasası ve mortgage nasıl işliyor? Evi alırken yapılacak masrafları nasıl en aza indirgeyebiliriz?


Bu soruyu cevaplamadan önce zannederim, sistemin işleyişini kısaca anlatmak lazım. ABD’de iki adet büyük sermaye var. Bunlardan biri Freddiemac, diğeri ise Fanniemae. Bu iki kuruluş piyasada çeşitli vasıtalarla toplanan paraları, emlak işine aktarıyorlar. Çeşitli gruplara göre, birçok ürün çıkartmışlar. Satışını da belirli kriterlerle büyük bankalara vermişler. Bankalar mortgage’ı kendileri satmakla beraber, piyasadaki aracılarla da çalışıyorlar. Yani şu şekilde de tanımlayabiliriz. Bankalar toptancı, aracılar ise perakendeci durumunda oluyorlar. Böyle olunca da, aracılar kazançlarını sattıkları ürünlere bir miktar da kendi kazançlarını ekliyorlar. İşte, puan ödemek durumu bu şekilde ortaya çıkıyor. Puan ödemek faiz oranını düşürmek amacı ile de ödenebiliyor. Bu tamamen alıcının kararına kalmış bir durum. Satıcının hazırlayacağı “Good Faith Estimate” formu kredinin masraflarını gösteren bir döküman olarak ilk etapta önem kazanıyor.


Gelirini çek ile almayan veya kredisi kötü olan veya hiç olmayanlar için tavsileriniz var mı?


Kredisini herhangi bir vesile ile halk arasındaki tabiri ile “bozmuş” kişilerin bu işin peşini kesinlikle bırakmamaları gerekir. Birincisi, kredilerini bozan problemleri düzeltme imkanları ve yöntemleri var. Bu, vakit ayırıp kişinin kendisini kredilendiren firmalarla görüşmeler, yazışmalar yapması yöntemi veya piyasada bu işi yapan kişilerin servislerini kullanma suretiyle olabilir. Zaman zaman, sahışların kredilerin neden düşük olduğunu bilmediklerine defalarca şahit olduk. Bizlere telefon edenlerin kredilerine bakmamız sonucunda problemin ne olduğunu söyleyebiliyoruz ve nasıl düzeltilebileceği konusunda fikir de verebiliyoruz. Bir de daha önce kısaca bahsettiğimiz enternasyonal mortgage programı hakkında bir miktar bilgi vermek gerektiğine inanıyorum. Türkiye HSBC Bankası’nda $75.000 bakiye gösterebilen kişiler, oturma çalışma müsadesi istemeyen bu programdan yararlanabiliyorlar. Program, ayrıca iki bankadan daha referans mektubu ile bir muhasebeciden alacağınız aylık gelirinizi belirten bir mektup ile destekleniyor. Bu parayı daha sonra ön ödeme ve kapanış masrafları için kullanabiliyorlar. Programdan yararlanmak için bu ülkede devamlı yaşamak ta gerekmiyor. Bu sık sık gelip gidenler veya yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarında önemli bir finansman alternatifi. Ayrıca, sorumuza cevap olarak ta algılanmalı. Yani, kredi oluşturmamış veya maaşını çek ile almayanların faydalanabileceği alternatif bir program daha. Bu programları iyi araştırmayan kişiler hali ile, daha zor koşullarda ve riskli müşterilere sunulan programlara yönelmek durumunda kalıyorlar. Satın alınmak istenilen ev eğer ki çok iyi bir fırsat ise, belki de bu zor şartları veren finansmanı almak ve bir müddet sonra da refinance, yani tekrardan başka bir mortgage almak birinci finansmanı kapatmak ve ikincisinin şartları ile devam etmek te bir başka seçenek oluyor.


“Refinance” konusuna girmişken, evi olanların ne zaman ve nasıl refinance yapmalari lazım?


Bu konudaki en önemli kriter, piyasadaki faiz oranları. Ev sahibi olanların şu içinde bulunduğumuz dönemin düşük faiz imkanlarını çok iyi değerlendirmeleri gerekmekte. Önlerinde genellikle iki seçenek var. Birincisi, halen mortgage’larının bulunduğu firma ile temasa geçerek bir faiz oranı ayarlamasına gitmek, bu mümkün değilse, oturup piyasadaki diğer firmaların ürünlerini araştırmak. Bu araştırmayı bence internet üzerinden yapmak, genellikle güncel bilgileri vermiyor. Araştırma mutlaka telefon ile yapılmalı. Birde banka veya mortgage firması yetkilisinin telefon ile ulaşılabilirliği çok önemli. Nede olsa, bu da bir hizmet sektörü. Hizmetinde iki ay gibi bir süreyi kapsayacağı düşünülür ise, bu dönem içersinde aracınız ile iletişiminizin kalitesi sizin memnuniyetinizi etkileyecektir. Refinance yaparken işi birkaç yönden değerlendirmeliyiz. Mademki, bu her zaman yapılmayacak bir işlem, o zaman şartları çok iyi değerlendirmek lazım. Birinci kriter cebimizden aylık ne kadar para çıktığı ve işlem sonunda ne kadar çıkacağı. İkinci kriter, finansmanın kaç senelik olduğu. Bazen mortgage’i 30 sene yerine 20 veya 15 seneye düşürmekte çekici olabiliyor. Kazandığınız seneleri mortgage ödemeleriniz ile çarptığınızda, ne kadar daha az ödeyeceğinizi ve rakamın büyüklüğünü görebilirsiniz. Üçüncü kriter ise, bu işlemin size ne kadara malolacağı. İşin bir sistematiği var mı derseniz, normal şartlarda bu masrafın alınacak mortgage miktarının %1’ine denk gelmesi. Yani $200.000’lik bir refinance işleminin $2000 ila $2.500 civarında bir paraya mal olması iyi şartların oluştuğu bir refinance işlemi demek olur. Refinance esnasında, evinizin değeri de göz önüne alınarak, borcunuzun üstünde bir miktarı nakit olarak alabilirsiniz. Bu nakit ile borçlarınızı ödeyebilir, gidip bir başka evi satın alabilirsiniz. İçinde oturduğunuz evi büyütüp değerini arttırabilirsiniz. Bu şekilde borç almak ve bankanın parasını kullanarak daha fazla bir sermayeyi yönetebilirsiniz. Unutmayın bu sermaye her sene prim yapacaktır. Sermaye ne kadar büyük olursa, priminiz de o kadar büyük olacaktır.


Bu sekilde kaç ev alınabilir? Başka ne tür emlak yatırımları yapılabilir?


Ben genelde Türk vatandaşlarının çok kabiliyetli olduklarını düşünüyorum. Her geçen gün bir başka Türk’ün inşaatla ilgili bir işle uğraştığının haberini alıyorum. Zaman içerisinde inşaat piyasasında söz sahibi olacaklarını düşünüyorum. Zira Türk’ler inşaat işini iyi yapıyorlar. Evlerini refinance yapanlar, bir miktar da para çekip, tamirat ihtiyacı olan evlere yönelebilirler. Bu türde evleri satın almak bir miktar sabır istiyor. Zira, herkes bu türde evleri satın almaya çalışıyor. Eğer ki, bu türde evleri alıp satarak hayatınızı kazanmıyorsanız, yapılacak en iyi iş, içinde yaşanabilecek şartlardaki evi almak, içine taşınmak ve iki sene içerisinde oturup, bu süre içerisinde evi tamir etmek. İki sene sonra evi satmak ve kazanılan para vergiden muaf olacağı için, daha büyük belki de daha pahalı bir yöredeki eve taşınıp, bu sefer de o evi kalite olarak iyileştirmek, hedefine yönelmek gerekir. İki veya üç defa taşınıldığında, görülecek ki her alımda yapılacak ön ödemenin miktarı yani sermayemiz yükselmekte. Şu aşamada, bir bilgi daha vermek lazım; ABD devleti bir evde iki sene oturan kişilerin evden kazandıkları miktarı vergiden muaf tutuyor. Buradaki amaç, emlak piyasasını canlı tutmak ve insanları ev almaya yönlendirmek. Unutulmasın ki, ABD ekonomisinin temel taşlarindan biri emlak. Benim de, en çok guvendigim yatırım aracı.

Benzer Yazılar



Widget by Hoctro | Jack Book

0 yorum: