SPK Başkanı Turan Erol, mortgage finansmanında kesinlikle devlet güvencesi olan bir sistem düşünmediklerini belirterek, "Mortgage finansmanı hızla ilerleyecek. 150 milyar dolar seviyesine çıkabilecek" dedi.
Tarih: 04-12-07 , Kaynak: HürriyetSERMAYE Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı Turan Erol, Türkiye’de mortgage (tutsat) finansmanın hızla ilerleyeceğini, 150 milyar dolara kadar çıkabileceğini tahmin ettiklerini belirtti. Dünya Bankası kuruluşu IFC ve Dünya Gazetesi işbirliği ile düzenlenen "Konut Finansmanı Konferansı"nda konuşan Erol, dünyada her yıl 5 trilyon doların ev almak için harcandığını söyledi.
DEVLET GARANTİSİ YOK: Turan Erol, "Biz hiç bir şekilde devlet garantisinde bir sistem düşünmüyoruz" dedi. Türkiye’de mortgage piyasasında ciddi bir gelişme beklediklerini söyleyen Erol, "İspanya’da mortgage piyasasının boyutu 500 milyar Euro, İspanya’nın GSMH’sinin yüzde 50’sini teşkil ediyor. Güney Kore’de ise 300 milyar dolar. Bu iki ülkenin deyenimlerini yakından izledik. Mortgage finansmanında Türkiye’nin hızla ilerleyeceğini, GSMH’sinin yüzde 35’ini geçeceğini, 150 milyar dolar seviyesine geleceğini tahmin ediyoruz" diye konuştu.
RİSKLERİN FARKINDAYIZ: Turan Erol, Türkiye’deki bankaların bugün mortgage kredisi verdiğini, faizlerin düşmesinin mortgage kredisine talebi artıracağını kaydetti. Türkiye’de çok dinamik bir sermaye piyasasının oluştuğunu ve şu anda finansal kriz yaşanmadığını belirten Erol, Türkiye’de subprime (yüksek riskli) türü bir kredinin verilmesinin de mümkün olmadığını ifade etti. Erol, "Yasa koyucular risklerin farkındalar. Gerçek ödeme kapasitesine çok dikkat ediyorlar. Kredi veren ve alanların mali yapılarının çok güçlü olmasına dikkat ediyorlar" dedi. Turan Erol, piyasaya ilk girenlerin rekabet avantajı sağlayacaklarını da vurguladı.
GECEKONDULAR YAĞ LEKESİ: Toplu Konut İdarei(TOKİ) Başkanı Erdoğan Bayraktar da, dünyada 1.5 milyar insanın barınmak için yeterli kritere sahip ev bulamadığını, tedbir alınmazsa 20-25 yıl sonra bu sayının 2.5 milyara çıkacağını belirtti. Bayraktar, Türkiye’de şehirlerin etrafını "yağ lekesi" halinde saran gecekonduların, konut ihyitacını ve finansmanını içinden çıkılmaz bir hale getirdiğine işaret etti. Dünyada ipoteğe dayalı konut finansmanında son 1-1.5 yıldır yaşanan krizin bütün ekonomilerde çok ciddi durgunluk yaratırken, Türkiye’nin bu krizden çok fazla etkilenmediğine dikkat çeken Bayraktar, "Türk insanının ayrı bir özelliği var. Barınmayı, evi hem kutsal sayar hem bütün ihtiyaçlarının önünde tutar, ne yapar eder konuta olan borcunu ödemeye çalışır. Bu bakımdan Türkiye’de geliştirilecek finans sistemleri ve konut inşaat sistemleri en atıl en ücra köşelerde bulunan, yastık altında bulunan varlıkları da likide edecektir ve piyasaya çekecektir" dedi. Türkiye’deki 15-16 milyon konutun yarısının zaman içinde mutlaka yenilenmesi gerektiğini söyleyen Bayraktar, depremden hasar gören binaların yenilenmesi bakımından da Türkiye’de konut sunumunun önem taşıdığını, Türkiye’nin artık konut üretimi bakımından dünya ile boy ölçüşebilecek durumda olduğunu belirtti.
Kusurlu mal iyi tanımlansın yoksa çok baş ağrısı olur
TÜRKİYE Bankalar Birliği (TBB) Yönetim Kurulu Başkanı Ersin Özince, konut kredilerinin, tüketici kredisi tanımı içinde yer almaması gerektiğini, uluslararası uygulamalara uymak için bunun şart olduğunu kaydetti. Ersin Özince, Türkiye’deki konut stoğunun yüzde 38’inin ruhsatsız, sadece yüzde 33’ünün operasyonel veya iskan izni olduğunu, konut binalarının yüzde 60’ının da 20 yaşını geçtiğini kaydederek, "Dolayısıyla finansörler açısından var olan stoğun finanse edilmesi beklenti içinde değildir" dedi. Türkiye’de fon bulma maliyetinin hala yüksek ve çok kısa dönemli bir borçlanma yapısının olduğunu belirten Özince, bunların sistemik bir takım nedenleri bulunduğunu aktardı. Bu nedenlere işaret eden Özince, "Konut kredileri, tüketici kredisi tanımları içinde olmamalı. Uluslararası uygulamalara uymak için bu şart. Ayrıca kusurlu mal ve hizmet konusu ele alınmalı. Bu konu çok net tanımlanmalıdır. Aksi takdirde hali hazırda çok büyük baş ağrısı yaratabilir" şeklinde konuştu. Değişken faiz oranları açısından döviz kuru ve kısa vadeli endekslerin fiyat teşviklerinde kullanılması gerektiğini belirten Özince, ayrıca kentsel dönüşüm projelerinin desteklenmesi gerektiğini ifade etti. Türkiye’nin bu konuda hızlı davranmasının şart olduğunu dile getiren Özince, "En iyi uygulamaları almakta da hızlı olmalıdır ki hali hazırda sabırsız potansiyeli tatmin edebilsin" dedi. Özince, 2007 Eylül sonu itibarıyla Türkiye’de konut kredilerinin GSYİH’ye oranının yüzde 5 düzeyinde olduğunu söyledi. Bankalar Birliği olarak İstanbul’un bir finans merkezi olması yönündeki çalışmalara da değinen Özince, bu konuda önlerinde bir yol haritası bulunduğunu ve İstanbul’un, finansal merkez olarak bölgesel adaylığının ortaya koyan göstergeleri hükümete sunduklarını söyledi.
Sezer: Konutta planlama eksik
DSP Genel Başkanı Zeki Sezer ise konuta ulaşma hakkının; gıdaya, sağlık hizmetlerine, adalet ve güvenlik hakkına ulaşmak gibi son derece önemli bir konu olduğunu söyledi. Plansız bir şehirleşme yaşandığını, bunun yerine planlı aynı zamanda estetik bir yapılaşma anlayışının ortaya konması gerektiğini belirten Sezer, "Büyük geniş ve kalkınma hamlesine, aynı zamanda planlamaya ihtiyacımız var" dedi.
BDDK Başkanı Tevfik Bilgin, hizmetlerden alınan komisyonlar konusunda bankaları uyardı. Ücretsiz hizmet vermenin de yüksek ücret almanın da yanlışlığına dikkat çeken Tevfik Bilgin, kimin ne ücret aldığını internette yayımlamaya hazırlandıklarını açıkladı.
Tarih: 04-12-07 , Kaynak: Hürriyet BANKACILIK hizmetlerinden alınan ücretler arasında büyük farklar bulunmasının yanlışlığına dikkat çeken Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) Başkanı Tevfik Bilgin, "bedava bankacılık" yapanların da, "tüketiciyi suistimal edenlerin" de yanlış yaptığını söyledi. Bununla ilgili olarak bankalara bir genelge gönderdiklerini söyleyen Bilgin, hizmetler alınan ücretleri 3 ayda bir internette yayımlaya hazırlandıklarını açıkladı.
BİRİ 5’E DİĞERİ 15’E YAPIYOR: Bankacılık hizmetlerinden alınan ücretler konusunda, tüketici yakınmalarının çok arttığına dikkat çeken Tevfik Bilgin, şunları söyledi: "Bir ay önce bankalara genelge gönderdik. Aynı nitelikte, aynı hizmet için biri 5, diğeri 15 alıyorsa burada bir sorun vardı. Bankalarımızın komisyonlar konusunda hassas olması gerekir. Evet, bedava bankacılık yapılması yanlış. Karşılıksız hizmet veren bankalar yanlış yapıyor. Ama komisyon gelirlerinde tüketici suistimal de edilmemeli"
LİSTE İNTERNETTE YAYIMLANACAK: Tüketici mahkemelerinin kararlarını izleyerek, gerekli uyarıları yaptıklarını dile getiren Bilgin, bankaların kredi kartları, havaleler ve temel bankacılık hizmetlerinden kimin ne kadar hizmet bedeli aldığını bankaların isimlerini listeleyerek 3 ayda bir internette yayımlamayı düşündüklerini açıkladı.
ÖNAYAK OLALIM AMA ORTAK AKIL YETER: Bankaların maliyetlerin düşürülmesi için çabalamaları gerektiğini kaydeden Bilgin, şunları söyledi: "Gerekirse, biz bu konuda ön ayak oluruz. Arkadaşlarımız da bu konuda çalışıyorlar. Ama ortak akıl, sağduyu yeterli. Bankaları da anlamak lazım. Bankalar da bu ülkeler için çalışıyor. Onlarda bu ülkenin değerleri. Bankalar iyiyse ekonomi iyiye gider, bankalar kötüyse Allah korusun. Onlar da bu ülke için çalışıyorlar."
DAHA FAZLA KÁR EDEMEYECEKLER: Bilgin, daha önce de bankaların eskisi kadar kár edemeyeceklerini söylemesine karşın, 9 aylık rakamların geçen yılla kıyaslanmasında tersinin çıktığını itiraf etti. Bilgin, "Ama bunun nedeni bankaların arızi kárı, iştirak satışı, kanuni takipteki alacakların aktarılmasıdır. Faiz oranlarının düşeceği varsayımıyla bankalar daha fazla kárlar elde edemeyecekler" diye konuştu.
KREDİYLE KART BORCU KAPATILIYOR: Bu arada kredi kartı harcamalarının artış hızında son dönemlerde bir yavaşlama olduğuna da değinen Bilgin, bura da şu uyarıyı yaptı: "İhtiyaç kredileri bu hızla giderse kredi kartlarını geçecek. Bunun üç nedeni olduğunu tahmin ediyoruz. Yüksek faizler nedeniyle ihtiyaçlarını ihtiyaç kredilerinden karşılıyorlar. Kredi kartı faizlerinin ihtiyaç kredi faizlerinden yüksekliği. İhtiyaç kredileriyle kredi kartını kapatıyorlar. Üçüncüsü gerçekten ihtiyaç olabilir. Ama eğer, ihtiyaç kredisiyle kredi kartını kapatıyorlarsa bu durum sıkıntılı. Çünkü ileride bunların da sorun çıkarabileceği anlamına gelir."
Bir ATM 10 bin dolar o kadar zengin değiliz
KÁRLILIĞIN bankacılıkta birinci mesele olduğunu vurgulayan Tevfik Bilgin, bankaların dağınık operasyonlarını birleştirmeleri gerektiğini savundu. Bir ATM cihazının 10 bin, bir POS cihazının da 200 dolar olduğuna dikkat çeken Bilgin, "Türkiye’de 15 bine yakın ATM ve çok sayıda POS cihazı var. Bu ülke bu kadar zengin değil" dedi.
Mortgage krizi yaşayan ülkelere bedava uzman gönderelim
BDDK Başkanı Tevfik Bilgin, mortgage krizine ilişkin değerlenme yaparken, geçmişe atıf yapan "kinayeli" bir öneri getirerek, "Yetişmiş uzman kadrolarımız var. Bu ülkelerin otoriteleri izin verirse, arkadaşlarımızı gönderip, durumu tespit ettirebiliriz. Sorunları çok net teşhis ettirip, çözdürebiliriz. Üstelik para almayız" dedi.
İMARBANK RAPORUNA GÖNDERME: İmarbank’a el konulmasından sonra IMF’nin hükümete kabul ettirdiği önerisiyle, Fransız Jean-Louis Fort ile İngiliz Peter Hayward’dan oluşan ikili komisyonun, 2004’de telif alarak hazırladığı rapora gönderme yapan Bilgin, şöyle konuştu: "Nasıl, İmarbank için Türkiye’ye iki kişi gelip sadece görüşmelere dayanarak rapor hazırladılar ve bu raporla bir ülkenin mevzuatı değişti. Biz de karşılıklı gizlilik anlaşması yaparak ve üstelik hiç de para almadan bu işi yaparız."
KONTROL EDEMEYEN OTORİTELER: İmarbank raporunun, "Hiçbir hesaba, belgelere bakmadan sadece ikili konuşmalarla hazırlandığını" vurgulayarak, "Bu rapora ön ayak olan ülkelerdeki sorunları da görünce bunu söylemeyi kendime bir görev biliyorum" diyen Bilgin, sözlerine şöyle devam etti: "Global dalgalanma 30 milyar dolarla başladı, 500 milyar dolara geldiği söyleniyor. Nereye kadar gideceğini de bilmiyoruz. Şu bir gerçek; geldiğimiz noktada bankaların risk alma iştahını zamanında göremeyen veya kontrol edemeyen denetim otoriteleri silsilesi var. Yıllardır aşırı risk almasını, bu riskleri yönlendirmesini tespit etmemiş, etmek istememiş otoriteler var. Bu ülkelerin otoriteleri izin verirse, para almadan sorunlarını teşhis edebiliriz."
Temsilciliklere çekidüzen geliyor, arkadan dolanmaya son
TEVFİK Bilgin, Türkiye’de 49 banka temsilciliği bulunduğunu hatırlatarak, "Biz bunu biraz disipline etmek istiyoruz. Çünkü biraz disiplinsiz bir havada çalışmak istendiğini görüyoruz" dedi. Temsilciliklerin kayıtlarını ve aracılık faaliyetlerini tam anlamıyla bilemediklerini vurgulayan BDDK Başkanı, temsilciliklerin normalde mevduat toplayamadığını ve kredi veremediğine dikkat çekti. "Temsilcilikler aracılığıyla bunun sulandırılmasına, arkadan dolanılmasına izin vermeyeceğiz" diyen Bilgin, sözlerine şöyle devam etti: "Temsilciliklerin faaliyetlerini tam anlamıyla bilebilmek için çıkardığımız yönetmelik taslağı var. Onların da önlerini kapatmak istemiyoruz. Ama haksız rekabet yaşanıyor. Eşit alanda eşit mücadele sağlamak bizim görevimiz. Türkiye’deki bankalar şube açıyor. BDDK’ya aidat, Maliye’ye vergi, kira, elektrik su maliyetleri üstleniyorlar. Bu nevi bir banka var ve temsilcilik varsa eşit ayrıcalıklarla mücadele etsin."
7 milyon konuta ihtiyaç olacak, mortgage Türkiye için büyük fırsat
Tarih: 04-12-07 , Kaynak: Dünya GazetesiTürkiye'nin mortgage konusunda bir yol kavşağında bulunduğunu, mülk fonları ve alternatif yatırım araçları konusunda büyük potansiyele sahip olduğunu söyleyen Uluslararası Finans Kurumu (IFC) Güney Avrupa ve Orta Asya Direktörü Shahbaz Mavaddat, "Türkiye'de 2015 yılına kadar 7 milyon konuta ihtiyaç olacak" dedi.
Dünya Bankası yan kuruluşu Uluslararası Finans Kurumu (IFC) ile DÜNYA Gazetesi'nin birlikte düzenlediği "Türkiye'de Konuta Erişimi Artırmak; Konut Finansmanı Konferansı 2007", Hilton Oteli'nde başladı. DÜNYA Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Didem Demirkent'in "hoşgeldiniz" konuşması ile başlayan konferansa IFC Güney Avrupa ve Orta Asya Direktörü Shahbaz Mavaddat, SPK Başkanı Turan Erol, Türkiye Bankalar Birliği Başkanı ve İşbankası Genel Müdürü Ersin Özince ile TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar'ın yanı sıra AKP İstanbul Milletvekili Mehmet Beyazıt Denizoğlu, MHP Denizli Milletvekili Emin Haluk Ayhan ve DSP Genel Başkanı Zeki Sezer de katıldı.
Mortgagede yol kavşağındasınız
Türkiye'nin mortgage konusunda bir yol kavşağında bulunduğunu, mülk fonları ve alternatif yatırım araçları konusunda büyük potansiyele sahip olduğunu söyleyen IFC Güney Avrupa ve Orta Asya Direktörü Shahbaz Mavaddat, "Türkiye'de 2015 yılına kadar 7 milyon konuta ihtiyaç olacak" dedi.
Uluslararası piyasalardaki likidite sıkışıklığı ve mortgage krizinin, gelişmiş piyasalarda 400 milyar doları aşan zarara neden olduğunu hatırlatan Mavaddat, yapılandırılmış finansa karşı azalan ilginin kredi veren kurumları tedirgin ettiğini söyledi. Mavaddat, mortgage krizinin gelişmiş piyasalara özgü bir durum olduğunu belirterek, "Yerel finansal kurumlar bu krizden çok etkilenmedi. Ancak, pek çok yerel kurum finansal ihtiyaçları konusunda uluslararası piyasalara bağlı olduğu için, borç alma maliyetleri yükseldi" diye konuştu.
Mavaddat, Türkiye'nin son yıllarda büyük başarılara imza attığını vurgulayarak özellikle mortgage konusunda bir yol kavşağında bulunduğuna dikkat çekti. Türkiye'de 20 milyar dolara ulaşan konut piyasasının mülk fonları ve alternatif yatırım araçları konusunda büyük potansiyele sahip olduğuna değinen Mavaddat, "Sektör büyüme hızı açısından mayıs dalgalanmasından beri hız kaybetmiş olsa da, önü çok açık bir sektör. Türkiye'nin son 3 yıldır gösterdiği yüksek performans çok dikkat çekiyor. Türkiye'de 2015 yılına kadar 7 milyon konuta ihtiyaç olacak" dedi.
IFC'nin temel misyonlarından birinin gelişmekte olan ülkelerde özel sektör yatırımlarını destekleyerek, sürdürülebilir ekonomik büyüme katkı sağlamak olduğunu ifade eden Mavaddat, finans piyasalarında özel sermayeyi harekete geçirmenin yanı sıra işletmeler ile hükümetlere danışmanlık hizmetleri de sunduklarını kaydetti.
"Hızlı büyüme kredi riski yaratabilir"
Konut Finansmanı Konfensansı'nın en önemli yabancı konuklarından Dünya Bankası Konut Finansmanı Grubu Başkanı Loic Chiquier, mortgage konusunda büyük bir belirsizlik yaşandığına dikkat çekerken, Finpolconsult.De Yönetici Direktörü Hans-Joachim Dübel de, yüksek büyüme oranlarının kredi riskleri yaratabileceğini belirterek, "Türkiye, Latin Amerika'dakine benzer bir kriz yaşamak istemiyorsa finansal sistemini dünyaya tamamiyle uygun hale getirilmeli" dedi.
Konut Finansmanı Konfensansı kapsamında düzenlenen "Mortgage Sektörünün Türkiye Ekonomisine Etkileri" konulu oturumda yabancı uzmanlardan Türkiye'ye uyarı geldi. Dünya Bankası Konut Finansmanı Grubu Başkanı Loic Chiquier, mortgage sistemi kullanan ülkeler arasında işleyiş açısından farkılıklar bulunmasının doğal olduğunu belirterek, "Danimarka gibi 200 yıldır bu sistemi kullanan ülkeler ile henüz 5 yıldır mortgage sistemini kullanan ülkeler arasında, işleyiş açısından büyük farklar bulunması doğal. Hükümetler gün geçtikçe konut finansmanı meselesini daha çok siyasi ajandalarına alıyor. Her ülke farklı düzeylerde başarılı oluyor" dedi.
"Teşvikte geç kalmamak lazım"
Türkiye mortgage piyasasında fiyatların çok hızlı değiştiğine dikkat çeken Chiquier, ilerde finans ağırlıklı işlemlerin reel alana kayacağını, bu durumda uygulanacak teşvik politikalarının şimdiden hazırlanması gerektiğini dile getirdi. Chiquier, Türkiye'de son 3 yılda önemli gelişme kaydedildiğini ancak 2005 yılına kıyasla mortgage konusunda büyük bir belirsizlik yaşandığı uyarısı da yaparak, "Türkiye'de yüksek düzeyde emlakla ilgili davalar görüyoruz. Tabii ruhsatsız binaların fazla olması bunda son derece etkili. Türkiye için deprem sigortası da önemli bir konu. Eğer deprem sigortası mecburi olmayacaksa, bu konuda nasıl tedbirler alınması gerektiği belirlenmeli" diye konuştu.
"Sistemin dünyaya entegrasyonu şart"
Finpolconsult.De Yönetici Direktörü Hans-Joachim Dübel de Türkiye'nin mortgage piyasasının küresel gelişiminin "çeperinde" olmadığına işaret ederek, özellikle yüksek büyüme oranlarının bazı kredi riskleri yaratabileceğini söyledi. Latin Amerika'da geçtiğimiz dönemde başgösteren krizin finansal altyapı ile makroekonomik dengelerdeki uyumsuzluktan doğduğunu hatırlatan Dübel, "Türkiye'de de böyle bir durumun yaşanmaması için finansal sistem dünyaya tamamiyle uygun hale getirilmeli. Aksi halde, Türkiye'de özellikle mortgage piyasasında önemli rol oynayan yabancı kreditörler kendilerini geri çekebilir" diye konuştu.
Dübel, TOKİ ve diğer emlak ajansalarının önümüzdeki dönemde gecekonduların dönüşümünde oynayacağı rolün de önemli olduğunu sözlerine ekledi.
Demirkent: Misyonumuz işinizi kolaylaştırmak
Konut Finansmanı Konferansı 2007'nin açılışını yapan DÜNYA Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Didem Demirkent, Türkiye'nin konut finansmanında yeni bir yapı geliştirdiğine dikkat çekerek, konferansın hem Dünya Bankası ve IFC'in küresel birikimini paylaşmak hem de Türkiye'nin bugün yaşadığı dönüşümü yıllar öncesinde gerçekleştirmiş ülkelerin deneyimlerinden faydalanmak amacıyla düzenlendiğini söyledi. "Bizim temel misyonumuz ülke gündemini yakından izleyerek doğru okuyarak, gelişmelerin hangi kaynaklar üzerine inşa edildiğini anlamak ve anlatmaktır" diyen Demirkent, toplumun değerler silsilesinin oluşturulmasına hizmet etmekten mutluluk diyduklarını belirtti.
Ağaoğlu: Mortgage, genel ekonominin de sigortası
Kişi başı geliri yüksek olan dünyanın en gelişmiş ülkelerinde dahi konutun uzun vadeli bir yatırım olduğunu söyleyen Ağaoğlu Şirketler Topluluğu Başkanı Ali Ağaoğlu, bu ülkelerde de konut yatırımlarının uzun vadeli kredilerle finanse edildiğini belirtti. Ağaoğlu, Türkiye'de mortgage sisteminin devreye girmesinin konut sektörü açısından ve genel ekonomi açısından olumlu olduğunu ifade ederek, "Mortgage sistemi genel ekonominin sigortasıdır diyebiliriz" dedi.
IFC ile DÜNYA Gazetesi'nin ortaklaşa düzenlediği konferansın Platin Sponsoru olan Ağaoğlu Şirketler Topluluğu Başkanı Ali Ağaoğlu, DÜNYA'ya konut finansmanı konusunda açıklamalarda bulundu. Türkiye ekonomisinin en büyük sıkıntısının kısa vadeli borçlanma olduğunu hatırlatan Ağaoğlu, "Mortgage yasasının devreye girmesiyle bankalar kullandırdıkları kredileri yurtdışına teminat olarak gösterip, 10-20-30 sene vadeli daha ucuz kaynağa ulaşabilmektedirler. Bu nedenle yasa sadece inşaat sektörüne ivme kazandırmakla kalmamış, ekonomiye de olumlu etki etmiştir" dedi.
Özellikle mortgage fonlarının büyümesiyle firmaların projelerini daha çok B ve A gelir grubuna yönelttiklerini dile getiren Ağaoğlu, konutta asıl talebi ve potansiyeli C gelir grubunun oluşturduğunu, mortgage yasasının tam anlamıyla işlerlik kazanması ve faizlerin düşmesiyle B ve B altı gelir grubunun alım gücünün artacağını kaydetti. Ağaoğlu, arsa maliyetlerinin özellikle inşaat maliyetinin yüzde 50'sini oluşturduğuna değinerek, özel sektörün C gelir grubuna yönelik projeler üretebilmesi için kentsel dönüşüm yasasının hızla çıkartılması gerektiğini vurguladı.
TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar 'İpoteğe dayalı konut finansmanı mortgage yastık altında bulunan varlıkları likidite edecektir' dedi
Tarih: 04-12-07 , Kaynak: Radikal
RADİKAL - İSTANBUL - TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar, dünyada 1.5 milyon insanın barınmak için uygun ev bulamadığını, 25 yıl içinde bu sayının 2.5 milyona ulaşacağının tahmin edildiğini belirtti.
Türkiye'de ise konut ihtiyacının göçle birlikte arttığını ifade eden Bayraktar, Türkiye'de şehirlerin etrafını 'yağ lekesi' gibi saran gecekonduların, konut ihtiyacını, sunumunu ve finansmanını içinden çıkılmaz hale getirdiğini söyledi.
'Türkiye krizden etkilenmedi'
Dünya Bankası Grubu üyesi Uluslararası Finans Kurumu (IFC) ile Dünya gazetesinin düzenlediği 'Konut Finansmanı Konferansı 2007: Türkiye'de Konuta Erişimi Artırmak' konulu konferansta konuşan Bayraktar, Türkiye'nin dünyada 1-1.5 yıldır ipoteğe dayalı konut finansmanında yaşanan krizden olumsuz etkilenmediğini vurgulayarak, "Türkiye'de insanlar barınmayı ve evi kutsal sayar, ihtiyaçlarının en üstünde tutar. Ne yapar ne eder bu borcunu öder. İpoteğe dayalı konut finansmanı yastık altında bulunan varlıkları likidite edecek ve piyasaya çekecektir" diye konuştu. Bayraktar, Türkiye'de 16 milyon konutun yarısının zaman içinde yenilenmesi gerektiğini söyleyerek 2003 yılından bu yana 300 bine yakın konut inşa ettiklerini aktardı. Yabancıları önemli fırsatlar sunan konut sektörüne yatırım yapmaya çağıran Bayraktar, "İstanbul'da 3 milyon konutun yüzde 60'ının yenilenmesi gerekiyor. Bu yapılırsa 500 milyar dolarlık hacimli piyasa canlanacaktır" diye konuştu.
Konferansta konuşan Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Turan Erol, ipotekli tahviller üzerinde çalışmalara devam ettiklerini, dört ürünün piyasaya çıkarılması üzerinde çalıştıklarını belirterek, hiçbir şekilde devlet garantili bir sistem oluşturmayı düşünmediklerini anlattı. Erol, Türkiye'de bankaların konut kredisi faizlerini düşük tutmasının, gayrimenkule olan ilgiyi artıracağını ifade etti.
IFC: Türkiye'ye 7 milyon ev gerek
Uluslararası Finans Kurumu (IFC) Güney Avrupa ve Orta Asya Direktörü Shahbaz Mavaddat, Türkiye'nin mortgage konusunda yol kavşağında bulunduğunu, mülk fonları ve alternatif yatırım araçları konusunda büyük potansiyele sahip olduğunu belirterek, "Türkiye'de 2015 yılına kadar 7 milyon konuta ihtiyaç olacak" dedi. Konuşmasında Türk ekonomisi ve konut piyasasına övgüler yağdıran Mavaddat, Türkiye'nin özellikle mortgage konusunda yol kavşağında olduğuna dikkat çekti. Mavaddat, "Sektör büyüme hızı açısından mayıs dalgalanmasından beri hız kaybetmiş olsa da, önü çok açık. Türkiye'nin son üç yıldır gösterdiği yüksek performans dikkat çekiyor" dedi. Mortgage krizinin gelişmiş piyasalara özgü bir durum olduğunu belirten Mavaddat "Yerel finansal kurumlar bu krizden çok etkilenmedi. Ancak, borç alma maliyetleri yükseldi" dedi.
Bir konut satın alırken kendiniz de değerleme yapabilirsiniz. Emlak uzmanları, konut fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, 40 ayrı kriteri birleştiriyorlar. Böylece daha gerçekçi fiyatlar bulunuyor. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi uzmanlara yaptırmak en doğrusu. Ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda, alıcı, aşağıda listesini verdiğimiz kriterlere göre kendisi de bir araştırma yaparak yaklaşık sonuçlar bulabilir. Bu 40 kriter şöyle:
1- İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder.
2- Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar.
ÖRNEK ARSA PAYI HESAPLAMASI: Satın alınacak gayrimenkulun ARSA ALANI 890 m2 ise ve size düşen arsa payı 20/1600 oranında ise hesaplama yöntemi şöyledir: 890/1600=0,55625.Bu oranı 20 pay ile çarpınız : 20 x 0,55625 =11,125 m2 sizin dairenize düşen arsa payı miktarınızdır.
3- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.
4- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar.
5- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla olması değeri artırır.
6- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar. Konut alırken sosyal tesislerden hissenizin olması halinde alacağınız konut daha fazla değer kazanır.
7- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor.
8- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe. Otoyollarına yakınlığı, Metro bulunması veya ileride metro geçme ihtimali gibi değerlere de dikkat etmek gerekir.
9- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır.
10- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir.
11- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.
12- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.
13- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü konutun değerini artırır.
14- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.
15- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.
16- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.
17- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır. Tapuda otopark alanında hisseniz olduğu görülmesi de bina değerini yükseltir.
18- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerinde etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.
19- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.
20- Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.
21- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.
22- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.
23- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder. Çevresinde okullar, alışveriş merkezleri olması bina değerini arttırır.
24- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.
25- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.
26- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalı olur.
27- Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir.
28- Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan
fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür. Her zaman için güney cepheli daireler ile kuzey cepheli daireler arasında mutlaka satışlarda fark vardır. Aynı bedele daire alırken güney cepheli olanı tercih ediniz.
29- Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.
30- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.
31- Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.
32- Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.
33- Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.
34- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.
35- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak
istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.
36-Kat irtifaklı Kat mülkiyetli Tapu olması halinde Bankaların Konut kredileri almada kolaylık sağlar satarken de avantaj sağlar.
37-Dış cephe:Akrilik boyalı BTB kaplı Cam giydeirme veya siding kaplı olması daire veya binanın değerini değiştirir.
38-Gelir realizesi:Alacağınız konutun kira getirisi ile aldığınız bedel arasındaki kıyaslamayı mutlaka yapınız .100,000 YTL aldığınız bir konutun kira getirisini 10 yıl yani 120 aya bölünüz 100,000 : 120 ay= 833 YTL. Aylık olması gereken kira bedeli 833 YTL olursa iyidir, kira bundan yukarıda olursa çok çok iyidir.
39-Komşularınız:Alacağınız konutta komşularınızı tanıyınız. Atalarımız `'Ev alma Komşu Al `' demişler.
40-Satıcı ve konutu imal eden firma güvencesi: Size konutun satışında danışmanlık eden firmanızın ve şahışların mutlaka iyi seçilmesi, inşaatı imal eden firmanının araştırılması da önemlidir.
TÜMSİAD, gerek kendi üyelerine, gerek üye yakınlarına, gerekse talepte bulunacak firma ve kişilere yönelik, çok özel avantajlar sağlayacak özel bir kredi anlaşması yaptı...
Türkiye Bankalar Birliği (TBB) Yönetim Kurulu Başkanı Ersin Özince, konut kredilerinin, tüketici kredisi tanımı içinde yer almaması gerektiğini, uluslararası uygulamalara uymak için bunun şart olduğunu kaydetti.
Tarih: 03-12-07 , Kaynak: Dünya Gazetesi
Özince, Uluslararası Finans Kurumu (IFC) ve Dünya Gazetesi işbirliği ile düzenlenen "Türkiye'de Konuta Erişi Artırmak" temalı "2007 Konut Finansmanı Konferansı"nın açılışında yaptığı konuşmada, konferansın, dünyadaki risklerin ve tehditlerin değerlendirilmesi ve ABD'deki subprime kredilerinin yarattığı sorunların ele alınması açısından önemli olduğunu vurguladı.
Dünya ekonomisinde 2000'lerin başında çok istikrarlı ve yukarıya doğru giden bir eğri izlendiğini, finansal sektördeki kredi oranlarının büyüdüğünü ve dik bir grafiğin gözlendiğini belirten Özince, son dönemlerde finansal sektörlerin globalizasyonuna yönelik adımlar atıldığını ve sermaye piyasalarında 2007'de 600 milyar dolarlık bir rakamın söz konusu olduğunu anlattı.
Türkiye'nin son 5 yılda uluslararası piyasalardan önemli fonlar temin ettiğini, yabancı yatırımcıların sabit sermaye yatırımlarına ilgisinin arttığını aktaran Özince, bir takım belirsizliklerin ortadan kalkması ve risklerin azalmasıyla birlikte finansal sektörün sağlıklı bir büyüme kaydettiğini söyledi.
Özince, Türkiye'de finansal sektörün bankaların egemenliğinde olan bir sektör olmayı sürdürdüğüne dikkat çekerek, sektörün derinleşmesi için ürün çeşitliliğinin şart olduğunu ve bu konuda konut finansmanının da en önemli araçlardan birini oluşturduğunu ifade etti.
Konut piyasasındaki hareketliliğin ekonomik gelişme ve demografik yapıdan etkilendiğine işaret eden Özince, 2050'de Türkiye nüfusunun 96 milyona çıkacağı tahmini göz önüne bulundurulduğunda, bunun sektör açısından büyük bir fırsat yaratacağını vurguladı.
Ersin Özince, Türkiye'deki konut stoğunun yüzde 38'inin ruhsatsız, sadece yüzde 33'ünün operasyonel veya iskan izni olduğunu, konut binalarının yüzde 60'ının da 20 yaşını geçtiğini kaydederek, "Dolayısıyla finansörler açısından var olan stoğun finanse edilmesi beklenti içinde değildir" dedi.Türkiye'de fon bulma maliyetinin hala yüksek ve çok kısa dönemli bir borçlanma yapısının olduğunu belirten Özince, bunların sistemik bir takım nedenleri bulunduğunu aktardı.
Bu nedenlere işaret eden Özince, "Konut kredileri, tüketici kredisi tanımları içinde olmamalı. Uluslararası uygulamalara uymak için bu şart. Ayrıca kusurlu mal ve hizmet konusu ele alınmalı. Bu konu çok net tanımlanmalıdır. Aksi takdirde hali hazırda çok büyük baş ağrısı yaratabilir" şeklinde konuştu.Değişken faiz oranları açısından döviz kuru ve kısa vadeli endekslerin fiyat teşviklerinde kullanılması gerektiğini belirten Özince, ayrıca kentsel dönüşüm projelerinin desteklenmesi gerektiğini ifade etti.
Türkiye'nin bu konuda hızlı olmasının şart olduğunu dile getiren Özince, "En iyi uygulamaları almakta da hızlı olmalıdır ki hali hazırda sabırsız potansiyeli tatmin edebilsin" dedi.
Özince, 2007 Eylül sonu itibarıyla Türkiye'de konut kredilerinin GSYİH'ye oranının yüzde 5 düzeyinde olduğunu söyledi.
Bankalar Birliği olarak İstanbul'un bir finans merkezi olması yönündeki çalışmalara da değinen Özince, bu konuda önlerinde bir yol haritası bulunduğunu ve İstanbul'un, finansal merkez olarak bölgesel adaylığının ortaya koyan göstergeleri hükümete sunduklarını söyledi.
"Potansiyel bize kapılar açıyor"
IFC Güney Avrupa ve Orta Asya Direktörü Shahbaz Mavadat da bir Dünya Bankası kuruluşu olan IFC'nin misyonunun, sürdürülebilir büyüme noktasında özel sektöre destek olduğunu hatırlattı.
Dünyada başta ABD ve Avrupa olmak üzere son dönemde gelişmiş ülkelerde yaşanan ekonomik sorunlara değinen Mavadat, son tutsat (mortgage) krizinin, gelişmekte olan ülkeleri ve yerel piyasaları etkilemediğini, bunun subprime tutsat piyasalarına açık olmamalarından kaynaklandığını aktardı.
Mavadat, risk iştahı ve likidite üzerindeki baskıların, borç alma maliyetini yükselttiğine dikkat çekti.Türkiye'de konut kredilerinin GSYİH'ye oranının düşüklüğüne işaret eden Mavadat, "Bu potansiyel, bize birincil ve ikincil tutsat pazarları konusunda inşaat finansmanında kapılar açmaktadır. Türkiye, bu destekleyici iklimi hazırlamakta önemli adımlar attı. Türkiye'deki tutsat pazarı önemli bir yol kavşağında. Türkiye'deki konut sektörü büyük fırsatlar yaratıyor" görüşünü aktardı.
Mavadat, son 3 yılda Türkiye'nin konut piyasasındaki yüksek performansının dikkat çektiğini vurgulayarak, bu alanda sürdürülebilir büyüme için geçerli bir sermaye piyasasının olması gerektiğini, bunun olması halinde de uzun vadeli bir borç yapılanmasının mümkün olabileceğini kaydetti.
DSP Genel Başkanı Sezer
DSP Genel Başkanı Zeki Sezer ise konuta ulaşma hakkının; gıdaya, sağlık hizmetlerine, adalet ve güvenlik hakkına ulaşmak gibi son derece önemli bir konu olduğunu söyledi.
Türkiye'de konuta olan ihtiyacın, konut sektörünün cazibesinin hiç eksilmeden sürdüğünü vurgulayan Sezer, konut ihtiyacı sürerken ve bu ihtiyaç belirlenirken, nüfus hareketleri ile bu hareketlerin bölgeler üzerindeki etkilerinin göz önünde bulundurulması gerektiğini ifade etti.
Sezer, "Büyük geniş ve kalkınma hamlesine, aynı zamanda planlamaya ihtiyacımız var. Sadece İstanbul, Ankara ve İzmir'de son dönemdeki gelişmeler başı büyüyen, ama gövdesi küçük bir ülkede aslında ekonominin gelişmesine işaret ediyor. Bu sorunu çok iyi değerlendirmeliyiz" görüşünü aktardı.Plansız bir şehirleşme yaşandığını, bunun yerine planlı aynı zamanda estetik bir yapılaşma anlayışının ortaya konması gerektiğini belirten Sezer, konut fiyatlarında son dönemlerdeki artışa da dikkat çekerek, 2002'de 40 bin YTL civarındaki bir konutun, bugünkü fiyatının 100-150 bin YTL'yi bulduğunu ve bu ortamda konut finansmanının önem kazandığını kaydetti.
MHP Denizli Milletvekili Emin Haluk Ayhan da dar gelirlilere ucuz konut temin edilmesinin ipoteğe dayalı konut finansmanı ile mevcut ekonomik koşullarda mümkün olmayacağını savunarak, "Konut fiyatları çok yüksek. Hükümetin yarattığı yanlış ve abartılı beklentiler fiyatların yükselmesine neden olmuştur. Talep fazlası bir konut yapımı sürüyor. Kredilendirilmesi kontrolsüz bir şekilde yapıyor. Şimdiden bir takım tedbirler alınıyor. Dünyada bazı ülkelerde bu sektöre virüs bulaşmıştır. Umarım bu virüs, ülkemize bulaşmaz" görüşünü dile getirdi.
