Mortgage Faiz ve Masrafları
- Faiz
- Alım ve satım masrafları
MDFO (Masraflar Dahil Faiz Oranı) Nedir?
Mortgage alırken birçok tüketici yanlış yapmakta, yalnızca bankaların reklam olarak ilan ettiği faiz oranlarını karşılaştırarak karar vermektedir. Gizli masrafları nasıl hesaba katacağını bilmemektedir.
MDFO (Masraflar Dahil Faiz Oranı) bütün gizli masrafları da hesaba katarak hesaplanmış olan, tüketicinin bankaları sağlıklı olarak karşılaştırmasını sağlayan bir rakamdır.
Gizli Masraflar Karmaşası
Kredi kullanıldığı zaman, faiz dışında ödenmesi gereken Kredi Kullandırma Ücreti, Ekspertiz Ücreti, Dosya Parası, İstihbarat Ücreti, Avukat masrafı, Sigortalar (Bireysel Yaşam Sigortası, DASK (Doğal Afet Sigortası), Konut Sigortası) gibi birçok gizli masraf mevcuttur.
İşin karmaşık yanı bu masrafların bazıları her ay (sigorta masrafları gibi), bazıları bir defa kredi miktarı üzerinden yüzde olarak (kredi komisyonu gibi) bazıları da bir defaya mahsus kredi miktarından bağımsız sabit ücret olarak tahsil edilmektedir. Finansal bilgisi olmayan bir tüketicinin bu masrafları nasıl karşılaştıracağını bilmesi çok zordur.
MDFO (Masraflar Dahil Faiz Oranı) Çözümü
MDFO (Masraflar Dahil Faiz Oranı) bütün gizli masrafları da hesaba katar ve tüketicinin bankaları sağlıklı olarak karşılaştırmasını sağlar. Tüiketici bankaların reklam verdiği faiz oranlarını karşılaştırmak yerine MDFO'yu karşılaştırarak sağlıklı sonuç elde eder.
MDFO, ABD'de APR (Annual Percentage Rate) adıyla anılmaktadır. ABD'de, vatadaşın sağlıklı karşılaştırma yapabilmesi için, bankaların bu bilgiyi tüketiciye bildirmesi kanunen zorunlu kılınmıştır. Türkiyede bu zorunluluk henüz yoktur.
Ödemeler yapılmazsa, banka kredinin tamamı ve birikmiş faizi tahsil etmek üzere hem sigortadan hem de sizden para tahsil etmeye çalışacaktır.
Bazı ödeme zorluğu durumları (ölüm deprem v.s.) sigortalar tarafından karşılanabilir, sigorta bankaya parasını öder ve banka sizden tahsilata gitmez.
Eğer sigorta parayı karşılamayı reddederse, banka taşınmaz malı satma, hakkınızda ve kefiliniz hakkında icra takibi yapma yetkisine sahiptir. Bu durumda:
Bankanız giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını ister.
Satış, icra dairesince İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yapılır.
Satış yapılır yapılmaz önce banka parasını alır, ipotek kalkar ve kalanını da mal sahibi olarak siz alırsınız.
Yeni sistemde Mortgage Yasası çıktıktan sonra olayların biraz daha farklı gelişmesi beklenmektedir.
Yeni sistemde taksitlerini aksatanlara üç ay süre verilecektir.
Ancak tüketicinin üçüncü ay sonunda da taksitini ödememesi halinde banka, ipotek ettiği evi satma hakkına sahip olacaktır.
İpotekli taşınmaz malın satımı pratik olarak problemlidir. Alıcı ipotekli mal almak istemeyeceği gibi ipoteği yaptıran banka da satışa muvafakat etmeyebilir.
Ancak alacaklı banka muvafakat ederse ipotekli mal üzerinde bulunan ipotekle birlikte satılır ama satış yapılır yapılmaz önce banka parasını alır, ipotek kalkar ve kalanı da mal sahibi alır.
Yeni mortgage yasası çıktığında ipotekli satış işlemi de değişecektir ama kesin bir tasarı henüz halka açıklanmamıştır.
Her banka mortgage vermek için değişik kriterler kullanır. Bazı bankalar sizin kredi notunuzun düşük olması ya da alacağınız konutun banka kriterlerine uymamaması nedeniyle size mortgage vermeyebilir. Mortgage verse de sizin istediğiniz miktarda vermeyebilir.
Bu sebeple birçok bankaya başvurmanız ve bankaları karşılaştırmanız sizin için önemli bir adımdır.
Bankaları karşılaştırmak için sağ taraftaki menümüzden banka faiz oranlarına bakabilirsiniz.
Kredi notu bankaların size kredi verip vermemekte karar vermek için kullandığı bir kriterdir. Kredi almak icin başvurduğunuz zaman, bankalar sizin ödemelerinizi zamanında yapıp yapamayacağınızı tahmin etmek isterler. Bunun icin de hem şu andaki net gelir hem de geçmis kredi (mortgage, tüketici kredisi, kredi kartı v.s.) bilgilerinizi kullanarak matematiksel bir sekilde hesaplanan kredi notunuza bakarlar. Kredi notunuz genellikle 400 ile 900 arasında bir rakamdır. Tuketicilerin yaklaşık %50 si 675 in altinda ve %50si de 675'in üstünde kredi notu alır.
Sizin kredi kartı faturalarını düzenli ödeyip ödemediğiniz, kaç adet ve tipte banka hesabınız olduğu, gecikmiş ödemeleriniz, karşılıksiz çekleriniz ve batık kredileriniz, bankanız ile kaç yıldır calıştığınız, şu andaki toplam borç miktarınız gibi bilgiler kredi notunuzu belirler.
Türkiye'de hakkınızdaki kredi bilgileri Kredi Kayıt Bürosunda tutulur. Karşılıksız çek ve batık kredi bilgileri de Kara Liste olarak T.C Merkez Bankasında tutulur. Kara Liste bankalar ve özel finans kuruluşlarının zamanında ödenmediği icin zarar niteliğindeki krediler hesabına aldıkları kredilerin sahiplerine ait bilgileri içerir. Bankalar Kara Listede ismi yer alanlarin kredi istemlerini reddeder. Merkez Bankası, söz konusu listeye alınan isimlerden borcunu daha sonra ödeyenleri üç yıl sonra, ödemeyenleri ise beş yıl sonra Kara Listeden çıkarır.Kredi Kayıt Bürosu ve Merkez Bankası aracılığıyla hemen hemen butun bankalar hakkınızdaki bu bilgilere erişebilirler.
Bankalar bu bilgileri Amerikan şirketlerinden (Fair Isaac, Experian, v.s.) lisans hakkını aldıklari istatistik programlarını kullanarak kredi notuna dönüştürürler ve sizin profilinizdeki diğer tüketicilerin geri ödeme riskleriyle bağdaştırırlar.
Her banka aynı bilgiye erişebilmesine rağmen, bu bilgiyi değişik olarak kullanıp değişik kararlar verebilir. Bir banka size mortgage vermeyi redderken diğer banka kabul edebilir. Bu yuzden, mortgage alırken birden fazla bankaya başvurmaniz avantajlıdır.
Yurt dışında tüketiciye uygulanan faiz oranları da kredi notuna bağlıdır. Örneğin, kredi notu yuksek bir kimse aylık %0,5 faiz ile kredi alabilirken, kredi notu düşük bir kimse aynı tip krediyi ancak %2,5 aylık faizle alabilmektedir. Türkiye'ye bu uygulama henüz gelmemiştir; faiz oranları krediyi alan kişiye göre değişmemektedir.
Ağaoğlu Şirketler Grubu, İstanbul Ataşehir’de yapımını gerçekleştirdiği Eltes Güneşi projesinden ev almak isteyenler için “Ağaoğlu Konforlu Kredi” adlı yeni bir finansman modeli sunuyor.
Banka kredisine gerek kalmadan doğrudan şirketin kendi kaynaklarıyla sağlanacak finansman Eltes Projesi içinde yer alan 300 konut için 24 aya kadar yüzde 0.60 ve 60 aya kadar da yüzde 0.99 faizli olacak. Ağaoğlu Grubu, fiyatları 183 bin ile 393 bin YTL arasında değişen konutlar için bu kapsamda 300 milyon YTL’lik bir kaynağın kullandırılacağını açıkladı.
Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu, düzenlendiği basın toplantısında konut sektörü ile ilgili bilgi verirken “ Türkiye’de ev alan hiçbir zaman zararlı çıkmaz. Konut alan her zaman karlı çıkar. Bizim projelerden ev sahibi olanların orta vadede dolar bazında kesinlikle yüzde 100 değer artışı sağlayacaklarını söyleyebilirim” dedi.
TAPUDA KUYRUK VAR
Ağaoğlu “doğru zamanda, doğru yerde, doğru fiyata ve ödenebilir taksitlerle satışa sunulan konuta her zaman talep vardır. Biz de Ağaoğlu’nda hedef kitlemize doğru yerde, doğru zamanda, doğru fiyata ve ödenebilir koşullarda konutlar sunuyoruz. Satış rakamlarımız bunu zaten doğruluyor. İnsanlarda konut alma isteği hala çok güçlü. Tapu dairelerine gittiğinizde kuyruklar görebilirsiniz” diye konuştu.
ABD’de yaşanan mortgage krizinin etkilerinin kısa sürede bitmesini beklediklerini, Türkiye’de ise ciddi bir sorun yaşanmadığını söyleyen Ağaoğlu “Biz 2001 krizinde bile hiçbir projemizi ertelemedik. Çünkü Türk ekonomisine her zaman güveniyoruz. O dönemde bile 5 proje için kazmayı vurduk ve hepsini de hayata geçirdik. Ağaoğlu’ndan ev alan hiç kimse pişman olmadı ve ödeme sorunu gibi nedenlerde evini satmak zorunda kalmadı. Şimdi de hiçbir projemizi ertelemeyi düşünmüyoruz. 2008 içinde Anadolu Yakası’nda 2 yeni proje ve Avrupa yakasında da 3 projeyi hayata geçireceğiz” bilgisini verdi.
"BAKKAL KASAP MANAV DA KONUT İŞİNE GİRDİ"
Ağaoğlu, ekonomide yaşanan dalgalanmalar dolayısıyla, gerçek işi konut olan inşaat şirketlerinin bir sıkıntı yaşamadığına değinerek “Konut sektörü geçen dönemde ekonomik büyümenin 3-4 misli üzerinde bir büyüme gösterince bu alana girenlerin de sayısı arttı.Tekstilci, turizmci,bakkal, kasap, manav gibi bazı kişiler de yaparım satarım duygusuyla konut işine girdiler. İnşallah bir sıkıntı olmaz ama bir sorun olursa bu tür şirketlerde olabilir. Bu da sektörün yüzde 5’ini geçmez” yorumunda bulundu.
"FİYATLAR DÜŞMEZ ARTAR"
Bir daire alana, bir daire bedava gibi kampanyalar olduğuna da dikkat çeken Ağaoğlu” Bu tam anlamıyla bir pazarlama taktiği. Gerçek fiyatı zaten 100 bin YTL olan bir daireyi 250 bin YTL gibi gösterip sonra da bir daire fiyatına iki daire gibi bir satış yöntemini izleyenleri bile görüyoruz” dedi.
Ağaoğlu, konut fiyatlarında gerileme olmayacağını,Türkiye’de konut fiyatlarının Avrupa’ya kıyasla hala çok geride olduğunu savunarak şöyle dedi: “ Bizde metrekare bazında satış fiyatı 1.500-2000 dolar civarında. Avrupa’da bırakın satış fiyatını maliyetler bile bu fiyatların üzerinde. Onun için Türkiye’de fiyatlarda bir gerileme ya da düşüş beklemiyoruz,aksine bir artış bekliyoruz” değerlendirmesini yaptı.
"KONUT TALEBİNİN YARISI ANCAK ÜRETİLİYOR"
Toplantıda bir konuşma yapan Genel Müdür Hasan Rahvalı da Türkiye’de yeni konut talebinin yılda 1 milyon 200 bin civarında olduğunu, en iyi zamanlarda bile inşaat ruhsatlarının sayısının 550-600 bin arasında gerçekleştiğini belirterek, “Her durumda konut talebinin ancak yüzde 50’sini karşılayabiliyoruz. Demek ki üretilecek konutlara talep de her zaman olacaktır” dedi.Rahvalı, bankaların daha yüksek getiri nedeniyle bireysel kredilerde yoğunlaştıklarını ve banka kredilerinin yüzde 1.45-1.50 civarında seyrettiğini belirterek, kredilendirme için bankalara başvurmadıklarını söyleyerek, “Yaşanan dalgalanma nedeniyle finans sektöründe de doğal bir tedirginlik var.
O yüzden biz de bankalara teklif götürmek yerine çok daha uygun maliyetlerle kendi kaynaklarımızla konut finansmanı sağlamayı uygun gördük. Bankaların bizim uyguladığımız faiz oranlarıyla konut kredisi vermesi çok güç. Ancak daha uzun vadeli alımlar için tabi ki bankalarla anlaşmalarımız da sürüyor” açıklamasını yaptı.
Kaynak: Anka
