Emlak Broker - Mortgage Broker


Konut Kredisi Mortgage Kredi Faizi Emlak Piyasası Gayrimenkul Sektörü Haberler Makaleler Tavsiyeler Barındıran Kaynak Platform.Artık sitemize www.emlakbroker.com adresinden de ulaşabilirsiniz.

Bir evin fiyat� nas�l belirlenir?

Etiketler: , |

T?rkiye’de gayrimenkuldeki trend (NED?R BU TREND?) devam etti?i s?rece, ekspertiz, konut kredisi kullananlar veya kullanacak olanlar i?in hayati ?nem ta??may? s?rd?recek, ??nk? konut kredisi kullan?rken, konutun de?erinin ne oldu?u yap?lacak ekspertizle belirleniyor.

Bu noktada da i? gayrimenkul de?erleme ?irketlerine d???yor. De?erleme uzmanlar?, gayrimenkullerin de?erini, binan?n in?aat malzemesinden co?rafi konumuna ve emsal in?aatlarla kar??la?t?r?lmas?na kadar pek ?ok kriteri g?z ?n?nde bulundurarak belirliyor. Bir m?lk?n fiyat? belirlenirken dikkat edilmesi gereken en ?nemli kriterler ise, arsa de?eri, yap?m maliyeti, kiraya verilmesi halinde getirisi, ayn? konumdaki konutlar?n sat?? fiyatlar? olarak s?ralan?yor. Gayrimenkul de?erleme ?irketleri, ta??nmazlar?n ger?ek de?erinin tespit edilmesinin yan?s?ra gayrimenkul ve buna ba?l? haklar?n tespiti, b?lgesel gayrimenkul raporu haz?rlanmas?, piyasa ara?t?rmas?, en y?ksek ve en iyi kullan?m de?eri analizi konusunda da b?y?k rol ?stleniyor.

De?erleme tahmindir
2006 y?l?nda kurulan Respa Gayrimenkul Dan??manl?k ve De?erleme Hizmetleri Y?netim Kurulu Ba?kan? SPK lisansl? de?erleme uzman? Avukat Nermin ?iviciler, konut de?erlemesinin, bir konutun “belli bir tarihteki muhtemel de?erinin ba??ms?z ve tarafs?z olarak takdir edilmesi” oldu?unu s?yl?yor. De?erlemenin her ?eyden ?nce bir tahmin oldu?unun alt?n? ?izen ?iviciler, “Piyasa de?eri dedi?imiz zaman, o konutun serbest al?c? ve sat?c?lar aras?nda makul bir s?rede el de?i?tirme bedeli anla??l?r. Bu a??dan bak?ld???nda yat?r?m de?eri, icradan sat?? de?eri, vergi de?eri, teminat de?eri... bunlar?n farkl? farkl? olaca?? a??kt?r. Bunun gibi bir konutun ?zel al?c? i?in ifade etti?i de?er de de?i?ik olacakt?r” diyor. De?erlemenin bir?ok fakt?r?n birle?eni oldu?unu s?yleyen ?iviciler, “?rnek verecek olursak, k???k bebe?i olan ?al??an bir anne i?in kendi ailesine ait konutun bulundu?u binada sat?n alaca?? bir dairenin de?eri normal fiyat?n?n ?st?ndedir. Ya da ?ehrin geli?ece?ini ?mit etti?iniz yeni var olan bir mahallede alaca??n?z bir konut ile paran?z?n faiz de?erinin ?zerinde k?ymetlenece?ini d???n?yor olabilirsiniz” diyor.

De?erlemede 3 y?ntem
Ta??nmaz?n fiyat?n? belirlemek i?in bir?ok y?ntem bulundu?una dikkat ?eken ?iviciler, “Uluslararas? ?? temel de?erleme esas? vard?r. Bunlar, emsal kar??la?t?rma yakla??m?, gelir indirgeme yakla??m? ve maliyet yakla??m?d?r” diyor.
* Emsal Kar??la?t?rma Yakla??m? - Bu yakla??m, benzer konutlar?n sat???n? ve ilgili piyasa verilerini dikkate alarak de?er takdirine dayan?r. De?erlemeci emsallerin konum, konfor, ?s?tma bi?imi vs ?zelliklerini kar??la?t?rarak emsaller aras?nda uyarlama yapar.
* Gelir ?ndirgeme Yakla??m? - Bu yakla??m, de?erlemesi yap?lan konutun kira geliri ve masraf kalemleri dikkate al?narak ?denen paran?n geri d?n??? hesaplanmas? esas?na dayan?r. Mesala ?stanbul’da bir apartman dairesi i?in ?denen bedelin yakla??k 15-16 y?lda, ?zmir’de 19, Bursa’da ise 17 y?lda geri d?nd??? kabul edilebilir. Ticari m?lkler i?in geri d?n?? daha ?abuktur.
* Maliyet yakla??m?. Bu yakla??m da belirli bir m?lk?n sat?n al?nmas? yerine, o m?lk?n t?pat?p ayn?n? veya ayn? yarar? sa?layacak ba?ka bir m?lk? in?a de?eri esas al?n?r. Bu y?ntem yeni binalarda ya da emsaline s?k rastlanmayan ?zellikli binalarda ge?erlidir.
?
Bir konutun fiyat? nas?l belirlenir?
?iviciler, gayrimenkul de?erleme uzman?n?n fiyat belirlerken nelere dikkat etti?ini ise ??yle anlat?yor: “?ncelikle de?erlemesi yap?lacak konut g?r?l?r. Sonra s?ra tapu ara?t?rmas?na gelir. Yani ta??nmaz?n m?lkiyeti kime aittir? ?zerinde bir m?lkiyet uyu?mazl??? veya m?lkiyeti k?s?tlayan kamula?t?rma, y?k?m karar?, haciz ve ipotek gibi bir kay?t var m?d?r? Her ?eyden ?nce bakt???n?z daire ile tapuda alaca??n?z konut ayn? m?d?r? Uygulamada fiili durumun proje ile ?rt??medi?ini s?k s?k g?r?yoruz. Diyelim ki siz kuzeye bakan daireyi ald???n?z? zannediyorsunuz. Ama projede sizin ald???n?z konut g?ney taraf?nda kal?yor. Uzman belediye kay?tlar?n? inceler. ?ok yayg?n olarak g?r?ld??? ?ekilde konutunuz hen?z kat irtifak?ndan kat m?lkiyetine ge?memi?se, de?erledi?i konutun in?aat ruhsat?na uygun olarak in?a edilmi? olup olmad???n? tespit eder. ?zellikle deprem b?lgelerinde g??lendirme g?r?p g?rmedi?i, yap?n?n depremden ?nce veya sonra yap?l?p yap?lmad??? dikkate al?n?r. Konutta kullan?lan malzemeyi inceler. E?er eski binaysa y?pranma oran?n? tespit eder. Emsallerle kar??la?t?r?r. ?mar durumunda de?i?iklik olmu? mu onu inceler.”
?
Dikkat edilmesi gerekenler
Mortgage de?erlemelerinin banka taraf?ndan ve bankan?n istedi?i do?rultuda yap?ld???n?n alt?n? ?izen ?iviciler, “Bunun d???nda bir de?erleme i?i s?z konusuysa de?erleme yapt?r?l?rken, tavsiyemiz ?ncelikle hangi gaye ile de?erleme yapt?rd???n?n uzmana net olarak a??klanmas?d?r. Yat?r?m ama?l? al?yorsan?z ?ehir planlar? hakk?nda bilginiz olmal?. Yine yat?r?m ama?l? kararlara esas olmak ?zere piyasa faizinin ne kadar ?st?nde bir getiri beklendi?inin belirtilmesi gerekir.” diyor.
?
De?erleme ?al??malar?nda neler yer al?r?

1- Tapu bilgileri: Daire veya villa ile ilgili bilgiler veya bunlar?n yer ald??? sitenin tapu bilgileri. Sitenin veya apartman?n toplam arsa alan? ve bu alan i?erisindeki pay? hakk?nda bilgiler verilir.
2- ?mar durumu: De?erleme ?al??mas? yap?lan gayrimenkul?n hangi belediye s?n?rlar? i?inde oldu?u, ruhsat tarihi, kat irtifak? ve kat m?lkiyeti durumu ve oturum izni olup olmad??? gibi bilgileri kapsar. ?zellikle d?n???m b?lgesi i?inde ise gayrimenkul, imar durumunda de?i?iklik olmu? olabilir. Dolay?s?yla yeni imar durumuna bak?lmas?nda fayda olabilir.
3- Deprem durumu: Gayrimenkul?n ka??nc? deprem ku?a??nda yer ald??? ve zemin ile ilgili bilgiler bulunur. Genelde gayrimenkul?n bulundu?u alanda uygulama ve Belediyelerin yapt?rm?? oldu?u tetkiklerden deprem konusundaki ?n gerilim katsay?s? ile ilgili genel bilgi al?nabilir. Buradaki bilgi yap? t?r?ne g?re farkl? i?lem g?r?r. Yap?da gerekli tedbirler al?nd?ysa risk s?f?rlanabilir.
4- Konum ve ?evre ?zellikleri: De?erleme ?al??mas? kapsam?ndaki m?lk?n konumu ve ?evresinde bulunan ?nemli merkezler belirtilir. Ayr?ca en yak?n merkezlere uzakl??? ve ula??m olanaklar?na yer verilir. ?evrede yak?n d?nemde esasl? doku de?i?ikli?i s?z konusu olacaksa bunun da belirtilmesi gerekmektedir. Bu konudaki bilgi g?ncel imar planlar?ndan al?n?r. Yak?n ?evre geli?melerine ve gayrimenkul?n i?inde bulundu?u pazar ko?ullar? ile ilgili pazar analizi de?erlendirmesi yap?l?r.
5- Fiziksel tan?m: De?erleme ?al??mas? kapsam?ndaki gayrimenkul?n hangi y?l in?a edildi?i, in?aat kalitesi, kullan?lan malzemelerin ve i??ili?in kalitesi ve kullan?labilirli?i gibi bilgiler anlat?l?r. Yap? mimarisinin g?ncelli?ini koruyor olmas? da ?nemli bir husustur. Yeni ak?mlara ve yat?r?mc?n?n de?erlerine uygunlu?u de?ere etki eder.
6- Teknik ?zellikler: Do?algaz, elektrik, su, yol, telefon gibi altyap? hizmetlerinden faydalan?p faydalanmad??? ve ?s?tma ile so?utmada hangi sistemlerin kullan?ld???, asans?r, kesintisiz enerji kaynaklar?, ileti?im, yang?n ve g?venlik sistemleri hakk?nda bilgileri kapsar.
7- Gayrimenkul de?erleme: Gayrimenkul de?erlemesinde temel olarak ?? yakla??m kullan?lmaktad?r. Her de?erleme ?al??mas?nda ?? y?ntemin de kullan?lma zorunlulu?u vard?r. Ancak, uzman bu y?ntemlerden kullanamad?klar? varsa nedenini a??klamak zorunlulu?undad?r. Her y?ntemle ilgili yap?lan analizler a??k olarak tablola?t?r?l?r veya metin i?inde detayl? olarak anlat?l?r.
8- Yap?n?n analizi: Farkl? yakla??mlarla bulunan analiz sonu?lar? ayr? ayr? belirtilir, nedensellikler tart???l?r, sonra da hangi yakla??m?n daha g?venilir oldu?u nedenleri ile birlikte a??klanarak de?erle ilgili uzman de?er takdirini yazar.
9- Eksperin kanaati: De?erle ilgili kanaatin belirtildi?i de?er mektubu raporun ba??nda yer al?r. Bu mektupta uzman konu gayrimenkul veya de?erlemeyi yapt?ran tarafla herhangi bir ili?kisinin olmad???n?, ald??? ?cret d???nda herhangi bir menfaatinin olmad???n? da beyan eder. Mektup ?irketi m?teselsilen sorumlu k?lacak temsile yetkili ki?i taraf?ndan imzalan?r.
?
Mimarinin konut de?eri ?zerindeki etkileri
Lal Gayrimenkul De?erleme’den Mimar Ebru ?z mimarinin konut de?eri ?zerinde olumlu ya da olumsuz etki yapmas?na yol a?an fakt?rleri s?ralad?
* Ana gayrimenkulun (sitenin veya apartman?n) d?? g?r?n???n?n y?ksek estetik de?erler ta??mas? gerekir. Peyzaj ?al??mas? ger?ek anlamda ya?ayanlara nefes ald?racak ?zellikte olmal?.
* Ana gayrimenkul?n en ?nemli yeri giri?idir, hem site giri?i hem bina giri?i iyi ??z?mlenmelidir. Ayd?nl?k, ferah ve geni? mekanlar yarat?lmal?.
* Mimari projenin fonksiyonel ve standart T?rk ailesinin ihtiya?lar?na hizmet verecek kapasitede olmas? gerekiyor.
* Mutfak-banyo mahallerinin iyi ??z?mlenmesi gerekmektedir. ?zellikle beyaz e?yalar?n ve lavabolar?n konumlanaca?? yerlerin ?zenli bir ?ekilde se?ilmesi ?art.
* Koridor i?in harcanan alan?n m?mk?n oldu?unca az tutulmas? gerekmektedir.
* B?t?n evde ?l? (kullan?lmayacak) alanlar?n olmamas?na dikkat edilmelidir.
* Antrenin (giri?) geni? olmas? olumlu bir fakt?r.
- Mimari projenin ?zerinde de?i?iklikler yapmaya m?sait olmas? (oda say?s?, oda birle?tirmeleri vb.) tercih ediliyor.
* Mevsim ?zellikleri uygun b?lgelerde geni? balkonlar, di?er b?lgelerde a??l?r-kapan?r balkonlar gayrimenkul de?erini artt?r?yor.
* Balkon say?s?n?n ?ok olmas? yerine bir adet geni?, mutfak-yemek b?l?m?-ya?am mekan? ba?lant?l? balkon olmas? tercih edilmeli.
* Y?ksek tavanlar, ayd?nl?k, ferah mahaller tasarlanmal?.
* Oturma odas?n?n kullan?lmaya devam edildi?i ?lkemizde, mutfak-yemek b?l?m?-oturma odas? ??z?mleri ba?ar?l? olan konutlar daha de?erli oluyor.
* Geni? alanl? dairelerde mutlaka gardrop odas? d???n?lmeli, m?mk?nse iki odan?n kullan?m?na a??lmal?.
* ?ok fazla oda ??karmak ad?na gereksiz, kalitesiz mekanlar yarat?lmamal?.
* Mutfak, banyo dolaplar? eve de?er katan unsurlar aras?nda. Bu y?zden fonksiyonel, kaliteli malzeme kullan?lm?? dolaplar tercih edilmeli.
* Dekorasyona imkan verecek detaylar ?ne ??kar?lmal?. ?rne?in bah?e kat? bir dairede bah?e ile direkt ba?lant? kurulmal?, teras dairelerde k?? bah?eleri tasarlanmal?d?r. Ara kat dairelerde hole, antreye koyaca??n?z bir ni?, yemek mekan? ile mutfak aras?na koyaca??n?z bir servis penceresi ile gayrimenkul?n de?erini artabilir.
* Geni? dairelerde mutlaka T?rk ev k?lt?r?nde bulunan, hemen bilin?alt?m?z taraf?ndan kabul ve tercih edilen sofa mekan?n? unutmamal? ve kullanmal?y?z. K???k alanl? dairelerde ise antre sofavari kullan?labilir.
* Mevsimsel ko?ullar uygunsa geni? pencereler tercih edilmeli.

Benzer Yazılar



Widget by Hoctro | Jack Book

0 yorum: