Yabancıların Gayrimenkul Edinimine İlişkin İptal Kararı Neleri Etkileyecek?
(Gayrimenkul Türkiye Yönetici Bülteni, Nisan 2008)
Ersun BayraktaroğluYeminli Mali Müşavir PwC Türkiye Vergi Bölümü Ortağı Anayasa Mahkemesi, 12 Mart 2008 tarihinde verdiği kararla 4785 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3. maddesinin “d” bendini iptal ettiğini, söz konusu iptal kararının, ilgili gerekçeli kararın Resmi Gazete’de yayınlanmasından itibaren 6. ayın sonunda yürürlüğe gireceğini açıkladı. İki üç satıra sığan bu açıklamanın etkilerinin neler olabileceği hiç düşündünüz mü? Her ne kadar iptal gerekçesini henüz bilmesek de, konuya sadece şehirlerimizin ana caddelerinde sağlı sollu yükselen alışveriş merkezleri, şehir gürültüsünden uzak ama “medeniyete” yakın yeni konut alanlarında oluşturulan ultra modern konut projeleri ya da iş merkezlerinde oluşturulan yüksek katlı ofis binaları açısından bakarsanız yanılırsınız.
Konuya çok daha geniş bir perspektifle bakmakta yarar var: Mesela üretim tesisleri, hastaneler, oteller, eğlence parkları gibi ekonomik ve sosyal hayatın vazgeçilmezleri açısından da Anayasa Mahkemesi kararının etkilerini değerlendirmemiz lazım. Söz konusu kararı yorumlarken, gayrimenkul sektörünün kendisi ile birlikte 250’den fazla alt sektöre de iş ve istihdam imkanı yaratan bir sektör olarak ülkemiz ekonomisinin lokomotifleri arasında yer aldığını, 2003 yılından beri Türkiye’ye giren net doğrudan yabancı yatırımların toplam tutarının (az da olsa gayrimenkul yatırımlarını da kapsayacak şekilde) 56,5 milyar dolar olduğunu da unutmamamız gerekir. İMKB’de işlem gören hisse senetlerinin yaklaşık %80’inin uluslararası yatırımcıların elinde olduğu bilinmektedir.
Anayasa Mahkemesi kararı İMKB’de işlem gören şirketleri de etkileyecektir. Eğer Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3. maddesinin “d” bendi olmazsa, mesela %10 oranında yabancı yatırımcısı bulunan bir Türk şirketi gayrimenkul alamayacaktır. Bu resim Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen yasa maddesinin önemini anlatmaya yetecektir.
Uluslararası yatırımcılar Türkiye’de nasıl gayrimenkul edinebilir?
Uluslararası yatırımcıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi ile ilgili iki temel yasa bulunmaktadır. Bunlardan biri “Tapu Kanunu”, diğeri ise “Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu”dur. Tapu Kanunu’nun 2005 yılında değiştirilen geçici 35. maddesi yabancı gerçek kişilere “karşılıklılık” prensibi çerçevesinde ve bazı sınırlamalarla (30 hektarı aşmamak, il sınırları içinde yabancılara satılan gayrimenkulün toplam il yüzölçümünün %5’ini aşmaması gibi) doğrudan gayrimenkul edinimini serbest bırakmakta; yabancı “tüzel kişiler” için ise doğrudan gayrimenkul edinimini (yani yurt dışında yerleşik şirket adına Türkiye Cumhuriyeti Tapu Senedi çıkarılmasını) sadece 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu ve 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu hükümleri çerçevesinde mümkün kılmaktadır. Başka bir ifade ile, söz konusu üç yasa kapsamına girmeyen hiç bir gayrimenkul yatırımı için yabancı kurumlar kendi adlarına gayrimenkul tescil ettiremezler.
Tapu Kanunu’nun yukarıda yer alan sınırları, Yabancı Yatırımlar Kanunu hükümleri çerçevesinde yabancı yatırımcılar tarafından Türkiye’de ve Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre kurulmuş Türk şirketleri için geçerli değildir. Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun yukarıda sözünü ettiğimiz iptal edilen maddesi “Yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı aynî hak edinmeleri serbesttir” şeklindeki hükmü ile bu imkanı sağlamaktadır.
Aslında belki de yukarıda yer alan madde hükmüne eşitlik prensibi açısından bakmakta yarar var. Türk yasalarına göre kurulmuş, her türlü işlemi diğer Türk şirketleri ile aynı esaslara dayanan, yöneticilerinin ve hissedarlarının sorumluluğu diğer Türk şirketleri ile aynı olan ve elde ettiği kazançlar üzerinden diğer Türk şirketleri ile aynı oranlardan vergi ödeyen yabancı ortaklı bir Türk şirketine sadece yabancı ortağı olması nedeniyle “gayrimenkul” alımında farklı uygulama yapmak doğru mudur? Daha da ötesi Türk şirketi - yabancı şirket ayrımı konusunda mevzuatımızda açık bir hüküm var mıdır?
Soruların cevapları var mı?
Konunun önemi konu hakkında çok daha etraflıca düşünmemizi gerektiriyor. Ekonomik hayat “değişiklikleri” kabul edebilir ama yaşanacak “sürprizler”, akmakta olan suyun yatağını değiştirebilir. Anayasa Mahkemesi gerekçeli kararının bir iki ay içinde yayınlanması bekleniyor. Ondan sonra 6 aylık süre işlemeye başlayacak. Gerek yerli ve gerekse de yabancı yatırımcının beklentisi bu süre içinde karara baz olan gerekçeyi de göz önünde tutarak yapılacak olan yeni düzenleme ile “yabancı yatırımların” önündeki bu sürpriz gelişmenin engele dönüşmesinin önüne geçilmesi yönünde.
0 yorum:
Yorum Gönder