2006 yılının ortalarından buyana durağan bir dönem yaşayan konut piyasasında özellikle orta kesime yönelik toplu konut projelerinde yüzde 15-20 oranında bir fiyat gerilemesi söz konusu. Bundan yola çıkarak pazardaki tüm parametreleri inceledik. Hem ihtiyaç için hem de yatırım için konut alma arayışında olanlara bu dönemin konut alımı için uygun bir dönem olduğu sonucu ortaya çıktı.
Amerika Birleşik Devletleri'ni (ABD) kasıp kavuran mortgage krizinin yansımaları, AKP'nin kapatılma davası süreci ve ardından Ergenekon soruşturması ile iç siyasette tansiyonun yükselmesi, gayrimenkul piyasasını tedirgin etti.
Konut kredisi faiz oranlarının artışı ile ellerindeki evleri satmak için fiyat düşürmek zorunda kalan firmalar SOS veriyor. Gayrimenkul sektöründe yaşanan durgunluk en çok da lüks konut satışlarını etkiledi. A plus kategorisine giren bu türden konutların satışlarının bıçak gibi kesildiği ifade ediliyor.
Deprem ve ekonomik kriz yıllarında biriken konut talebinin realize edildiği 2004, 2005 ve 2006'da altın dönemini yaşayan inşaat sektöründen büyük bir durgunluğun işaretleri geliyor.
Sorunun boyutlarının tam olarak tespiti için yılın ikinci yarısını beklemenin daha doğru olacağını söyleyen sektör temsilcileri, programsız konut arzı ile bu işte tecrübesi olmayanların inşaat sektöründe önemli yatırımlara girmesinin getirdiği tedirginliği yaşıyor.
Bankaların, kredisini ödeyemeyenlerin konutlarına el koyabileceği bile telaffuz edilirken, özel sektöre ait konutlar için müteahhitlerin, konut fiyatlarını maliyetin altına çekebileceği vurgulanıyor.
Gayrimenkul sektörü uzmanları yatırımcı için bu dönemi ‘fırsat' olarak görüyorlar. İnşaat firmalarının kredi faizlerindeki artışın olumsuz etkisini ortadan kaldırmak için konut fiyatlarında yüzde 15-20 indirimler yaptığını söyleyen TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, nâkite olan ihtiyacın artmasının ikinci elde hareketliliğe neden olduğunu belirtiyor.
Her türlü pazarlık teklifine açık satıcılar görmeye başladıklarını ifade eden Soner, "Sıkıntıda olanlar haraç mezat satış yapacaktır. İkinci el konutta bu nedenle fiyatlar yüzde 15-20 düşebilir. Nakit sıkıntısıyla yapılan satışlar faizlerin yükseliyor olmasına rağmen konut satışlarını artıracaktır" şeklinde görüş belirtiyor.
İNŞAATLAR DURDU
Sektör temsilcileri, inşaat maliyetinin artmasının da sektördeki durgunluğun önemli nedenlerinden birisi olduğunun altını çiziyorlar. Son bir ayda inşaat demiri fiyatının yüzde 40 artmasını buna örnek olarak gösteren yetkililer, kilogramı 90 YKr olan demirin fiyatının 1.30 YTL'ye kadar çıktığına işaret etmekteler.
İnşaat sektöründe yaşanan gerileme ve durgunluk Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) geçtiğimiz günlerde açıkladığı büyüme rakamlarında net bir şekilde görülmekte.
Son yıllardaki hızlı büyümesiyle milli gelir büyümesine önemli katkı yapan inşaat sektöründe de geçen yıl belirgin bir yavaşlama görüldü. 2006 yılındaki yüzde 18.5'lik büyümenin ardından geçen yılın ilk çeyreğinde yüzde 8.8, ikinci çeyrekte yüzde 7.5, üçüncüde yüzde 4 ve son çeyrekte sadece yüzde 0.5 büyüyen inşaat sektörünün yılın tümündeki büyüme oranı yüzde 5 olarak gerçekleşti.
Yine TÜİK'in bu yılın son çeyreğine ilişkin rakamlarına göre inşaat ruhsatı alınan konut sayısı; yüzde 3.1 geriledi. İskan izni alınan konut sayısında ise yüzde 10.1 oranında artış oldu. Bu veriler, konutta yeni inşaat başlangıçlarının azaldığı, inşaatı tamamlanıp piyasaya sürülen konut sayısının ise arttığı anlamına geliyor.
FİYATLAR DÜŞTÜ
İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, Amerika'dan başlayan ve Avrupa ülkelerine de sirayet eden mortgage kredilerinin geri ödenmemesi nedeniyle yaşanan sıkıntının, Türkiye'ye de sıçradığını savunuyor. Emlak sektöründe yüzde 50'lik bir daralma olduğuna işaret eden Ateş, konut satamadığı için birçok inşaat firmasının kepenk kapattığını ve iflas durumunda olduğunu öne sürüyor.
Ateş, "İnşaatlardan çekiç sesi gelmiyor, firmalar şu anda bir çivi çakamıyor. İki yıl sonra evi bitireceklerini taahhüt ettikleri halde kendilerinden daire ve işyeri alan müşterileri ile görüşerek bu sürenin altı-yedi yıla çıkarılması yönünde çalışıyor " diyor. Ateş'e göre yeni konut projelerindeki fiyat düşü yüzde 25'ler seviyesinde. Bunun dışında asıl daralmanın ikinci el konut piyasasında olduğunu ifade eden Ateş, "İstanbul'da ikinci el konut piyasasındaki fiyat düşüşleri semlerine göre yüzde 35, hatta yüzde 50 seviyesine kadar çıkmakta" şeklinde açıklamada bulunuyor.
DURUM PARLAK DEĞİL
Gayrimenkul sektöründe komisyoncu cephesinde bu gelişmeler yaşanırken, markalı konut üreticilerinin penceresinden ise sektörün içinde bulunduğu durum pek de iyi görünmüyor.
Markalı konut üreticilerine göre yaklaşık bir yıldır fiyatlar yerinde sayıyor. Bu yılın ilk üç ayında YTL karşılığında özellikle İstanbul'un dış semtlerinde yer alan konut projelerinde fiyatların ya aynı kaldığını, ya da yüzde 10 düşüş yaşandığını ifade eden markalı konut üreticileri, yıllık enflasyonun da hesaba katıldığında düşüş oranının yaklaşık yüzde 20'lere vardığının altını çiziyorlar. Ne var ki; şehir merkezinde yer alan projelerde ise fiyatlarda doların artışına rağmen dolar seviyesinde bir geriye gidiş olmadığını ifade eden konut üreticileri, bunun nedenini ise "Şehir merkezlerindeki konut fiyatlarında herhangi bir düşüş olmamasının temel nedeni, şehrin dışa doğru büyümesidir" şeklinde özetliyorlar.
KAMPANYA SİLAHINA SARILDILAR
Öte yandan, konut talebinde son dönemde yaşanan düşüş, markalı konut üreticileri de kampanya silahına sarılmaya itti. Üreticiler, son günlerde gazetelere verdikleri kampanya ilanları ile son derece cazip satış koşulları ve promosyonlarla talebi canlandırmaya çalışıyor.
Arz cephesini oluşturan proje sahiplerinin çoğu peşin ödemelerde belli oranlarda indirim uygularken, kampanyalarda ise genellikle 24 aya kadar olan vadelerde sıfır faizle ve dosya masrafı almaksızın müşteri çekmeye çalışılıyor. Hem yatırım yapmak isteyenler, hem de ihtiyaç sahiplerinin bu kampanyalarda mutlaka bütçelerine ve beklentilerine göre bir konut bulabilmeleri mümkün.
İstanbul'dan Ankara'ya, İzmir'den Adana ve Bursa'ya kadar büyük kentlerde gerçekleştirilen kampanyalarda, taksitleri 10 ay sonra başlatma, sıfır faizli kredi imkanı sağlama, liste fiyatından yüzde 15-20 indirim yapma, banka komisyonlarını üstlenme gibi cazip avantajlar bulunuyor.
KONUT KREDİLERİNDE ARTIŞ VAR
Global piyasalardaki kriz ve artan iç siyasi belirsizliğe bağlı olarak yükselen faizlere rağmen konut kredilerine talep ise hız kesmeden devam ediyor. Ev almak isteyenlerin bankalardan sağladıkları konut kredileri, yılbaşından bu yana 3 milyar YTL artarak 33 milyar 833 milyon YTL'ye ulaştı. Konut kredilerinde ilk üç ayda yaşanan yüzde 9.76'lık yükseliş 2007 yılının ilk çeyreğindeki büyümeyi de geride bıraktı. Geçen yılın ilk üç ayında yüzde 5.15 artan konut kredilerinde haftalık büyüme oranlarında bir düşüşün yaşanmadığı görülüyor.
Uzmanlar, konut kredilerindeki artışı sıfırdan konut yapan proje şirketlerin kampanyalarına, ev fiyatlarındaki düşüşe ve faizlerin daha da artacağı beklentisine bağlıyor. Bunun dışında sıfırdan konut yapan şirketlerin kampanyaları kredi talebinin devamını sağlıyor. İkinci el konut kredilerinde ise düşüş var.
ÖNÜMÜZDEKİ GÜNLERDE NELER OLACAK?
Geçmişte yaşanan canlılıktan sonra yukarıda sözü edilen nedenlerden ötürü konut alım satımının yavaşladığı sektörde, önümüzdeki günlerde neler olacak? Konutta fiyatların seyri nasıl olacak? Bu ortamda konut almalı mı? Yetkililer, piyasalardaki belirsizliğin devam etmesi durumunda önümüzdeki dönemde konut fiyatlarındaki düşün kaçınılmaz olacağı görüşünde birleşiyorlar. Bu sebeplerden dolayı içinde bulunduğumuz dönemin gayrimenkul satın almak için uygun bir zaman dilimi olduğu ifade ediliyor.
Yetkililer, gayrimenkul sektöründe yaşanan daralmanın 2009 yılı ortalarına kadar devam edeceğini öngörüyorlar. Sektörün yeniden canlanmasının zaman alacağını ifade eden sektör temsilcileri bu konuda şu tahminlerde bulunuyorlar:
"İnşaat sektörünün her zaman yedi senelik bir periyotla hareket ettiğini görüyoruz. Bu nedenle 2005 yılında sektörde yaşanan patlamanın bir benzerini 2012 yılında yaşayacağımızı düşünüyoruz. Özellikle 2008 ve 2009 yılları daralmanın en çok hissedileceği yıllar olacak. Ancak 2009'dan sonra piyasada bir rahatlama olacak. Genel anlamda yurtdışı krizinin en az etkileyeceği ülkenin Türkiye olacağını söylememiz mümkün"
"GİZLİ İNDİRİM SÖZ KONUSU"
Yücel Ersöz (Yapı Kredi Koray Genel Müdürü):
"Gayrimenkul firmaları süregelen projelerinde fiyat artışlarından kaçınıyorlar. Devam eden projelerde yoğun bir biçimde faiz sübvansiyonları uygulanıyor. Bu sübvansiyonlar yüzde 10 ila yüzde 20 mertebesinde bir gizli indirime işaret ediyor.
Fiyat artışlarının durma noktasına geldiği, gizli indirimlerin uygulandığı söylenebilir. Bunlar da piyasada ciddi bir gevşemenin başlamış olduğu tezini güçlendiriyor. Bu nedenle piyasadaki yavaşlamanın ne zaman hızlanmaya döneceğini bilebilmek zor. ABD'den başlayarak dünyanın her yerine sıçrayan kredi krizi ve resesyon tehlikesi ortadan kalktığında gayrimenkul piyasası da tekrar canlanmaya başlayacaktır"
"DARALMA, 2009 ORTASINA KADAR SÜRER"
Özkan Boyar (Fiba Gayrimenkul Genel Müdürü)
"Birim fiyat bazında konut fiyatlarının düştüğünü söyleyemeyiz. Ancak konut fiyatlarında artış da söz konusu değil. Az da olsa fiyat artışı gözlenen şehir içi niş projeler hariç, markalı konut projelerinde fiyatlar uzun süredir aynı seviyede seyretmekte. İnşaat aşamasında veya teslim aşamasında olan konut projelerinde fiyat düşürmenin mümkün olmayacağı düşünüldüğünde, 30-35 yıllık ekonomik ömrünü tamamlamak üzere olan ikinci el konutlarda önümüzdeki dönemlerde düşüş beklenmektedir. Daralmanın 2009 yılı ortalarına kadar devam edeceğini düşünüyoruz. Sektörün yeniden canlanması zaman alacaktır"
"DOLAR BAZINDA GERİYE GİDİŞ YOK"
Serdar İnan (İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı)
"Bu yılın ilk üç ayında YTL karşılığında İstanbul'un dış semtlerinde fiyatların ya aynı kaldığını, ya da yüzde 10 düşüş yaşandığını gözlüyoruz. Yıllık enflasyonu da hesaplarsak yaklaşık yüzde 20'lere varan bir düşüşün söz konusu olduğu söylenebilir, ancak şehir merkezinde fiyatlarda doların artışına rağmen dolar seviyesinde bir geriye gidiş olmadığını gözlemliyoruz. 2005 yılında sektörde yaşanan patlamanın bir benzerini 2012 yılında yaşayacağımızı düşünüyoruz. Özellikle 2008 ve 2009 yılları daralmanın en çok hissedileceği yıllar olacak. Ancak 2009'dan sonra piyasada bir rahatlama olacak"
"BİRİKİMİ OLAN İÇİN FIRSAT"
Teoman Metehan (Teknik Yapı CEO'su):
"Konut fiyatlarında son bir yılda önemli bir yükseliş ya da düşüş yaşanmadı. Bu çıkış fiyatlardaki durgunluk dönemlerinin ardından ertelenen talebin de etkisiyle daha da hızlı oluyor. Ancak Amerika'da yaşanan mortgage kredileri bazlı çalkantı ve Türkiye'deki bir takım siyasi gerilimler sonucu emlak fiyatları bir yıldan fazla süredir yerinde sayıyor. Bu da belirli bir birikimi olanlar için bir fırsattır.
Sektörde yaşanan daralma değil talepte seçicilik olarak nitelendiriyorum. Özellikle konut alacaklara tavsiyem, doğru yerde, doğru fiyatla, doğru projeyi doğru firmadan almayı hedef edinmeleri."
"KAMPANYALAR OLUMLU ETKİ YARATIR"
Hüseyin Altaş (Coldwell Banker Türkiye-Kıbrıs Genel Müdürü)
"Ülkemizde konut talebinin, yıllık 600-650 bin ve konut arzının ise yaklaşık 300 bin seviyesinde olduğunu düşünürsek, piyasadaki var olduğu düşünülen daralma, içinde bulunduğumuz yılın sonuna doğru azalacak ve daha sonraki dönemde ise gerçek alıcılar ortaya çıkacaktır. Piyasalarda durgunluğun yaşandığı dönemlerde, üretici firmaların satışı artırıcı yönde uyguladıkları kampanyalar, üretici firma açısından olumlu sonuçlar oluşturan uygulamalardır. Tüm bu değerlendirmeler ışığında, tüketicinin gayrimenkul ihtiyacını karşılaması veya bu alımı yatırım aracı olarak kullanması için uygun bir dönemin içinde bulunmaktayız"
"GERİLEMEDEN BAHSEDEMEYİZ"
Ramadan Kumova (Eroğlu Yapı CEO'su):
"Fiyatlarda bir gerilemeden bahsedemeyiz. Çünkü konut sektöründe ihtiyacın doğru tespit edildiği, doğru lokasyonda yapılan, yatırım değeri olan markalı konut projelerinde fiyatlar değişen oranlarda artmıştır. Dünyada yaşanan finansal kriz henüz Türkiye'ye tam olarak yansımadı, ancak piyasalarda bir tedirginliğin olduğunu da söylemek gerekir. Ekonomik belirsizlik ve siyasi krizinin etkisi yavaş yavaş hissedilmeye başladı. Gayrimenkul yatırımcısı için içinde bulunduğumuz bu dönem fırsat olarak değerlendirilebilir. Çünkü finansman yükünün tüketici ve üretici ile birlikte paylaşıldığı bu dönemin, konut almak için uygun bir dönem olduğunu düşünüyoruz"
"KÜLLERİNDEN DOĞMAYA ALIŞIK"
Başak Soner (TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi)
"Günde 2 bin konutun satıldığı, insanların ileriye dönük borçlanmaktan çekinmediği, yabancı yatırımcıyı mıknatıs gibi çeken bir ortamdan sonra yine dağıldık. Yoğunlaşan politik gündem dövizi, faizi alt üst etti. Ama gayrimenkul sektörü küllerinden doğmaya alışık. Akıllıca hareket ederek bu dönemi avantaja dönüştürmek lazım. Elinizde bir miktar toplu para mevcutsa şanslısınız. İster kullanmak, ister yatırım yapmak üzere birikiminizi gayrimenkule yönlendirmek için en uygun dönemdesiniz. Konut piyasasında A tipi lüks konutlarda doygunluk yaşanacak. Sınırlı talep ile fiyat artışları sınırlı kalacak hatta fiyatlarda gerilemeler olacaktır. B tipi standart ve nitelikli konutlar talebi ise hızla genişleyecek. Yeni konutların fiyatları ve kira gelirleri artacak."
"FAİZLER BANKALARIN ALTINDA"Erdal Eren (Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı)
"Müteahhitler, satış ilanlarında bankaların vermediği faizleri teklif ediyor. Direnmeye çalışıyorlar. Bunların bir kısmı zora girecek. Zora girince de ya zarar ederek ya da fiyat kırarak ellerindeki konutları satmak zorunda kalacaklar. Bir kısmı da nakit akışındaki negatif etkiden batacak diye korkarım. Bu yıl, inşaat sektöründe geçen yılki büyümeyi beklemiyoruz"
Dünyada yaşanan finansal krizin Türkiye'deki etkileri yavaş yavaş tecelli etmeye başladı. Böyle olunca da yatırımcı, vatandaş konut alımını durdurdu. Bu, konut sektöründe ciddi bir duraklamaya ve paniğe neden olacak. Konut sektöründe yapıp satan meslektaşlarımız, satma trendinin aynı hızla devam edeceğini düşündüğü için tam gaz konut üretti. Ama konut alımının durduğu görüldü. Ellerinde çok fazla konut stoku birikti. Arz talep dengesinde negatif bir görüntü var. Konut sektörü biraz yara alacak bu durumdan.''
Okhan Şentürk - Ekonomist
0 yorum:
Yorum Gönder